居间合同中禁止“跳单”条款的法理研究

房地产居间合同一直是审判的难点，其中禁止“跳单”条款的定性具有模糊性，本文通过对居间信息价值的肯定，从而确认该条款存在的合理性，并通过格式条款规定及和合同附随义务的相关原理阐明禁止“跳单”条款存在的法理依据。

房产交易居间合同“跳单”条款的效力分析——以最高人民法院“指导案例1号”为例

以最高人民法院公布的指导性案例的1号"跳单"案件为例,梳理二审法院在二手房居间交易纠纷裁判过程中的三个争议焦点,分析房屋居间合同中"跳单"条款的法律效力和"跳单"行为的法律后果,提出对防范"跳单"现象而建立居间活动必要费用阶段性收取、规范二手房居间交易合同范本的机制性构想。

有关跳单法律规制的思考

房子一直是中国人心中的头等大事,买房租房的信息纷繁复杂,单凭买房或是卖方的能力难以寻找或是扩散信息,所以房屋中介公司孕育而生,由于居间合同的不确定性,中介公司在合同中一般都会约定禁止跳单的条款,此条款现在引发了许多争议.本文意旨在梳理以指导案例一号判决等案件的基础上,将案件进行归纳,阐述禁止跳单条款的本质是报酬请求权,认定标准是客观复合的并论述在更苛刻的条件情况下,禁止跳单条款的效力等问题该如何处理.

居间合同中“跳单”问题分析

本文对"指导案例1号"裁判要点所围绕的"跳单"问题及其背后的理论进行探讨发现,"跳单"行为的认定关键为被跳单的居间人是否已依居间合同取得报酬请求权,而非现实中普遍存在的禁止"跳单"条款约定之效力问题;而禁止"跳单"条款效力认定的难题本质上反映了法律上缺乏对特殊居间合同的规定,使得居间人在改善自身地位时缺乏依据和指引方向。彻底解决"跳单"问题,需从法律上引导居间人正确的订立特殊居间合同,在允许居间人以格式合同的方式订立特殊居间合同的同时,基于公平原则,对其内容进行一定的限制,要求在其权利义务的分配上倾斜于委托人。

论房屋买卖居间合同“跳单”行为——从最高人民法院《指导案例1号》出发

“跳单”现象在我国的房屋买卖居间实务中频发。目前有关法律规范的不完善导致相关“跳单”案件的裁判也不统一,种种法律问题亟待解决。一般房屋买卖的居间方都以禁止“跳单”条款来对“跳单”行为进行规制,学术界对该条款的性质认定不一,主要观点包括有效说、无效说、条件拟制成就说和相当关系因果说。目前我国司法实务对于“跳单”行为是否构成违约的认定,应结合禁止“跳单”条款是否具有法律效力来综合考量。根据无效说的观点,该条款不具有法律效力。这种认定更有合理性和法律适用性。

“跳单”条款的效力认定与居间合同的法理再造

为避免居间人利益落空,防范跳单行为的出现,需从居间人和委托人利益衡平原则出发,判断"跳单"是否违约。但是,跳单行为的性质和跳单条款的效力都不能简单地一概而论,根本的解决之道是回到居间合同本身,充分认识"委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权的不确定性"的特殊性,再造居间合同的法理基础。应遵循利益平衡原则,平衡意思自治与霸王条款的关系,避免居间合同中的双边道德风险;应按照诚实信用原则,利用合同法违约责任制度,在解释论层面澄清和解决我国居间合同立法;如果中介未最终促成买卖合同成立,则可基于合同法的填平责任原则向委托人主张从事居间活动所支出的必要费用。