轨道物业开发模式研究

目前,国内各大城市面临着轨道交通高速增长和资金需求,常规的地方财政已难以支撑城市轨道交通的可持续发展,轨道加物业开发模式有潜力成为了城市轨道建设、新型城镇化融资的新途径.

城市轨道交通上盖物业开发运营模式比较研究

城市轨道交通上盖物业的开发运营在反哺轨道交通发展的同时,更可以实现政府、企业、社会三赢。通过对东京、中国香港、苏州、上海、昆明五个典型地区城市轨道交通上盖物业开发运营模式的比较,总结出开发路径、筹资方式、开发主体、风险分担以及开发自主性方面的差异与经验借鉴,并由此提出减少政府出资比例、放宽土地政策、坚持自主开发与合作开发相结合的政策建议。

中国城市轨道交通TOD发展中的土地价值捕获研究——以成都市为例

轨道交通项目涉及巨大的资本成本和运维成本,围绕轨道交通进行土地价值捕获反哺于轨道交通建设及运营,符合受益者支付原则,是当前中外城市轨道交通投融资的一种共同选择。特别是贯彻TOD原则的轨道交通周边土地开发,已被证实能够显著提升土地价值,实现价值捕获的乘数效应。在此背景下,“轨道+物业”模式成为内地城市践行TOD原则实施土地价值捕获最为重要的方法之一。然而,分割治理、严格的政府监管制度以及特定的政企关系等挑战阻碍了TOD原则的深入实施,限制了“轨道+物业”模式的土地价值捕获潜力。成都市通过建立轨道交通综合开发领导小组、放宽政府监管制度和鼓励公私合作等措施,有效地克服了这些障碍,优化了土地价值捕获的成效,为其他城市提供了重要经验借鉴。

广州市轨道交通场站综合体发展30年回顾与展望

轨道交通场站综合体规划和建设对筹集轨道交通建设资金、促进轨道交通线网发展、提升车站周边开发强度、避免土地低效利用具有重要意义。全面回顾过去30年广州市轨道交通场站综合体发展历程,总结各阶段轨道交通线网及场站综合体演变特征和实施效果。场站综合体政策机制、理论和实践方法逐渐成熟,同时取得了较好的经济、社会和交通效益。指出建设粤港澳大湾区背景下广州市城市轨道交通建设面临新的机遇与挑战,同时展望了未来轨道交通场站综合体发展的新趋势和新思路,包括从网络节点向四网融合延伸、场站综合体由点向面连片开发、存量资源的腾挪改造和开发利用、更加注重质量效益和可持续发展,以及由城市到都市圈推广应用。从发展历程来看,对场站综合体发展演变特征、机制政策和规划编制的持续探索有效保障了广州市轨道交通规划和建设、带动了城市社会经济发展。

超大特大城市轨道综合开发的实践及启示

20世纪末以来,我国城市轨道交通建设进入了快速发展阶段。在推进轨道交通与城市融合发展、实现土地集约节约利用、保障轨道交通建设和运营资金的要求下,各大城市大力倡导与实践轨道交通场站及周边土地综合开发。研究通过梳理广州、深圳、上海轨道交通综合开发的实践经验,总结国内特大城市在政策保障、开发流程、投融资模式等方面的创新机制,突出各城市的政策引领与顶层设计的重要作用,探索超大特大城市轨道交通枢纽综合开发实施路径。

基于可持续发展的重庆市“轨道+物业”开发模式研究

重庆市轨道交通剧增的运营亏损使其可持续发展面临严峻考验。为实现重庆市轨道交通的可持续发展,通过总结重庆市轨道交通物业开发现状,分析重庆市现行"轨道+物业"开发模式所存在的问题,并提出相应的政策建议。

城市轨道交通物业开发模式浅析——以重庆为例

通过与深圳、香港、纽约、东京等国内外城市轨道交通物业开发模式的比较,对重庆轨道交通物业开发现状进行了剖析,归纳出轨道交通物业开发的四种模式,即站点零散空间开发模式、上盖物业一体化开发模式、开发圈层化模式和新城TOD开发模式,为后续轨道交通物业开发建设提供参考。

宁波“轨道+物业”的实践初探

文章基于宁波轨道物业开发的规划实践,认同"轨道+物业"综合开发的协同效应将最大程度发挥交通和土地的效能,并贴合当下"生态建设"的要求。但现实并不乐观,轨道物业规模小、开发力度小,轨道土地储备难以落实,轨道与土地开发难以同步等,城市TOD发展方向明确,路径艰难。如何促进"轨道+物业"的综合开发,规划层面应率先合理引导,解决规划矛盾,明确规划条件,综合用地布局,而政策层面上促使轨道获取土地的综合开发权才是关键要素。

南京轨道交通上盖物业发展实践与探索

阐述南京轨道交通上盖物业发展历程与现状,总结南京轨道交通上盖物业发展中的创新成果和实践经验,创新点主要有建立轨道交通专项土地储备制度、开展场站周边“五个一体化”的城市设计、在地铁车站确权及划拨用地转商业性质上获得突破、以带方案或带条件挂牌方式进行一二级联动开发、探索南京首例综合评议的股权转让模式、发行ABS进行市场化直接融资、尝试零星地块用于停车场和加油站开发等。结合南京轨道交通上盖物业开发面临的难题和瓶颈,从规划审批、土地政策、开发模式、技术规范等方面,提出城市轨道交通上盖物业开发策略与建议,探索地铁专项规划、土地利用规划、地块详细性规划和线路融资规划等多规合一;完善划拨、协议、作价等多种土地供给方式,构建多方利益共享协调新机制,加快研究行业规范和创新技术,以期实现城市轨道交通可持续健康发展。

深圳市“轨道+物业”开发实践及发展策略

"轨道+物业"开发模式促进了城市土地集约化利用、为轨道交通建设的可持续发展提供资金保障,在轨道交通行业已形成共识。轨道交通沿线土地综合开发是当前轨道交通企业采用的主要融资模式,是中国主要城市迫切需要推行的模式。阐述对"轨道+物业"开发的认识,对深圳市土地作价出资政策、开发模式、上盖物业与轨道交通建设衔接、持有优质物业等核心问题进行详细分析。探讨未来深圳市轨道交通上盖开发面临政策调整风险、土地资源稀缺、保障性住房建设等多种挑战。最后,提出积极走市场化路线参与城市更新、建设安居型可售人才房和保障房、实施走出去战略、"轨道+物业"开发经验输出等发展策略,以实现轨道交通建设可持续发展。

香港“轨道+物业”开发模式现状及启示

香港地铁凭借“轨道+物业”的发展模式,成为全球为数不多能够实现持续盈利的地铁线路,并通过溢价回收的方式盈利,从而支持地铁网络不断扩大发展。通过对香港42个采用“轨道+物业”开发模式的地铁站进行研究,对地铁站与其开发物业之间的连接方式以及物业功能组成进行探索,总结归纳出六种不同的结合类型,从中选取典型车站案例,分析不同类型站域开发模式与设计特点,探讨站点与物业不同的规划设计方式对于引导城市人流以及塑造周边城市形态所产生的影响,发现香港“轨道+物业”开发模式的车站设计有助于推动城市步行环境建设,促进城市的可持续发展。

“轨道+物业”模式的城市轨道交通PPP融资模式分析

本文从当前我国城市轨道交通建设发展面临的困境出发,分析城市轨道交通"轨道+物业"PPP融资模式相关理论基础及内涵,论述了"轨道+物业"的PPP融资模式通常的总体思路及创新特点,并把"轨道+物业"的PPP融资模式具体应用到杭州地铁10号线一期工程,根据10号线自身的特点设计了符合10号线的投融资模式,这种集建设、投融资、物业开发及运营为一体的"轨道+物业"的PPP投融资新型模式,为城市轨道交通可持续、健康发展提供了新的思路和方向。

在已建轨道交通之上新建物业的施工技术及安全措施

在我国沿海城市,经济高速发展,轨道交通亦较为发达。但随着城市急剧扩张,在已建城市轨道交通之上新建物业已成建设常态。因此,如何保证施工及地铁运行安全,是在已建轨道交通上新建物业的关键。根据大型工程实例,阐述在已建轨道交通之上新建物业的施工经验及安全注意事项。

“轨道+物业”可持续发展模式下的资产管理模式研究

轨道交通上盖物业具有地理位置优越及依托轨道交通自带客流吸引能力的两大优势。然而国内轨道交通上盖物业开发企业现阶段的"轨道+物业"往往重开发、轻运营,基于轨道交通上盖物业开发企业的拿地方式及国内外市场环境的变化,"轨道+物业"发展可能会出现一些问题,影响企业的可持续发展。探索以"投资—融资—运营—退出"为业务发展链条的资产管理模式,解决"轨道+物业"发展模式的可持续发展问题。

深圳市轨道交通投融资模式研究

分析了深圳轨道交通建设的投融资模式,深入阐述了深圳市"轨道+物业"投融资模式的法律政策、融资框架、实施路径,结合深圳市土地资源紧缺等问题,提出深圳地铁四期工程应在"轨道+物业"投融资模式基础上,发展公私合营(PPP)等市场化的投融资模式,实现轨道交通交通建设、运营的可持续发展。

轨道交通与沿线开发联动的投融资模式解析

城市化是世界发展的重要趋势。在城市发展的过程中,不同阶段、不同规模的城市对交通配套设施有着不同的需求。轨道交通属于快速大运量公共交通工具,根据服务范围的不同,可分为国铁、城际轨道、城市轨道3类,具体类型包括铁路、地铁、轻轨、有轨电车等。轨道交通通常具有运量大、速度快、经济高效、节能环保等优点。随着我国城市化进程的持续推进,轨道交通的投资建设在我国正处于高速发展时期。如何解决轨道交通项目的审批难、融资难、落地难、运营维护难,是当前众多城市面临的问题。

TOD效应的实现——我国城市轨道车站地区的发展现状和价值提升

在思考我国城市发展战略和TOD价值的基础上,归纳了轨道车站地区TOD发展中的主要问题,对推动TOD效应面临的"利益分离、建设时序、规划滞后、政策规范"四个方面的症结进行分析,提出试点"轨道+物业"的开发模式,建立站区利益共同体,设计"车站特别区",打造车站公共中心及步行系统等主要路径,以期推进本土特点的TOD实效。

从“R＋P”到轨道紧凑城市--香港铁路统计数据背后的故事

以港铁站为核心进行土地开发是香港城市建设的主导原则之一,在"轨道加物业"(R+P)思想指引下,港铁公司作为铁路建设的主体,协调政府、开发商、公众等多方利益,在土地转让、规划管控、产权契约等法律、法规框架内,实现了港铁站与周边城市空间的紧密结合,同时结合站点的综合开发提升了土地和物业的价值,实现了"土地溢价"和社会效益的双赢。综合分析港铁站域紧凑空间形态背后发展的故事,丰富而持续的基础研究、有效和具有弹性的管控机制、责任和利益明晰的实施主体等,都是其中非常重要的因素。

宁波市儿童公园地铁站物业开发结构设计

地铁站和后期的物业开发项目由于设计、施工的不同步性,要求结构设计具有前瞻性、包络性,能为后期预留结构接口,同时后施工的物业开发项目必须满足地铁保护的要求。通过阐述宁波市儿童公园地铁站物业开发项目的结构设计,从建筑结构方案设计、基坑围护、基础设计、超长结构、施工问题等方面,介绍本项目的结构解决方法,以供类似项目参考。

新形势下的基础设施投融资改革初探——城市轨道TOD实践带来的启示

基础设施项目建设对国民经济的拉动效应显而易见,轨道交通建设给城市发展带来更多的机遇和挑战。地方政府在轨道建设前期如何前瞻规划、统筹安排和有效整合沿线资源,探索适合的建设模式对实现项目的可持续发展至关重要。以深圳地铁6号线为例,借鉴香港"轨道+物业"轨道发展经验,通过优化轨道交通沿线土地利用布局和开发强度,实践轨道交通TOD开发模式。阐述城轨TOD与香港地铁"轨道+物业"的理念,分析香港地铁"轨道+物业"模式在大陆应用存在的问题,介绍"轨道+物业"理念在深圳地铁6号线规划研究中的应用成果,将"轨道+物业"的模式与传统模式进行对比,总结城市轨道交通TOD模式成功实施的重要条件。最后对国内城轨TOD成功实施提出一些建议:创新城市轨道交通沿线土地出让和储备机制,探索城市轨道交通和城市空间规划接驳机制,完善城市轨道交通管理体制机制,完善政策及技术规范支撑,加强法规制度保障等。