合同未约定转租权,转租承包地违约吗

2014年11月,村民吕某(2017年去世)将家中的4亩承包地转租给同村的刘某。双方签订的《土地使用权转租合同》约定:转租期限从2014年11月起至2024年底,转租费用每年1800元。事后,刘某按约定每年支付土地租用费至2016年,从2017年起一直未支付。

转租合同法律效力辨析

对转租合同法律效力的判断主要有两个方面.一是转租合同本身的效力问题.通说认为,转租合同的效力应基于其生效要件来判断,而不受出租人是否同意转租,即承租人是否取得处分权的影响.二是转租合同对出租人的法律约束力问题.出租人同意转租,是同时对承租人和次承租人的承诺.当次承租人尽到相应的审查义务———“出租人同意转租”和“转租期限未超过承租人剩余租赁期限”的,即可认定次承租人为善意相对人,法律应优先保护其合法权益,出租人不得对抗次承租人.对我国《民法典》第717条规定进行反面解释,也意味着“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限未超过承租人剩余租赁期限的,转租合同对出租人具有法律约束力”.

违法转租与无权处分、不当得利

违法转租中 ,转租人能力的欠缺不构成转租合同的效力障碍 ,次承租人有权要求转租人履行其给付义务 ,不当得利返还之客体应依个别、具体的利益标准判断。

非法转租的法律构造

我国《民法典》中的转租是指承租人与次承租人另行订立转租合同,不同于租赁权让与和租赁让与。承租人未经出租人同意与次承租人订立转租合同(非法转租)不属于无权处分,系有效合同。承租人非法转租的,出租人得解除合同并要求赔偿损失。承租人非法转租构成侵权的,出租人得请求恢复占有或者消除共同占有的状态。承租人非法转租同时构成不法管理的,出租人可基于管理利益剥夺请求权请求其交出额外收益。非法转租所获额外收益不属于不当得利。若非法转租最终未获出租人追认,转租合同发生给付不能,次承租人得请求解除转租合同并要求返还租金。

关于“二房东”转租征税

房屋转租．是指房屋承租人在房屋租赁关系存续期间将租赁房屋再次出租给第三人，从而在原有的房屋出租人与承租人之间的租赁关系基础之上，增添承租人与次承租人之间的转租关系。国家层面的税政规定，房产税由产权所有人缴纳，对转租人取得的转租收入无需缴纳房产税。而各地税务机关对转租房产是否征税的规定则不同，且差异悬殊。笔者归纳起来，主要有三种情形：一是由转租人按租金差额征税．二是由转租人按租金全额收入按综合税率征税，三是对于转租收入不征税。

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束。次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利。租赁权“物权化”对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地。在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权。代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度。

浅析转租法律问题

转租与租赁转让、租赁权让与应加以区分。我国《合同法》上的转租有同意转租和擅自转租之分。在这两种情形下,出租人、承租人、次承租人相互间的法律关系如何,理论上均应阐明。擅自转租对出租人的所有权构成侵害,但承租人收取的租金不构成不当得利。

转租的法律结构分析——兼评《合同法》第224条之不足

转租系租赁的特殊类型,须以转租人租赁权的存在为基础,有别于租赁让与、租赁权让与和普通的出租他人之物。大陆法系国家和地区对转租存在自由主义、限制主义和区别主义三种立法模式,我国《合同法》的规定可归入第二种模式中,但仍有不足。经出租人同意的转租行为在转租人、次承租人、出租人之间建立了较为复杂的法律结构。在我国不区分负担行为和处分行为的情况下,欲分析擅自转租行为,就应当正确认识无权处分及我国对无权处分的立法态度。

转租制度若干问题研讨

转租是市场经济中的普遍现象，它有放任主义、限制主义和区别主义三种立法模式，我国《合同法》采限制主义立法模式。无论是同意转租，还是自行转租，其法律效力问题均值予以明确。房屋转租中的优先购买权有顺位性，在其受到侵害时，应予以赔偿。

民国时期成都平原土地转租问题探讨

土地转租是近代中国农村普遍存在的一种现象,多年来学术界少有关注。笔者通过对民国时期成都平原土地转租的形式、转租所引起的租佃纠纷、转租盛行的原因等问题的探讨,揭示近代农村复杂的租佃关系,以及在租佃关系中国家法律与民间习惯的冲突与补充。

转租制度若干问题研讨

租赁是市场经济中的普遍现象，其中所发生的转租问题疑难较多，本文拟对此作些研讨，求大家指正。……

论动产的转租

世界各国通行的做法是对承租人的转租进行限制 ,即转租必须经原出租人的同意 ;这样的规定是出于保护原出租人利益的考虑。实际上 ,正常的转租并不损害原出租人的利益 ,且有利于转租人 ,所以法律应采允许自由转租的立场 ;但为了防止给原出租人造成损害 ,对转租合同的内容也应以一定程度的限制。

转租出租人对租赁合同的会计处理

文章对转租出租人的会计规则进行了简要梳理,并通过模拟案例阐释了转租出租人的会计处理要领。总体上,转租出租人应当对原租赁合同和转租合同分别进行账务处理。对于构成融资租赁的转租,转租出租人在签订转租合同时记录其在转租合同中的净投资(即记录应收融资租赁款),注销使用权资产,两者之间的差额计入当期损益,租赁负债不变。对于划分为经营租赁的转租,转租出租人继续记录原租赁合同使用权资产的折旧和租赁负债的利息费用,逐期记录转租合同的租赁收益。

不合法转租合同效力认定及当事人的利益保护

不合法转租框架下房屋转租合同的效力认定、出租人的权利保护以及善意次承租人的利益维护等疑难问题,或牵涉不同观点之争,或缺乏规则支撑,尚需法院从理论和实践出发进一步思考与把握,以实现当事人利益之平衡,维护房屋租赁市场的良好秩序。

浅议违法转租

违法转租虽然未经出租人同意,但其属性是负担行为,在法律上是有效行为。其效力是出租人有终止租赁关系的解除权,并享有对承租人的不当得利请求权和损害赔偿请求权;次承租人可要求承租人赔偿其所受损失,并在其主观善意时,以其租赁权对抗出租人的返还租赁物和除去妨害请求权。

房屋转租行为认定的法律思考

房屋转租是指承租人在房屋租赁期间将其承租房屋的部分或全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租的房屋再给他人使用,不参与经营而获得租金收益的行为。房屋转租包括两个不同的法律关系,

困境与出路:中国法中的“转租收入”留置权——以《中华人民共和国海商法》第141条为视角的解释论

《中华人民共和国海商法》第141条规定的出租人对承租人转租船舶收入的"留置权",由于缺乏"占有"要件而无法有效成立。借鉴英国法经验,提出这一权利在中国法中是一种特别法下的"债权让与"行为,应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。租船合同中的"留置权条款"应解释为承租人作为让与人,将收取转租合同下的运费或租金之债权转让给作为受让人的出租人,出租人得向次承租人发出支付转租运费或租金的通知,以清偿承租人原合同下所欠付的租金。在债权"二重让与"的情形下,中国宜采纳"通知对抗主义"的立法模式,即以向债务人发出通知的时间来确定何者取得债权。

关于转租的法律问题研究

对转租的立法规定 ,世界上存在自由主义和限制主义二种模式。我国对转租一贯采限制主义 ,无论是《民法通则》 ,还是原《经济合同法》和《城市房地产管理法》均采此主义。《中华人民共和国合同法》对于转租的规定已趋向宽松 ,但还应尽可能地扩大转租的法律认可范围。转租与租赁权让与的确定与相互关系在立法上也是空白 ,再之 ,不合法转租中是否存在不当得利 ,理论与实践两方面的争议很大。本文拟就上述问题作一粗浅探讨 。

自行转租适用善意取得制度的可行性——兼论自行转租行为的效力

我国《合同法》对承租人自行转租的行为采取了类似于德国和日本的限制主义立法模式,但又有自己的特点,并不完全否认自行转租行为的效力。在我国,无权处分理论与自行转租是存在契合之处的,自行转租符合广义上的无权处分的范畴,可以适用无权处分理论来分析自行转租行为,在动产自行转租和不动产租赁备案的情况下,可以适用善意取得制度保护善意次承租人的利益。

出租人在房屋转租中享有什么权利？

案例一：承租人擅自转租房屋的，出租人有权解除合同 [读者疑问]李女士2005年10月将住房一套出租给陈先生，租期三年。2006年3月，李女士无意中发现，实际使用该房屋的并不是陈先生，而是张先生。经了解，原来陈先生于2006年2月将该房屋转租给了张先生，租期两年。现李女士咨询，她与陈先生的房屋租赁合同中并没有约定承租人是否有权转租。在这种情况下她能否解除与陈先生之间的房屋租赁合同？