转租合同效力浅析

针对转租问题,我国《合同法》仅规定"承租人自行转租的,出租人可以解除合同"。并没有对转租合同的效力问题作出规定,从而在司法实践中引起一些争议。针对这些争议,本文首先以一个具体的案例为切入点,列举出现今司法实践中关于转租问题的主要观点。然后,简要介绍一下国外先进国家关于转租合同效力的立法经验及做法,并把这些经验、做法与我国转租合同的相关规定加以比较,指出我国关于转租规定的不足。其次,借鉴国外的立法经验,结合我国法律法规的实际,在全面分析三种观点的基础上,提出解决转租合同效力的思路。最后,笔者把这一思路运用到具体的案件中加以印证。

未经房屋出租人同意的转租合同效力探讨

《合同法》对于擅自转租情况下转租合同的效力,未作明确规定。文章通过列举擅自转租合同无效、效力待定和有效几种说法,认为应当承认擅自转租合同的效力,并从擅自转租合同效力的社会基础、合同生效的要件两方面予以说明。并提出承认擅自转租合同效力应将承租人的转租行为与转租租赁合同相区别,出租人的同意权不影响转租合同的效力,房屋和初租租赁合同不影响转租租赁合同的效力等做法。

转租合同法律效力辨析

对转租合同法律效力的判断主要有两个方面.一是转租合同本身的效力问题.通说认为,转租合同的效力应基于其生效要件来判断,而不受出租人是否同意转租,即承租人是否取得处分权的影响.二是转租合同对出租人的法律约束力问题.出租人同意转租,是同时对承租人和次承租人的承诺.当次承租人尽到相应的审查义务———“出租人同意转租”和“转租期限未超过承租人剩余租赁期限”的,即可认定次承租人为善意相对人,法律应优先保护其合法权益,出租人不得对抗次承租人.对我国《民法典》第717条规定进行反面解释,也意味着“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限未超过承租人剩余租赁期限的,转租合同对出租人具有法律约束力”.

擅自转租合同效力案件的审理思路

擅自转租涉及出租人、承租人、次承租人三方利益的保护与平衡。因法律未对擅自转租合同效力作出正面评价,加之擅自转租涉及是否属无权处分的问题,就擅自转租合同的效力,长期存在一定争议。擅自转租并非直接引起物权变动的行为,在物权法已经确立了物权变动的原因行为与物权变动的效果相分离之区别对待原则基础上,有必要对合同法第五十一条作进一步解释,即不应因物权变动的效果未发生而否定债权合同的效力。转租合同只要依法成立,且不具备合同法第五十二条所列合同无效的事由,对合同效力即应给予肯定评价。出租人解除租赁合同不影响转租合同的效力,司法实践中应严格把握合同相对性原则,法院不必主动审查出租人对转租行为的意见,转租合同的效力不应因出租人对转租行为的意见受到影响。

房屋转租合同的法律思考

出租人将房屋租赁给承租人后,承租人经出租人同意又将房屋转租给第三人(转承租人),这种情形可能引发纠纷。实践中常见的是承租人违反承租合同,出租人要求执行承租合同的违约条款,解除合同收回房屋。根据现行《合同法》,出租人的要求应得到支持,但这对转承租人很不公平。这种不公平是我国立法的问题,也是民法传统理论的固有问题。本文论证了民法传统理论在租赁权制度上的谬误,提出只要获得和维持占有,就应给予租赁权以物权保护的观点,以公平地保护租赁合同各方当事人。

签了超期的转租合同怎么办？

编辑同志： 2016年1月，我向好友租了一间房，当时约定先租到12月底之后再看看，租金是半年交一次，我在1月和7月各交了一次房租，都是通过转账把钱转给他的。7月中的时候方中的电器坏了，叫我朋友来修，他打电话叫了另一个人来帮我修，这时候我才发现不太对劲，我追问之后才发现这记房子不是我朋友的，是我朋友跟那个人租的，我朋友是二房东。

转租合同超过剩余租赁期限的 对出租人不具有约束力

房屋租赁合同中,承租人将房屋转租给他人,转租期限超出原租赁合同的剩余租赁期限,超出部分的约定是否有效?本文通过一起承租人和次承租人之间的合同纠纷,带您了解相关规定。案情简介早在2011年初,决定开一家小餐馆的小王,经过中介公司介绍后,从河海公司处承租了一套门脸房,准备用于经营餐厅。双方约定租赁期限为8年,自2011年3月10日始至2019年3月10日止。2015年7月,因为家庭实际情况发生了变化,不再经营餐厅的小王又将房屋转租给小李,约定租赁期限为2015年5月3日至2020年5月18日。

违法转租与无权处分、不当得利

违法转租中 ,转租人能力的欠缺不构成转租合同的效力障碍 ,次承租人有权要求转租人履行其给付义务 ,不当得利返还之客体应依个别、具体的利益标准判断。

论动产的转租

世界各国通行的做法是对承租人的转租进行限制 ,即转租必须经原出租人的同意 ;这样的规定是出于保护原出租人利益的考虑。实际上 ,正常的转租并不损害原出租人的利益 ,且有利于转租人 ,所以法律应采允许自由转租的立场 ;但为了防止给原出租人造成损害 ,对转租合同的内容也应以一定程度的限制。

论转租中的若干法律问题

转租的基本特征可以从出租他人之物、租赁权让与、租赁让与的区别中进行归纳、总结。转租的立法可以分为自由主义和限制主义，我国合同法采用的是限制主义，据此，转租可以分为合法转租和违法转租，违法转租的效力在理论界和实务界均存在争议，从法理、立法、利益衡量来分析，赋予违法转租合同的有效是必要的。在违法转租合法的前提下，与合法转租比较而言，违法转租各方当事人的法律关系显现一定的特殊性。从不当得利的三个构成要件来看，违法转租不应适用不当得利。如果出租人出卖租赁物时，合法转租的次承租人应享有优先购买权，并优先于承租人。

转租制度之探讨

《合同法》对转租问题的规定过于简单 ,实践中易发生纷争 ,有碍交易便利与安全。本文对转租制度中存在的若干问题进行了分析和探讨 。

转租争议的裁判规则

因为涉三方利益主体,且目前我国关于转租的相关规定不尽完备,因转租而引发的纠纷在司法实践中层出不穷当前司法以及实务中,合同一方在违约成本可以预期并低于守约成本的情形下,选择违约成为一种趋势,发生＂劣币驱逐良币＂的现象,使守约成为奢谈。以转租合同承租人逾期违约责任为例,转租有利可图时,承租人时常会突破其与出租人之间租赁合同的约定,将房租＂预租＂给次承租人,由此引发的转租纠纷也是层出不穷。

房屋租赁合同中次承租人权利的保护

近年来我国房地产市场投资增速显著放缓,但是随着城市化过程的进展,城市的外来务工人员依旧在持续增长,巨大的租房需求市场催生出了庞大的房屋转租市场。房屋的转租市场异常火热的背,随之诞生的便是在房屋转租过程中产生的各种纠纷。但是翻看相关法律法规及其司法解释,对房屋转租中合同中次承租人权利保护的规定的非常单一,并且对房屋转租的规定也并不完善。本文立足于次承租人利益的保护,对我们国家这一方面现存的法律法规进行分析,指出其中可能欠缺的地方,同时也提出了自己的一些建议,以希望实现次承租人权利保护的最大化。

北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例

北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例（１９９４年９月９日北京市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）编者按：近一二年来，农村集体所有“四荒”的开发利用问题已愈来愈得到各地政府和有关部门的重视，并已陆续展开．但是，这项工作目前在一些地方尚不十分规...

北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例

(1994年9月9日北京市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过根据2010年12月23日北京市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改部分地方性法规的决定》修正)

论转租——以次承租人租赁权的物权化为中心

我国合同法确立了租赁权的物权化,实际上是赋予了租赁权人法律地位的稳定化,但仅凭法律条文规定并不能明确其是否可适用于次承租人的租赁权。由于承租人的转租行为与转租租赁合同可以区分,所以转租租赁合同的效力既不受出租人同意权的影响,也不受合同履行行为的影响。原租赁合同的内容和效力也不能影响转租租赁合同的效力。转租租赁合同这种效力上的独立性为其物权化提供了基础。但在确定次承租人法律地位物权化的效力时,其相关内容又要受出租人同意权和原租赁合同的影响。

承租人取得租赁物所有权后，还要继续履行租赁合同吗？

编辑同志：在一起合同纠纷案件中，原告张某以4000元／月的价格租用某工厂门面，进行装修改造开始营业，一段时间后以8000元／月的价格转租给被告李某。在该工厂破产中，对门面进行拍卖，结果被告李某竞买得该门面。被告李某遂不再履行与原告张某的转租赁合同，而张某要求继续履行合同，酿成纠纷。一种意见认为，买卖不破租赁，转租合同应该继续履行：另一种意见认为，被告李某既然已经取得租赁物所有权，就不需再履行转租赁合同。

一起颇具争议的简单租赁合同纠纷案

一起简单的房屋租赁合同纠纷案,经过两级法院四次开庭审理。一审法院两次认定房屋是在未经出租人同意的情况下由承租人转租的,承租人应将房屋归还房主。二审法院在第一次判令事实不清、发回重审后,第二次又以承租人在未经出租人同意下转租和延迟交付租金为由,判令承租人将房屋返还房主。此案变得错综复杂起来,这其中到底有哪些缘由？