房屋租赁中的擅自转租问题刍议

在我国,承租人要将租赁的房屋转租给他人,必须经过出租人的同意,否则即为擅自转租行为,承租人与次承租人之间为擅自转租签订的合同为擅自转租合同。擅自转租行为的性质不会对擅自转租合同的性质构成影响。无论对擅自转租行为如何界定,都应认定擅自转租合同的有效性。擅自转租的法律关系中,承租人将房屋擅自转租的行为是违约行为,出租人可以解除合同;但房屋在被次承租人占有期间,出租人尚未行使解除权时,因不可归责于次债务人的事由致使房屋损毁,由承租人来承担赔偿责任;且出租人能够基于物权要求返还房屋。但是,次承租人对租赁物的占用和使用是有合法依据的,出租人的权益并没有受到损害,因而也就不享有不当得利请求权。

未经房屋出租人同意的转租合同效力探讨

《合同法》对于擅自转租情况下转租合同的效力,未作明确规定。文章通过列举擅自转租合同无效、效力待定和有效几种说法,认为应当承认擅自转租合同的效力,并从擅自转租合同效力的社会基础、合同生效的要件两方面予以说明。并提出承认擅自转租合同效力应将承租人的转租行为与转租租赁合同相区别,出租人的同意权不影响转租合同的效力,房屋和初租租赁合同不影响转租租赁合同的效力等做法。

转租与租赁权转让的界分

转租是指承租人经出租人同意后将租赁物转租给第三人,承租人与出租人之间的合同继续有效,承租人不退出租赁关系。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出承租关系,而租赁关系存在于受让人与出租人之间。实践中,人们往往对转租、租赁权转让发生混淆。本文通过对转租与租赁转让的界分,厘清其中的法律关系。