违法转租与无权处分、不当得利

违法转租中 ,转租人能力的欠缺不构成转租合同的效力障碍 ,次承租人有权要求转租人履行其给付义务 ,不当得利返还之客体应依个别、具体的利益标准判断。

浅议违法转租

违法转租虽然未经出租人同意,但其属性是负担行为,在法律上是有效行为。其效力是出租人有终止租赁关系的解除权,并享有对承租人的不当得利请求权和损害赔偿请求权;次承租人可要求承租人赔偿其所受损失,并在其主观善意时,以其租赁权对抗出租人的返还租赁物和除去妨害请求权。

房屋违法转租中的不当得利研究

实践中,房屋承租人未经出租人同意、擅自出租房屋并从第三人处收取租金,出租人主张承租人返还转租租金不当得利的案件,大多得不到法院支持,这一裁判结果符合法理和一般公众价值观念。文章结合侵害权益型不当得利构成要件分析,出租人不得主张转租租金不当得利的理由,由于出租人与承租人间的租赁合同的存在,出租人也不得直接向第三人主张侵害权益型不当得利返还,可选择解除合同等救济方式。

论违法转租中的当事人的权益保障

在违法转租的法律关系之中,出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系,这在客观上不利于双方权益的保障。承租人对原合同的违反、出租人可能采取的应对措施、次承租人的使用不当等,都可能使得处于违法转租关系中的各方当事人权益受到损害。为了更好地保障当事人的合法权益,便有必要明确违法转租中次承租人的相关权益、出租人解除权的行使以及最终责任的承担问题。

论转租中的若干法律问题

转租的基本特征可以从出租他人之物、租赁权让与、租赁让与的区别中进行归纳、总结。转租的立法可以分为自由主义和限制主义，我国合同法采用的是限制主义，据此，转租可以分为合法转租和违法转租，违法转租的效力在理论界和实务界均存在争议，从法理、立法、利益衡量来分析，赋予违法转租合同的有效是必要的。在违法转租合法的前提下，与合法转租比较而言，违法转租各方当事人的法律关系显现一定的特殊性。从不当得利的三个构成要件来看，违法转租不应适用不当得利。如果出租人出卖租赁物时，合法转租的次承租人应享有优先购买权，并优先于承租人。

保障房屋次承租人的优先购买权

依民法原理，所谓转租是指原承租人与次承租人成立新的租赁关系而不退出原租赁关系。转租可分为合法转租与非法转租，其区分的主要标准在于是否经过出租人的同意或者是否先前已有得转租的约定。“合乎法律规定之转租，称之合法转租。其情形有二。一为法所许可者，另一为经出租人同意者；反之，则为违法转租”。本文所欲讨论的转租中的优先购买权限于合法转租的情况下。

排难之后的建言

前些日子,记者到沈阳采访,该市台办协调处许德发处长讲了一件他刚刚处理完的纠纷。 今年3月,广东东莞“东佳鞋业”的台商王小姐来到沈阳推销产品。她通过朋友介绍,认识了沈阳一个体工商户周女士。王小姐因没有营业执照和商店,私下与周女士订立协议,以周女士名义注册公司,让周当法人,并签协议租周的商店三年期,销售“东佳鞋业”产的“伊妮”牌鞋子。开始他们关系处得不错。