浅析我国土地使用权部分抵押行为

从我国建立不动产抵押制度以来,土地使用权抵押一直是房地产市场融资的重要手段。随着房地产市场不断升温,房地产开发企业与金融机构之间的土地使用权抵押活动愈发频繁,不断涌现新情况、新问题,同时也伴随着许多抵押风险,而土地使用权部分抵押是其中抵押风险较大的一类。从经济学角度来说,土地使用权部分抵押一定程度上解决了土地使用权价值与实际债务不对应的问题,但从法律角度来说,土地使用权具有一定的不可分割性,而部分抵押的实质上却是一种权利权能的拆分,这种矛盾导致土地使用权部分抵押行为更容易产生纠纷,不利于抵押人和抵押权人的利益平衡,影响房地产市场的健康发展。文章通过对土地使用权部分抵押行为的法律分析,结合实际,归纳出土地使用权部分抵押的法律风险,为抵押权人防范土地使用权部分抵押风险提供法律建议。

抵押贷款中存在的问题不容忽视

《贷款通则》颁布实施后,各基层金融机构普遍运用抵押贷款的方式来防范金融风险,并取得明显的效果。但是,通过最近的信贷质量检查,发现在实际工作中普遍存在抵押贷款发放欠慎重的问题,特别是城乡两社服务对象分散,抵押贷贷款管理存在较大的风险隐患。相当部分抵押名不副实,不少已形成现实风险,其存在的问题主要有: 抵押人资格审查不严。非财务因素分析不足是当前抵押贷款管理的首要问题。

抵押贷款实施过程中的难点与对策

随着我国国有银行逐步实现专业银行向商业银行转变,银行的贷款方式也由过去的以信用贷款为主转变为以抵押贷款为主。实行抵押贷款已成为我国国有商业银行提高信贷资产质量,弱化信贷风险,实现信贷经营目标的主要途径。然而,由于多种因素影响,致使在银行抵押贷款业务过程中存在一些“错位”现象,直接影响到抵押贷款的使用效果,增加了抵押贷款管理的难度。当然,这其中包括许多商业银行内部管理的问题,但不可否认,外部因素也有相当的作用。

完善银行抵押贷款制度的几个问题

现行银行抵押贷款制度主要存在以下问题:一是一物多次重复抵押,使得抵押有名无实;二是用他人的财产为自己作抵押,骗取银行贷款;三是对抵押物估价过高,造成借款的实际抵押率低;四是贷款企业不经银行同意,擅自变卖抵押物;五是将产权有争议的资产及职工宿舍等福利设施作抵押(如湖北咸丰县一家企业在县工商银行贷款139.8万元,绝大部分抵押物是职工宿舍及其他福利设施),企业破产后,县工商银行的贷款仅有27.11万元有效。为此。

企业破产给银行的启示

继抚顺市玻璃厂破产之后,抚顺市第二家企业马架子煤矿于1994年10月24日宣告破产。银行在贷款清偿过程中得到如下启示: 一、办理周转额借款转期手续一定要慎重 1994年4月,中国工商银行辽宁省新宾县支行依据中国工商银行(86)工银发字第258号《中国工商银行国营工交企业流动资金贷款暂行办法》第5条的规定:“工业周转额贷款期限最长不超过一年”。给马架子煤矿到期的90万元周转额贷款办理了转期手续,重新鉴订了贷款抵押合同。由于银行在办理抵押合同变更了部分抵押物,增加了13件抵押物,价值(原值)65万元。经抚顺市中级人民法院终审裁定认为。

浅议贯彻《担保法》

一、学习贯彻中遇到的问题 《担保法》在1995年10月1日正式实施后,尚有几个问题要进一步明确并予以解决。 1、抵押物价值不准确。抵押物的评估不是法律规定的必须程序,有些抵押物的价值很明确且较准确,但大部分抵押物因种种因素存在着升值、贬值等与账面价值不一致的问题。目前,金融机构所办的抵押贷款,抵押物的价值多数未经有关部门评估。