采用重复交易法编制二手房价格指数的可行性研究——基于推动金融标准化进程的思考

本文在梳理有关二手房价格指数研究的基础上,结合房地产发展情况,提出采用重复交易法编制二手房价格指数。通过对商业银行个人信贷系统的深入分析,结合目前人民银行大力推动的金融标准化工作,提出通过在商业银行个人信贷系统增加部分字段的方式获取重复交易法所需数据的设想,并在此基础上对重复交易法的编制频度、分层入样指标以及具体的计算方法进行了设计。

北京写字楼市场的价格演进——基于类重复交易法

本文使用2012年到2019年北京写字楼市场的备案交易数据,通过类重复交易法,对写字楼市场价格波动进行分析。发现过去8年可分为三个阶段,总体而言真实价格平稳县且持续下降,投资、投机氛围不显著,而价格波动与供求状况的变化、写字楼投资回报路径等相关。用上海市的写字楼市场数据做比对,发现其趋势与北京相同,但更加稳定。双循环格局下,北京写字楼市场应坚持“减中求进”,加强优势产业引导,促进空间合理配置,避免盲目建设。

重复特征“R-H”交易法——二手房价格指数编制方法研究

随着我国房地产市场日益成熟,二手房销售主导地位已逐渐显现,特别是一、二线城市的二手房交易量已经占据了大部分的市场交易量,编制一种适应经济新常态且满足同质可比条件的二手房销售价格指数的意义越来越重要。现阶段,我国城市扩张迅速,导致大部分二、三线城市新建住宅较多,同一住宅重复交易相对较少,这样造成现行二手房价格指数编制方法很难做到剔除各种外部特征导致的价格差异。在居民住宅建设中,往往是以"小区"、"楼栋"形式呈现,周边的区位环境特征具有很大的同质性。基于以上情况,经过对比各种方法的适用性、数据获取的可行性,本文找到了一种二手房价格指数编制的新方法——重复特征"R-H"交易法,该方法结合了特征价格法与重复交易法的特点,能够通过选取不同的匹配空间,在现有数据条件下最大程度做到同质可比,并且通过对北京、南京和桂林等地进行试算,与特征价格法计算结果进行比较,发现重复特征"R-H"交易法测算结果的精确度更高,稳定性和拟合度更好。

类重复交易法编制住房价格指数的方法研究——基于银行按揭数据的湖北实践

本文在总结和梳理重复交易法相关理论和方法的基础上,利用配对的方法匹配基期和报告期的同质可比样本,并利用类重复交易法编制住房价格指数。最后,基于湖北省襄阳市、宜昌市各商业银行的按揭住房的相关信息,对按揭住房价格指数的编制进行了探索和实践,结果发现类重复交易法编制的房价指数可以有效地反映购房者心理预期,编制效果比均价对比法、楼盘均价法、楼栋均价法的结果更佳,且相对于国家统计局公布的数据也更能真实地反映当地的实际。

上海Case-Shiller二手房价格指数的编制与应用研究

由于房地产业在国民经济中的基础性、先导性地位,房地产价格的监测越来越受到重视。房价指数是对房地产价格走向、升降趋势做定量分析的指标,是以价格指数形式来反映一定区域内房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法。房价指数是房地产市场研究的重要工具,是经济周期研究的重要依据。因此,科学合理地编制房价指数,不仅能够提高价格信息的准确性,指数的变动轨迹还能够清晰地反映出市场发展的轨迹,是进行经济景气状况分析与预警研究的基础,对于行业研究和政策制定具有重要的理论意义和实务价值。Baily、Muth和Nourse在1963年提出了重复交易法房价指数。该方法用同一栋房地产在两个或多个时期的出售价格来计算价格指数,能有效地把相对价格结合起来。重复交易模型仅需要获取交易房地产的价格、销售时间和地址信息,需要的数据信息少于特征价格法。重复交易法通过地址信息使房地产完全匹配,基本克服了房地产质量差异这一难题。重复交易模型是房价指数构造领域的经典之作,相比其他方法,在二手房价格测算方面具有独特的优势。2006年,美国标准普尔公司根据著名经济学家Shiller等人的研究结果,采用重复交易法开发并发布Case-Shiller房价指数。该指数是衡量美国普通住房价格变化的重要指数。本文借鉴美国Case-Shiller房价指数的编制方法,构建上海Case-Shiller二手房价格指数。该价格指数所代表的重复交易法在我国,尤其是上海具有较强的借鉴意义,能够克服目前被广泛使用的"国家统计局70个大中城市房屋销售价格指数"所存在的问题,如"城市面积大,各地区楼盘之间差异非常大"、"城市发展扩张迅速,空间结构不断变迁"等缺陷。值得一提的是,考虑到上海市住房市场的特征,我们对重复交易法下的样本匹配规则进行修正,使得样本数据在一个不是很长的时间跨度里,交易配对的成功率能够有较大提高,即类重复交易的配对规则,这是本文的一个重要创新。从编制结果来看,相比70个大中城市中上海二手住宅价格指数,上海Case-Shiller二手房价格指数更为敏感,对房价未来走势具有指示作用,能够较早的感知二手房价格的变动趋势。同时,它可以大致反映消费者的购房预期,即存在"买涨不买跌"现象,成交面积低的时期往往伴随价格的回落,而成交面积高的时期往往伴随价格的高涨。在通过时差相关法分析了该房价格指数与其他宏观经济变量之间的关系后发现,该房价指数与部分房地产市场运行指标和宏观经济指标间存在较高的相关关系,能够反映上海房地产市场发展景气度,为市场主体提供有效的价格参考和预警体系。下阶段,课题将加强对该房价指数对其他经济变量的影响大小、持续程度以及相互作用机制等方面的持续研究,在此基础上不断修正模型,提高预测精确度。

中国新建普通商品房价格指数编制方法研究

我国新建商品房价格指数的准确与否关乎房地产调控政策的效果检验、风险与泡沫程度的测量以及金融经济政策的制定,但目前我国的房价指数存在理论基础缺乏、发布的指数与房地产市场不相吻合等问题。本文首先深入分析了我国新建商品房价格指数编制方法存在的主要问题,提出我国新建商品房价格指数编制方法应满足的3个要求,其次建立房价指数的半线性混合效应模型,并基于同一上下楼集合的房屋匹配,重点构建了同质可比的房价指数编制模型与迭代计算方法。本文所建立的模型回避了特征价格法需要采集众多特征变量数据的问题,所给计算方法可剔除原始价格异常数据所产生的匹配对误差,并可剔除匹配过程所产生的新误差。最终基于襄阳市的商业银行贷款数据进行实际计算和结果分析。本文的模型具有理论上的科学性、采样上的方便性和计算上的简单性,达到了第3代房价指数的要求。

住宅特征价格指数编制现状的国内外比较分析

住宅价格指数是反映房地产市场价格变动趋势的重要指标,特征价格法作为住房价格指数的编制方法之一已被国外普遍使用。在阅览大量文献和国外相关资料的基础上,对目前国际上编制住宅价格指数的三种主流方法进行归纳总结,并对我国三大住房价格指数的编制现状进行比较评析,提出关于完善我国住宅价格指数的构想:构建以国家统计局为编制主体,传统加权综合指数和特征价格指数并行发展的住宅价格指数体系。

70个大中城市住宅价格指数失真性分析

1980年4月,邓小平提出＂出售公房,调整租金,鼓励个人建房买房＂的设想,拉开了住房制度改革的序幕,历经30多年的发展,从货币化分房开始到安居时代,再到投资时代进而投机时代,房地产市场经历了繁荣,也忍受了严寒。房地产商品,尤其是住宅商品价格变化受到社会各界的广泛关注,房价指数成为关注的焦点,一个能够反映真实市场价格变化的指数便成了学术界研究的热点。

新建普通商品房价格指数匹配模型的稳健估计方法

新建普通商品房占我国各城市房屋销售的主要部分,其准确的价格指数具有重要的经济与社会意义。本文在分析了国内外有关新建普通商品房价格指数编制方法的研究现状后,重点介绍了基于上下楼集合的匹配模型,并就其参数估计的计算问题研究了稳健估计方法的可行性与必要性,用一个商业银行按揭房贷数据进行了实例计算与分析。本文的模型与计算方法,满足房价指数的第3代标准,必将为我国新建普通商品房价格指数、二手房价格指数以及两个市场合并而编制一个统一的普通商品价格指数提供理论支持与实践方法。

北京市写字楼市场价格趋势研究与政策启示

写字楼作为城市商务活动的重要空间载体,其价格趋势反映了市场动态和经济形势。使用类重复交易法,通过2012年到2021年北京写字楼市场的备案交易数据,发现过去十年价格指数以稳定速率下降;市场健康运行,泡沫较小。按照降幅可分为三个阶段,与宏观经济变化基本一致、与供求关系密切相关。疫情对写字楼价格冲击不大,但可能对写字楼用户结构和需求产生影响。后疫情时代,建议重点采用"稳定支撑、与时俱进、服务大局"的政策,构建城市商务空间发展新格局。

二手住宅价格指数编制方法探析

准确监测二手住宅价格走势,统计和及时发布二手住宅价格指数,对政府制定政策,企业和百姓了解市场越来越重要。本文在简介几种常用房价指数计算方法的基础上,研究了按照不同区划范围进行加权平均法编制的二手住宅价格指数对比、结构性因素对住宅均价的影响,并探索重复特征价格法编制二手房价格指数,为二手住宅价格指数工作提供参考。

城市住房价格指数编制方法的拓展设计及实证检验

科学监测城市房价走势,在当前环境下尤为重要。为拓展国际通行方法编制国内单一城市房价指数的适用性,引入样本匹配重复交易法构建房价指数,以提高样本容量与可比性。基于上海数据的实证结果表明,相较于传统重复交易法和特征价格法,样本匹配重复交易法能更准确地反映住房价格变动,结果异常波动性更小,噪声影响程度更低,在克服样本代表性误差和变量缺失误差方面效果更显著,对编制国内城市房价指数具有较好的应用价值。

新建普通住宅房价指数编制方法研究——基于贴现匹配模型构建分析

构建新型普通住宅房价指数对于指导房地产市场健康平稳发展具有重要意义。本文分析了我国新建普通住宅房价指数编制方法的现状及其存在的问题,利用房价指数将房价进行贴现,建立房价贴现的半线性模型,并基于上下楼集合概念,建立了我国新建普通住宅房价指数编制的贴现匹配模型。设计了数量指标以评价不同编制方法的优劣。为避免每次计算新周期的房价指数时需要更新已经估计出的房价指数,提出了链式加权的匹配模型。本文方法不仅为我国新建普通住宅房价指数编制提供了完整方案,而且为我国二手房与新建房市场合并编制房价指数给出了框架。

基于计量经济学理论的艺术产品价格评估方法创新

随着大数据时代的到来,艺术品价格评估将逐渐向客观化、科学量化方向发展。以特征计量以及基于艺术品大数据形成的价格指数评估方法开始受到学界与业界的推介与重视,建立在互联网、大数据和计量经济学理论基础上的艺术品价值评估方法正成为值得期待的创新方向。

中国艺术品市场的“一价定律”研究——书画拍卖市场的证据

文化的传承与积淀使得中国艺术品市场和艺术品金融化具有独特的发展历程与研究价值。本文基于2000—2017年中国书画拍卖市场的微观数据,利用重复交易法构建了多样性的价格指数,同时基于拍卖行与区位的差异检验了中国艺术品市场的一价定律问题。研究发现:(1)中国艺术品市场的年化收益高达7.96%,同时价格指数波动较大,高收益伴随着高风险;(2)中国艺术品市场并不满足一价定律,拍卖行效应与区位效应十分显著;(3)市场中的投机套利者多为短期投资者,其更注重在明清和当代、低价以及非名家作品中进行套利;(4)在危机期间市场是遵循一价定律的,艺术品的避险属性突显。本研究对于规范艺术品市场投资行为,丰富资产配置选择,提升中国文化软实力具有重要意义。

国际流行的房地产价格指数编制方法介绍

由于房地产业特有的性质，计算普通商品价格指数的方法很难直接用于房地产的价格指数编制。目前各地在编制房地产价格指数时大多采用拉氏指数公式，即仍采用一般商品价格指数的计算方式，由于房地产的个别性，用此公式计算出的价格指数很难反映城市房地产市场的真实供求关系，从而失去意义。

在中国,艺术品是一种资产

国内外普遍使用重复交易法来计算艺术品收益率。有研究表明,能够重复交易的艺术品在拍卖市场上只占5-10%,并非是投资者购买某一艺术品,收藏若干年就能坐享高收益。在2009-2011年,中国的艺术品投资曾经历一个＂暴利＂的年代,但这样的年代已一去不复返。