银行房地产贷款项目评估的困境及出路

随着社会经济的发展,以及城市化进程和住房制度的不断深入,居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款,大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷,同时也给银行贷款带来了一定的风险。本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析,分析银行房地产贷款项目评估的困境,以及针对评估的困境提出相应的对策,从而提高银行房地产贷款项目评估质量。

商业银行房地产贷款中的风险分析

除操作风险外，还有很多银行外的因素影响着房地产银行贷款的风险。房地产银行贷款按照用途主要可以分为开发用贷款和购房用贷款，本文从这两个方面对房地产银行贷款的风险进行分析。房价、利率、开发商的经营状况、借款人的还款能力等因素都会影响房地产银行贷款的风险水平。

商业银行对公房地产信贷系统性风险成因及对策研究

银监会在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，对房地产对公贷款的监管范围作了规定，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款、商用房贷款三类，笔者根据实际工作情况，将房地产对公贷款划分为四大类，一是房地产开发贷款，借款主体是房地产开发企业，贷款用途为建设房屋，贷款项目可以是销售型物业，也可以是出租持有型物业，最大特点是贷款项目均为在建工程；

建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知——房地产抵押估价指导意见

第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

加快个人住房按揭业务发展的对策

1、从紧的资金政策将使个人住房按揭贷款稳步发展。今年两会一结束，央行就将现行住房贷款优惠利率回调到同期贷款利率水平，并要求房地产价格上涨过快的城市住房贷款首付比例从20％提高到30％。个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调。同时，银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下。

逾三成房贷族成为“房奴”

按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。新浪网房产频道最新一项调查显示，有91．1％的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31．75％的人，月供占到了其收入的50％以上。中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。”也就是说，即便是按照中国银监会更为宽泛的标准，也有31．8％的人，其房贷月供超过了50％这一警戒线。

The Empirical Estimation of the Influence of Credit Risk Determinants in Baltic States＇ Banking Sector

There have been investigated empirically the influence of macroeconomic and real estate market variables on the level of non-performing loans in the Baltic States. A secondary goal was to analyze the effect of constant loan portfolio growth on the level of non-performing loans in mentioned countries and to define the type of influence of the variables （i.e., long-term or short-term）. The research indicates that all variables except the growth rate of the real estate market （RRE） have long-term influence on the level of non-performing loans. RRE has short-term influence and variables influence is associated with the development of another variables. The influence of RRE played an important role, but it was not as crucial as it has been previously assumed. If a respective credit risk management is applied, the influence of RRE is to be eliminated. The research results indicate that the most significant reason for the growth of non-performing loans for the Baltic States presented by rapid growth of aggregated loan portfolio and unemployment rate. The increasing influence of rapid loan portfolio growth proves the assumption that banks＇ credit risk management policies underestimated the changes in the macroeconomic variables during the analyzed period. The changes in the real GDP had initial influence on the economic situation deterioration for Baltic States.