限制集体建设用地使用权流转带来的问题与改革路径分析

文章认为国家现行集体建设用地使用权制度是限制流转。带来的问题是:违背了物权平等的基本原则和精神,阻碍了农村土地的资本化、市场化进程,损害了农民的土地权益;相关法律规定因比较原则,漏洞较多,容易被规避;限制集体建设用地使用权流转的法律规定与现实相距太远;造成了全国范围内的"小产权房"问题;农村集体建设用地大量非法流转,使农村土地产权关系混乱,影响交易安全,也给司法实践带来困难。改革路径是:落实物权平等原则,让农民集体土地与城市国有土地的"同地、同价、同权";删除《土地管理法》中禁止集体建设用地出让、转让、出租的规定,制定规范集体建设用地流转的相关规定,为集体建设用地的资本化、市场化扫清法律上的障碍;制定集体建设用地流转的规则,搭建集体建设用地流转有形平台,充分保障农民获得集体建设用地流转的土地增值收益;严格农村集体建设用地的规划管理和用途管理。

集体公益性建设用地使用权流转:制度障碍、现实需求与规则设计

基于农村集体公益性建设用地使用权的立法考察,发现其使用权流转存在制度供给严重不足。而使用权的理性流转,既能缓解人地关系矛盾,又符合以物权制度为核心的私法规制要求。具言之,参照适用“划拨”设立,既符合其功能目标,也彰显“同地同权”的制度意蕴;处分权能的行使应当秉承相对克制原则,禁止抵押与赠予行为;区分集体公益性建设用地向宅基地变更与向经营性建设用地变更、绝对消灭与相对消灭双轨道模式,以助推集体公益性建设用地使用权之“得丧变更”回归有序法制。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

集体经营性建设用地使用权抵押规则的完善研究

集体经营性建设用地使用权抵押是弥补乡村发展资金缺口的重要方式。在集体经营性建设用地中,满足入市条件的乡镇、村企业建设用地使用权可以单独抵押;集体土地所有权人也可以直接将集体经营性建设用地使用权进行抵押。集体经营性建设用地使用权抵押权的设立以集体经营性建设用地所有权和使用权的登记为必要前提,抵押权自抵押登记时设立。集体土地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权以通过本集体经济组织成员表决为必要条件。鉴于土地使用权和建筑物是具有独立交换价值的产权单位,抵押人可以就建设用地使用权和地上建筑物分别抵押,但抵押权人仅可就其登记的抵押物的变价款优先受偿。在抵押权实现时,集体成员对被处分的集体经营性建设用地使用权不享有优先购买权。

集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定研究

研究目的:释明和增设集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定,明确法律后果,完善集体经营性建设用地使用权流转法律制度,为人民法院裁判纠纷提供确定性指引。研究方法:法律文本分析、法律规范解释和理论分析。研究结果:集体经营性建设用地兼具社会资源、集体所有、财产三重属性,释明和设置流转合同的效力性强制规定,必须符合公共利益、保障农民集体和成员利益、比例原则三项准则。研究结论:集体经营性建设用地使用权流转合同因违反特定规划、未采用公开竞价方式、低于政府规定的最低价而全部或部分无效。农民集体决议规则、地方政府同意规则、产业准入和环境保护的规定,并非集体经营性建设用地使用权流转合同的效力性强制规定。

同地同权:集体建设用地使用权赋权研究

集体建设用地改革确立了"同地同权"的目标。新修订的《土地管理法》增加"集体经营性建设用地使用权",旨在推动集体与国有的建设用地"同权"。但集体建设用地使用权的法律规定较少且体系混乱、语义模糊,使得"同权"流于表面。以"同地同权"为赋权目标,应明确"同权"的内涵和"同地同权"的内在要求。为实现"同地同权",就要通过构建城乡统一的建设用地使用权三层权利体系,明确集体建设用地使用权设立标准和客体范围,建构统一的建设用地使用权权能规范。

集体经营性建设用地使用权协议收回的适用规则

《土地管理法》第66条第3款新增了集体经营性建设用地使用权协议收回的法律规范,但实践中,法院在适用该条款时,面临着规范冲突、规范不明确以及规范空白的困境。究其根源,乃在于该条款作为不完全条款缺失系统性和整体性。经由农村土地使用权收回制度体系的关联适用、公私规范融合体系的整合适用以及城乡建设用地一体化规范体系的区分适用,《土地管理法》第66条第3款获得了成为完全条款的制度基础。基于此,集体经营性建设用地协议收回规范,可以通过区分内部和外部两层规范,来确定主体适用规则;通过区分公法层面的行政行为以及私法层面的流转交易两个阶段,来确定行为适用规则;通过区分《民法典》合同编和物权编的规定,来确定内容适用规则,从而确定《土地管理法》第66条第3款的具体适用规则,进而促进集体经营性建设用地入市中权利的自治运行。

广东省农村集体建设用地流转绩效及制度改革的探讨

农村集体建设用地流转本质上是农村集体建设用地这一生产要素重新配置的一种途径和方式。调查事实表明,广东省农村集体建设用地流转引起了生产要素流动、聚集和重组,并已在优化资源配置、推动乡村振兴、壮大集体经济、增加农民收入等方面产生了良好的绩效,但也存在流转管理机制不健全、流转市场建设缓慢、流转制度不完善等问题,从加快建设流转监管机制、健全流转市场交易规则、完善流转管理制度等方面改革创新,能更好地规范农村集体建设用地流转,进一步提高流转效率。

集体建设用地使用权流转收益形成及其分配研究

研究目的:探讨集体建设用地流转收益形成的可行途径和收益分配基本规则,为政府部门制定政策提供参考。研究方法:文献资料法和实证分析法。研究结果:政府直接参与集体建设用地流转的做法,不仅无助于集体建设用地市场的规范,还容易造成职能错位和腐败滋生。研究结论:政府的基本职责在于制定规则并监督执行,流转收益的形成和分配应尽量采取市场方式。

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生。从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考。通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助于增加流转各方的预期收益。面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容。

中国农村集体建设用地使用权流转政策的梳理与展望

研究目的:梳理并展望当前中国农村集体建设用地使用权流转政策。研究方法:理论评述与现状分析结合。研究结果:在分析中国农村集体建设用地使用权流转政策背景的基础上,从流转的限制条件、价格确定、收益分配以及宅基地、商品房开放及直接入市6方面综合归纳了中国农村集体建设用地使用权流转的基本政策,并分析得出当前存在所有权主体悬空且归属不清、使用主体限制严格且权能残缺不全、法制建设滞后且现行法规规定相互矛盾这三个主要问题。研究结论:为进一步促进、完善中国的农村集体建设用地使用权流转提出明确集体土地所有权主体和集体建设用地使用权的权能、做好征地制度改革工作、建立集体建设用地评估制度、做好用途管制和土地集中统一供应工作、建立农村土地金融制度、建立集体建设用土地流转登记制度等多项相关政策建议。

农村集体建设用地使用权流转的法经济学分析

运用法经济学理论,通过法律的需求分析、法律的成本与收益分析表明:农村集体建设用地使用权流转改革具有较强的现实需求,改革的收益远大于其成本,农村集体建设用地使用权流转改革具有现实合理性。提出修改完善相关法律法规、建立农村集体建设用地流转市场、构建合理的收益分配机制等政策建议。

集体建设用地使用权流转与收益分配相关法规及政策研析

本项研究旨在通过系统梳理有关集体建设用地使用权流转的法律法规和相关政策,找出其中的脉络变化及其矛盾所在,进而提出修改与完善建议。文章通过纵向及横向对比分析发现,现行相关法规之间、法规与政策之间、地方政策与中央政策之间存在矛盾,尤其是在集体建设用地流转内涵、流转主体的界定及收益分配等方面。据此,提出对其进行规范和统一的建议。

集体建设用地使用权流转实施后对城市土地管理的影响及对策——以广东省为例

研究目的:研究广东省《集体建设用地使用权流转管理办法》的实施对城市土地管理的影响。研究方法:实地调查法、文献资料法、定性分析法。研究结果:从城市土地征用、土地规划管理、土地收益等方面探讨了允许集体建设用地使用权流转后对城市土地管理的影响。研究结论:建议严控征地范围,盘活城市存量土地,对经营性项目用地通过市场运作方式取得;推行土地征用年租制,积极探索发行土地债券和城市基础设施建设债券;政府对流转的集体建设用地用途进行有效监督和管理;全面推进和加快农村集体建设用地的产权产籍管理。

集体建设用地使用权流转之客体研究

作为集体建设用地使用权的客体,土地的流转历来受到法律的严格管制,它是公法介入私法领域的合理途径。土地用途管制和规划管理两项原则是集体建设用地使用权作为流转客体不同于其他客体的重要特征,基于不同的价值目标和管理需要,不同种类的集体建设用地应当受到不同因素的约束。经营性集体建设用地之流转应该遵循统一市场的原则;非经营性集体建设用地类似于公用物,流转应当受到更严格的限制;现行宅基地使用权制度基于国情需要和带有福利性质,对宅基地流转的限制应视不同情形和不同主体区别对待。

农村集体建设用地使用权流转及其收益分配问题分析——以河北省M村为例

通过对河北省农村集体建设用地流转典型村庄的调查和分析,发现集体建设用地使用权流转中存在流转随意性较强、流转价格偏低、农民认知度低、收益分配不合理等问题并对其原因进行了深入剖析,最后针对性地提出了完善流转程序、完善流转收益分配制度、完善相关配套政策等集体建设用地使用权流转及其收益分配制度完善建议。

集体建设用地使用权流转绩效之探索——以广东省的改革实践为视角

集体建设用地使用权流转的尝试性改革肇始于1988年,国土资源部自1999年以来,在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州等地进行了多处试点,结合理论调研与试点运行,许多地方人民政府相继出台了农村集体建设用地使用权流转的市级政府规章。2005年10月1日,广东省施行《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,作为中国首部规范农村集体建设用地使用权市场流转的省级政府规章,其实施5年来,取得了一定的成绩,但也遭遇许多障碍,使得全省流转整体进展缓慢,地区间发展不平衡,本文对此进行了深度的探析,通过对一省改革之探索,为将来全国集体建设用地使用权流转的全面开展提取重要的经验和教训。

集体建设用地使用权流转及管理研究进展

随着我国经济社会的快速发展,集体建设用地使用权流转已在全国各地广泛存在,一些地方的城乡结合部及经济较发达的地区尤为突出,且数量和规模呈明显的上升趋势。综述了我国集体建设用地使用权流转及管理的现状、存在的问题以及相应的措施。

集体建设用地使用权流转存在的问题及对策

由于相对滞后的法律规定与现实需要间的冲突,当前我国农村集体建设用地使用权流转过程中存在许多问题。对此,需要通过立法完善相关制度设计,把农村集体建设用地使用权的流转切实纳入法制轨道。