集体建设用地使用许可与入市制度的重叠竞争关系探讨——以浙江省德清县为例

核心提示本文认为,《土地管理法》第六十条规定的集体建设用地使用行政许可制度和第六十三条确立的集体经营性建设用地入市(以下简称“入市”)制度之间存在着一定程度的重叠竞争关系;而通过探索建立弹性开放的入市业态准入目录制度,以及完善集体建设用地使用行政许可的主体资格准入制度,进而推动入市实施和行政许可制度联动配套改革,可实现两种用地方式各有侧重、互为补充。

广东省农村集体建设用地流转绩效及制度改革的探讨

农村集体建设用地流转本质上是农村集体建设用地这一生产要素重新配置的一种途径和方式。调查事实表明,广东省农村集体建设用地流转引起了生产要素流动、聚集和重组,并已在优化资源配置、推动乡村振兴、壮大集体经济、增加农民收入等方面产生了良好的绩效,但也存在流转管理机制不健全、流转市场建设缓慢、流转制度不完善等问题,从加快建设流转监管机制、健全流转市场交易规则、完善流转管理制度等方面改革创新,能更好地规范农村集体建设用地流转,进一步提高流转效率。

基于用途与级别的集体建设用地入市增值收益分配研究

将影响集体建设用地入市增值收益的因素分为外部因素和内在因素,其中外部影响因素分为政府影响因素和集体影响因素,政府影响因素反映政府对增值收益的贡献,集体影响因素和内在因素共同反映集体对增值收益的贡献。以集体建设用地、农用地基准地价评估的过程数据为基础,计算影响因素分值,建立增值收益与影响因素的回归模型,依据政府、集体对增值收益的贡献,测算分用途、分级别的分配比例。结果表明,不同级别增值收益分配比例有较大差异,政府分配比例随级别的降低而减少,集体分配比例则随级别的降低而增加,每降低一个级别商业服务业用地、工矿仓储业用地,政府分配比例平均分别减少2.66%、2.34%,集体分配比例则平均分别增加2.66%、2.34%;政府在商业服务业用地增值收益中的平均分配比例为31.58%,远高于在工矿仓储业用地增值收益中23.68%的平均分配比例。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

农村集体建设用地入市的现实困境与实现路径探讨

市场化的农村集体建设用地在优化城乡资源配置和激发乡村活力方面具有不容忽视的重要性。在最近几年中,随着土地管理制度的持续改革,农村的集体建设用地经历了众多的新的变革,主要经历了四个主要的发展阶段:隐形入市、探索入市、深化改革和授权入市。在这一过程中,逐步形成了多种新的入市模式,包括综合类用地模式、异地调整入市模式、集体土地整备中心入市模式等。尽管如此,市场进入与土地征用之间的矛盾、不健全的收益分配机制,以及缺少全面的市场进入配套规划等多个问题依然存在,造成这种情况的根本原因包括制度设计的不合理性导致农民的利益受损,政府管理的缺失导致土地市场的失灵,以及缺乏科学的管理制度,从而使得违法的成本过低。为了推动我国农村的集体建设用地健康地进入市场,应该实施一系列的策略,这包括整体规划入市、土地征收、规范化的收益分配流程,以及加快完善与乡村相关的配套规划工作。

探索政府、国企及集体利用集体建设用地开发产业园

村社拥有丰富的建设用地资源,地方国有企业拥有充足的资金与项目运营管理优势,而政府拥有产业政策、土地规划、基础设施保障等优势。村社提供土地资源,由国有企业负责建设,政府提供各项政策支持,确保产业园的开发成功,建成后,为区域重点产业提供产业载体,确保重点产业稳步发展。同时产业园为创业型企业提供优质的环境,助力新兴产业发展。通过产业的发展推动当地的城市化建设,改善村民的居住环境,提高村民的收入;通过产业升级助推当地产业发展,增加当地税收,提升城市竞争力;国企通过产业园构建稳定的盈利项目,同时开启国企的股权投资之路。

数字测绘技术在集体建设用地确权调查中的应用

随着科技的进步,数字测绘技术在不动产权利调查,尤其是集体建设用地确权调查中发挥着越来越重要的作用。本文首先简要介绍了数字测绘技术的基本概念和特点,然后详细探讨了其在集体建设用地确权调查中的应用,阐述了数字测绘技术运用到生产,提高效率的同时也发现技术的创新给生活、经济带来了诸多的红利便利,最后展望了其未来发展趋势。

诗眼看世界,课程育新班——依托班本课程助力班集体建设

2022年9月,作为一名班主任,笔者迎来了新一届学生。这届学生由于疫情原因经历了较长一段时间的线上教学,因此难以很快适应初中阶段的学校生活,加之个体差异较大,导致入学后行为规范问题丛生。这给班集体建设带来巨大挑战,也给班主任提出了新的要求——班主任角色应当从传统的关注学科教育和班级常规管理工作转变为站在教育高度、以一个自觉的教育者的身份面对学生教育问题,自觉提高专业素养。[1]2017年8月,教育部印发的《中小学德育工作指南》明确提出课程育人的实施途径和要求。

同地同权:集体建设用地使用权赋权研究

集体建设用地改革确立了"同地同权"的目标。新修订的《土地管理法》增加"集体经营性建设用地使用权",旨在推动集体与国有的建设用地"同权"。但集体建设用地使用权的法律规定较少且体系混乱、语义模糊,使得"同权"流于表面。以"同地同权"为赋权目标,应明确"同权"的内涵和"同地同权"的内在要求。为实现"同地同权",就要通过构建城乡统一的建设用地使用权三层权利体系,明确集体建设用地使用权设立标准和客体范围,建构统一的建设用地使用权权能规范。

存量集体建设用地地类转换的法理阐释与规则构建

闲置宅基地、废弃公益用地与集体经营性建设用地之间的地类转换是集体建设用地协同改革的关键问题。现行法尚未建立地类转换的规则,一体管制、刚性规划已经成为地类转换的桎梏。实质法治观、比例原则、集体土地的权力观为许可集体建设用地地类转换奠定了法理基础。国有建设用地差异性管制和城乡统一建设用地市场的改革探索为地类转换提供了制度基础。未来国土空间规划立法应构建集体建设用地地类转换的实体规范和程序规范。

促进儿童德性自主生长——情境型班集体建设的路径选择

情境型班集体通过创设人为优化的情境,引导学生不断建构和重构自己的道德经验。情境型班集体建设突出自我驱动与集体助推相结合、课内设标与课外延伸相结合、课堂拟真与课外实践相结合、线下与线上主题活动相结合,主要通过制度管理、主题活动、文化渗透等路径实现。情境型班集体建设让学生在有声有色、有滋有味、有情有趣的集体生活中涵养美好德行。

集体建设用地租赁住房公募REITs融资模式研究

在2021年国家出台的保障性租赁住房列入基础设施领域公募REITs底层资产新政的背景下,分析公募REITs运用于租赁住房领域的可行性;并从融资结构设计、融资运作框架、融资模式要点分析三方面对集体建设用地租赁住房公募REITs融资模式展开探讨。最后提出打造优质资产管理公司、优化公募REITs融资结构两点建议,以期推动租赁住房公募REITs健康发展。

情境教育视域下班集体建设的新探索

班集体是促进儿童个体社会化的重要环境,是儿童个性全面发展的重要条件,也是班级教育的重要载体。基于情境教育理论,班集体就是学生学习生活的重要情境,班主任要根据德育目标,通过创设集体教育情境,突出情感性、感受性、体验性和美感性,激发儿童德性生长的主动性,让学生个体和班集体相互促进、共同发展。

情境型班集体建设应突出价值引领

情境型班集体建设中,充满正能量的价值取向是构建班级美好生态、赋能学生德性生长的重要条件。由知识到素养、由管理到教育、由刚性律令到柔性审美、由知到行,是情境型班集体建设的价值追寻。

“多渠道供给”政策对二手房出售市场的影响——基于利用集体建设用地建设租赁住房试点的实证研究

作为我国房地产调控中的创新举措,以“只租不售”模式为前提,集体建设用地建设租赁住房从供给侧结构性改革出发,对于遏制二手房出售价格和出售量高涨发挥极大作用。选取中国37个大中城市2015年1月至2020年12月的面板数据,采用双重差分模型检验集体建设用地建设租赁住房政策实施前后二手房出售市场的变动。研究显示,集体建设用地建设租赁住房政策对二手房出售价指数和二手房出售挂牌量指数具有显著的负向作用,且经过一系列稳健性检验后结果仍然成立。在我国经济高质量发展的新阶段,集体建设用地建设租赁住房政策通过增加“多渠道供给”,在抑制房价和出售量上涨的同时优化了住房市场结构,有利于解决当下住房难的困境。

班集体建设:从“管控”走向“四维场景赋能”

在班级管理中,班主任价值的关键点是从“管控”走向“赋能”。赋能的本质是点燃。当班集体每一名学生的内心被点燃时,班集体就会呈现积极向上的生命力。班主任的工作重点是赋能和激活每一个学生,促使他们有意义地学习、生活。近年来笔者结合多年的班主任工作实践,尝试营造“四维度场景”,为班集体建设赋能,取得了良好成效。

农村集体建设用地流转的动因与绩效研究

对于农村集体建设用地能不能流转，现行国家法律、法规缺乏明确规定，但来自基层的创新冲动往往先于全国性法律法规的调整。现实大量的农村集体建设用地流转早已突破了国家现有法律和管理框架，目前，全国各地农村集体建设用地流转大体上可以分为三种情况：即所有权流转、使用权流转和土地用途流转。本文将集中讨论农村集体建设用地使用权流转问题。

集体建设用地建设租赁住房政策供给路径分析——基于北上广“三力作用模型”的实证研究

基于多源流理论构建“政治势能压力-政策网络推力-群众需求引力”三力作用模型,借助多变量交互作用清晰集定性比较方法,以北京、上海、广州3座超大型城市为案例地,探索集体建设用地建设租赁住房政策供给路径,以期为试点推广提供借鉴经验。结果表明,国家政策、组织领导变动、关联政策、平台搭建、门户网留言、舆情危机六个单因素变量中,国家政策与平台搭建一致性最高;北上广政策供给路径的机制模式不尽相同,北京市集体建设用地建设租赁住房政策供给路径主要推动因素是政治势能的压力作用和群众需求引力作用,上海市是政策网络的推力作用,广州市是政治势能压力作用、政策网络推力作用、群众需求引力作用耦合开启政策之窗;政策供给路径组态中广大群众参与度有待提高。未来应重视政策宣传及相关政策间的衔接呼应,提高政策间互补性,使得整个政策系统达到更好的政策效果。在政策试点推进的过程中,应当充分考量城市禀赋,探索适合于城市特色的政策供给路径组合,推动试点地区政策之窗的高效开启。

集体建设用地减量再利用研究:进展与展望

在系统梳理相关文献的基础上,从集体建设用地的类型与特征、减量地块识别、减量地块再利用方向优选和再利用保障机制等4个方面总结了建设用地减量研究的主要进展,进而提出集体建设用地减量亟待深化研究的重要方向。结果表明,集体建设用地的分类体系尚待形成共识,集体建设用地减量地块识别模型与再利用路径正在积极探索,建设用地减量的政策机制有了初步框架并在推广应用。总体上看,集体建设用地减量研究已有一定基础,技术进步和土地资源利用管理理念的深化发展将促进集体建设用地减量的深化研究,包括探析集体建设用地利用现状特征与规律、构建集体建设用地减量的时空配置模型、推进减量地块高效再利用路径与措施的创新研究。

贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在的问题及建议--以绥阳县为例

受历史、社会经济发展等因素影响,贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作具有独特性。以贵州绥阳县为例,对贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作进行了探讨。发现贵州农村宅基地和集体建设用地确权登记工作存在存量部分和增量部分登记工作问题,且以增量部分登记工作问题较为突出。提出针对存量部分,坚持原证书“不变不换”;针对增量部分,细化宅基地和集体建设用地确权登记规定和补充实施意见,提高登记工作可操作性等建议。