集体经营性建设用地入市制度的实施与司法应对

落实和实施集体经营性建设用地入市制度对于构建城乡统一的建设用地市场意义重大。现行法虽然为集体经营性建设用地入市提供了许多实体、程序规则,但存在规范不衔接乃至规范冲突等问题,为此,须从司法裁判视角确定各类相关规则的规范功能和规范要求。具言之,在司法审查过程中,集体经营性建设用地应采用“集体土地所有权依法登记且入市地块符合现行有效的国土空间规划”标准进行认定,集体经营性建设用地入市的决策应遵循“全体具有完全民事行为能力的成员三分之二以上参加并同意”规则,集体经营性建设用地入市合同应认定为民事合同,集体经营性建设用地入市监管协议的法律性质应认定为行政协议。围绕集体经营性建设用地入市合同和监管协议产生的纠纷应当分别通过民事诉讼和行政诉讼程序加以解决。

农村集体经营性建设用地入市制度的改革逻辑和前景分析

以长垣市为样本可以看到,农村集体经营性建设用地入市制度的改革与经济结构变革、城乡人口流动、区域经济社会发展、人们的固有观念和制度改革的成效等因素密切相关;而且,经营性建设用地入市改革的路径选择应该是提高农村公共服务水平、夯实二三产业发展的基础、坚持“房住不炒”的方针、实行宅基地的有偿使用与退出、推进进城务工人员保障性住房建设、改进对地方政府绩效的考核方式。

习近平法治思想下集体经营性建设用地入市制度的困境与纾解

规范集体经营性建设用地入市过程是依法行政的应有之义。集体经营性建设用地入市治理中存在集体经营性建设用地生态规划条件审查的片面性、集体经营性建设用地交易平台不规范、新增集体经营性建设用地中行政权力规范性不足、对集体经营性建设用地土地利用的督察力度不够等现实问题,这无疑给集体经营性建设用地入市的实施造成了一定的阻碍。为此,应在学习贯彻习近平法治思想的基础上,通过科学规划集体经营性建设用地、构建城乡统一的建设用地交易平台、完善集体经营性建设用地中的政府拆迁行为、加强对集体经营性建设用地利用的监督等举措为集体经营性建设用地入市制度保驾护航。

县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成机制研究——基于多源流框架的实证分析

约翰·W.金登的“多源流框架”是一个经典的政策创新分析框架。基于对泽州县集体经营性建设用地入市制度产生过程的实证分析,发现多源流框架能够较好地解释这一制度的生成机理。数据指标显化、焦点事件预警、政策反馈弊端形成的“问题源流”,政策准备和学术研究构成的“政策源流”,以及中央的政治追求、社会的政治分歧和地方的竞争策略促成的“政治源流”,与中央推行的政策试点共同开启了县级制度的“政策之窗”。研究发现,县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成不仅取决于自身问题、政策与政治的三源耦合,而且还受到国家政治、政策、法律等方面的制约。中央提出的各项要求和目标为山西省泽州县提供了重要的政策指引,而泽州县的制度创新也有力支持着国家的正式政策和制度,这充分体现了顶层设计和地方探索的有机统一。

集体经营性建设用地入市制度障碍及突破

改革开放以来,农村集体经营性建设用地流转政策经历了从禁止到肯定的过程。2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定：＂在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。＂被认为是农村集体所有建设用地流转政策松动的开始。

农村集体经营性建设用地入市制度的构建

十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,允许农村集体经营性建设用地与国有土地享有同等权利,为集体经营性建设用地使用权改革指明了方向,但如何入市流转尚未明确。创设农村集体经营性建设用地法律制度,规范集体经营性建设用地入市的条件和程序,明确农村集体经营性建设用地的范围,建立农村土地交易市场和公平的收益分配机制,则为推进集体经营性建设用地入市流转提供了制度保障。

集体经营性建设用地入市制度问题与对策研究——以上海松江为例

集体经营性建设用地入市是建立城乡统一建设用地市场的重要改革举措。上海集体经营性建设用地入市自1986年至今经历了“企业联营”、“区县流转”、“全市统筹”、“国家试点”等四个阶段的制度变迁。当前阶段,政策设计明显受“激励—竞争—治理”机制驱动,重点围绕“集体—政府—企业”等制度主体配套改革措施。政策试点表现出存量挖掘困难、主体地位失衡、调控手段单一、市场交易不活、调节机制薄弱等五大问题。未来政策改革需关注存量周转与潜力挖掘,突出规划管控与范围协调,强调市场定价与成本控制,重视需求导向与市场培育,加强机制设计与分配调节,以求进一步推动“权能共赋、质效互增、责权对等”的集体土地制度转型。

深化集体经营性建设用地入市制度改革的难点与对策--以湖北试点地区为例

新《土地管理法》实施后,我国农村土地制度改革进入新的阶段,重点改革领域是农村集体经营性建设用地入市。集体经营性建设用地入市不仅构成了城乡统一的建设用地的制度基础,而且为乡村振兴提供土地供给保障。改革开放以来,农村集体经营性建设用地的政策经历了复杂的演变过程,总体趋势趋于市场化配置,但目前仍面临来自市场和制度的双重约束。为此,要从规划编制、市场需求、规范流程、基准定价及利益分配等方面加以完善,真正实现集体经营性建设用地和城市建设用地开发权及处置权的平等地位。

论集体经营性建设用地入市制度的完善

虽然《土地管理法》已经对集体经营性建设用地入市制度作出规范,但其中的具体内容较为简略,不利于农村土地要素市场化配置改革的推进。一方面,产权配置机制上,存在入市决议规则不完整、用途规则未规定等问题;另一方面,土地管理机制同样有待健全,主要表现为入市审查规则定性不清。对此,应当从土地制度改革试点的经验出发,围绕以下方面对入市制度进行完善:一是补充型决议规则的制定应当与集体所有权主体制度相匹配;二是采取基本规定与规划条件相结合方式,对入市用途进行规制;三是将入市审查纳入行政指导范围,在服务型政府的建设目标下明确政府的入市监管职责。

基于集体经营性建设用地入市制度问题优化策略研究

农村集体经营性建设用地直接入市对于建设高标准市场经济体系意义重大。但是,地方政府在推进农村集体建设用地市场化管理方面并不十分积极,文章认为应明确产权主体和行使主体,建立农村集体建设用地,建立和完善农村社会保障体系,建立管理和监督机制,为农村土地集体经营创造条件。

农村集体经营性建设用地入市制度研究

农村集体经营性建设用地是2019年修订《土地管理法》所新设的法律制度,其主要目的是更好的促进乡村振兴发展,同时要避免无序发展而损害三农利益。在东部发达农村地区,农村集体经营性建设用地主要来自于盘活存量,但是在中西部地区需要更好的制度设计实现增量。农村集体经营性建设用地入市应当遵循法定的实体条件和程序要求,增强集体经营性建设用地使用权的交易安全,是未来立法中需要进一步完善的问题。

平罗县农村集体经营性建设用地入市制度改革调查报告

2015年以来，平罗县在农村宅基地制度改革创新突破的基础上，统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市制度改革试点任务，基本完成农村宅基地确权登记，存量集体经营性建设用地摸底调查，建立了农村集体经营性建设用地数据库，出台了农村集体经营性建设用地人市管理办法，赋予农村集体经营性建设用地出让、转让、出租、作价入股、抵押等权能，规范了入市交易行为。为加快推进农村集体经营性建设用地入市制度改革试点，

集体经营性建设用地入市路径探索及制度构造--以高水平法治赋能集体经济发展

文章对集体经营性建设用地入市的现状及困境进行了研究,通过法治赋能乡村经济发展,构建更为完善的集体经营性建设用地使用权入市制度:厘清集体经营性建设用地的性质及体系定位,为其入市从根本上解决制度障碍;通过构建所有人用益物权理论开放多渠道一级市场,允许农民集体以经营性建设用地使用权投资入股、直接进行融资担保或允许其自行开发,促进土地要素流通;盘活集体经营性建设用地入市、优化收益分配格局,提振乡村经济发展。

集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

新时代集体经营性建设用地入市改革:阶段特征、现实进展与政策建议

农村土地制度改革是新时代城乡融合发展的重要抓手,2014年以来的集体经营性建设用地入市经历了试点改革期、修法适应期与深化改革期3个阶段,已在全国取得了一定进展,在明晰产权、盘活要素、农民增收等方面获得明显成效。总体而言,集体经营性建设用地入市工作还存在着入市门槛较高、风险防范不够、收益分配机制不完善、入市动力不足等问题。后续应从提高农村改革协同性、优化整体分配机制、探索入市激励机制等角度出发,积极稳妥地进一步深化改革。

集体经营性建设用地入市主体制度

梳理各地入市规范性文件可知,集体经营性建设用地入市主体制度建构匮乏,致使实践工作障碍颇多,法律构造亟待完善。依所有权取得途径,入市主体应分为法定代行主体和入市实施主体,前者包含集体经济组织、村委会与村民小组,后者包括乡镇政府与资产管理公司。其中,集体经济组织应为最适格主体。而从功能定位与实践情况来看,各主体在入市中均存在不同程度的缺陷。因此,据改革目标应从以下方面完善入市主体制度:一是要明晰基本概念;二是在法定代行主体层面推进集体经济组织立法与建设,完善村委会作为代行主体的监管机制;三是在入市实施主体层面明确适格委托主体和委托适用范围,明确乡镇政府的角色定位。

农村集体经营性建设用地入市研究的热点、演进与展望——基于CiteSpace的知识图谱分析

使用文献计量法和内容分析法对来自知网、万方、维普3大数据库的农村集体经营性建设用地入市的404篇研究文献作者、机构及热点进行分析,基于研究现状展望重点方向及前沿趋势。研究发现:研究人员和机构合作意识较弱,受学缘、地缘等因素影响未能形成较为明显的研究群体;“三块地”改革试点期呈现出百花齐放的研究态势,相关研究文献数量急剧上升,2019年至今为巩固改革成果期;现有研究聚焦于集体经营性建设用地入市的制度设计、与土地征收及宅基地制度改革的关系、地方实践、收益分配等主题。利益均衡视角下集体经营性建设用地入市收益分配机制的探索与优化、城乡融合发展视域下同地同权同价的实现条件及路径、农村三项土地制度改革的法理平衡及制度设计、集体经营性建设用地入市助推乡村振兴的地方模式及发展经验等方面仍需继续深化研究,也是未来的主要研究方向。

集体经营性建设用地入市背景下农用地生态补偿制度的构建

集体经营性建设用地入市流转的逐利性使得其不可避免地带来农地非农化、农地非粮化、农民环境权益遭受损害、区域发展不平衡等生态和社会问题,因此,运用生态补偿手段保护农地生态安全与粮食安全不失为一种良策。农用地生态补偿制度的构建应以确立生态正义理念为基础,并辅之以补偿主体、模式、方式、标准等构成要件的完善。同时,在运行机制方面,应明确农地生态补偿的法律规则,完善农地生态补偿的政府管理与监督机制、公众参与机制以及责任追究机制,从而保障农用地生态补偿工作的贯彻和落实。

政府监管权视角下农村集体经营性建设用地入市风险与策略

立足地方政府市场监管权人视角,运用调查研究法,系统梳理当前区县政府在深化入市改革试点中面临的民主决策不到位、法定认知有偏差、土地成本费用偏高、忽视核心任务、综合成效不足、分配矛盾易激化、制度间协调不畅、金融保障不到位、用地需求不精准、调控能力不足的问题与风险,并提出了加大监督农民决策、厘清政府监管职责、完善土地费用标准、扩大试点自主权、加强部门间协同、科学测算调节金、统筹不同制度适用、打通金融支持、摸清产业用地需求、完善规划计划机制的对策与建议,旨在为深化试点地区稳妥推动入市探索提供决策参考。

海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。