新时代集体经营性建设用地入市改革:阶段特征、现实进展与政策建议

农村土地制度改革是新时代城乡融合发展的重要抓手,2014年以来的集体经营性建设用地入市经历了试点改革期、修法适应期与深化改革期3个阶段,已在全国取得了一定进展,在明晰产权、盘活要素、农民增收等方面获得明显成效。总体而言,集体经营性建设用地入市工作还存在着入市门槛较高、风险防范不够、收益分配机制不完善、入市动力不足等问题。后续应从提高农村改革协同性、优化整体分配机制、探索入市激励机制等角度出发,积极稳妥地进一步深化改革。

海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

让“沉睡”土地活起来--修武县农村集体经营性建设用地入市改革见闻

孟夏时节,在修武县河南宝峰新材料有限公司项目建设现场,现代化的标准厂房拔地而起,工人正在做最后的收尾工作。河南宝峰新材料有限公司项目是修武县成为农村集体经营性建设用地入市试点以来成功落地的项目之一。截至目前,修武县共入市农村集体经营性建设用地8宗、面积169.89亩,入市总价款2103万元,村集体获得收益1422.18万元。

农村集体经营性建设用地入市改革与雾霾污染:基于229个县(市、区)的准自然实验

以2011-2018年中国32个农村集体经营性建设用地入市改革试点地区所在城市的229个县(市、区)为研究对象,实证检验了农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染的影响效应及其作用机制。研究结果表明,农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染存在显著的抑制作用,且该作用通过促进产业结构优化、增加城镇人口集聚等机制产生,通过减少政府干预抑制雾霾污染的效果并不显著。农村集体经营性建设用地入市改革对试点地区雾霾污染的抑制作用存在一定的滞后效应,在第三年治霾效应开始显现,随着实施时间增加,治霾效应愈发显著。经济水平低地区、南方地区的农村集体经营性建设用地入市对雾霾污染的抑制作用更加显著。

农村集体经营性建设用地入市改革的困境与出路

2020年1月1日起施行的《土地管理法》明确规定了农村集体经营性建设用地入市制度,以实现与国有土地同权同价。2022年9月6日中央全面深化改革委员会通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,进一步明确规定农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则。但《民法典》却未将农村集体建设用地纳入到“建设用地”章节中统一规范,导致农村集体建设用地的民事规范缺位,阻碍其正常有序入市。依据相关法律与实践要求,健全农村集体经营性建设用地入市制度,可以从农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权、农村集体经营性建设用地入市客体包括存量用地和增量用地、政府在再次土地流转中可征收土地增值收益调节金、缩小土地征收范围、协调与农村集体经营性建设用地入市流转的关系等角度综合考量,以实现农村集体经营性建设用地有序流转,保障农民合法经济利益。

重点任务驱动、财政增收激励与集体经营性建设用地入市改革

研究目的:从地方政府行为视角,探究农村集体经营性建设用地入市改革中地方差异的影响因素和作用机制,为构建城乡统一建设用地市场提供政策启示。研究方法:案例比较分析。研究结果:受重点任务驱动,首批试点地方分配更多注意力在“农地入市”,改革进展明显优于非首批试点;首批试点地方中,中西部城市的入市改革表现总体上并不逊色于东部经济发达城市,前者依赖政府主导的“以地谋发展”模式的效果明显不如后者。地方财政增收对政府保持供地垄断地位的依赖程度较低的地方开展和推进入市改革的动力相对较强,而高层级政府的关注会强化这一动力。研究结论:地方政府的代理人属性和财政增收的自利属性共同影响其政策创新与执行。入市改革进展是地方政府代理人属性和财政增收激励综合作用的结果,地方政府的回应差异源于该项改革对地方财政收益格局的影响差异以及高层级政府的重视程度差异。建议优化中央与地方间的事权和财权划分,利用政治权威的显著影响促使地方突破对传统的“以地谋发展”模式的路径依赖,抓紧研究集体土地流转过程中相关税费的收取方案,保障政府在土地增值过程中合理的收益分享权。

集体经营性建设用地入市改革再出发的权利逻辑

随着农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革于2019年完成立法转化,集体经营性建设用地入市改革成果成为《中华人民共和国土地管理法》修改的重要内容。但现行法仍存在集体经营性建设用地使用权法律地位尚未明确、制度体系尚不健全以及其与土地征收和宅基地改革协同联动不强等制度疏失,存量集体经营性建设用地量小、零碎、效率低,增量集体经营性建设用地的来源单一且与闲置宅基地整治衔接不够等现实问题。对此,我们须更新观念,以权利构造、权利行使和制度配套保障为重点加以规范,助推乡村振兴,促进农民农村共同富裕。

农村集体经营性建设用地入市改革演进轨迹分析

我国农村集体经营性建设用地入市改革经历了较长时间的探索,时至今日仍未全面推开。目前新一轮深化改革试点启动,本文在深化改革试点的背景下,系统分析农村集体经营性建设用地入市改革演进轨迹,总结梳理不同阶段国家制度建设和地方改革实践的发展历程,并对入市改革工作进行展望、提出关注重点,有助于提高各界对农村集体经营性建设用地入市的理论认识,对入市改革深化试点工作顺利完成以及农村集体经营性建设用地入市早日在全国范围推开具有重要意义。

集体经营性建设用地入市改革试点的困境与出路

集体经营性建设用地入市改革正在我国三十三个试点区展开,并在入市主体、入市范围和入市收益分配等方面进行了积极的探索,但面临集体建设用地使用权的法律地位缺失,入市范围过窄和城乡建设用地"同等入市、同权同价"规则不清等问题。在《物权法》与《土地管理法》修订中,应明确集体建设用地使用权的用益物权定位并明确其特殊规则。增量集体经营性建设用地应当纳入入市客体,并建立城乡统一的建设用地出让、土地利用规划、土地价格管制与土地收益分配的法律规则体系。

集体经营性建设用地入市改革的三个难点

集体经营性建设用地入市改革是农村土地制度改革的关键和突破口,在启动改革前设计相对完善的制度是法治的基本要求,集体经营性建设用地入市的范围、存量地入市的途径、入市收益的分配是当前制度设计中争议较大的难点问题,本文就此展开探讨并提出建议。

北京大兴区国家集体经营性建设用地入市改革试点探索

随着2015年初集体经营性建设用地入市改革在全国有条件的试点县(市、区)全面开展,长期被"隔离"在我国土地市场之外的农村集体土地(主要为集体经营性建设用地)已开始"融入"土地市场这个"大家庭"。文章以北京市大兴区为例,首先对试点文件进行解读,明确目的与要求;其次结合大兴实际情况,分析试点面临的多项挑战;再次总结各地实践经验,确定了适宜北京市及大兴区特点的工作理念—"规划先行、统筹兼顾";最后在"试点规划"中研提了多项对策,在奠定入市基础、保障入市实施的基础上促进改革实践、保障农民权益、助力转型发展,以实现多方共赢。

农村集体经营性建设用地入市改革问题探讨

国土资源部公布的《土地管理法(修正案)》(征求意见稿),删除了现行法中禁止集体经营性建设用地入市的条文,为破除城乡二元土地制度打开了法律之门。但没有对试点实践中面临的一些深层矛盾、社会广泛关注的热点问题进行明确回应,在改革的力度与广度上存在欠缺。本文立足试点地区的改革实践提出四个深层问题:一是入市范围界定如何契合我国生产力发展新要求?二是谁来代表集体土地所有权人行使入市权利?三是集体经营性建设用地能否用于商品住宅开发?四是入市土地增值收益分配究竟向谁倾斜?围绕这些问题进行了深入讨论,并有针对性地提出了土地管理法修订建议。

集体经营性建设用地入市改革的实践与思考——以江苏省常州市武进区的实践探索为例

2016年9月,国土资源部部署统筹协调推进农村土地制度改革,江苏省常州市武进区承担起统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革三项试点的工作任务。为此,武进区坚持＂同权同价、流转顺畅、收益共享＂的集体经营性建设用地入市方向,落实主体责任,积极探索实现路径,取得了成效。

“新东北现象”下的集体土地入市——黑龙江省安达市农村集体经营性建设用地入市改革试点调研

近年来,作为老工业基地的东北地区受＂三期叠加＂影响,各种深层次矛盾凸显,整体经济增长明显放缓,舆论称之为＂新东北现象＂。＂新东北现象＂下,农村集体经营性建设用地入市改革试点进展如何,面临哪些困难,改革如何发力？带着这些疑问,笔者赴黑龙江省安达市进行了调研。＂巢＂已筑就,＂凤＂却迟迟不见安达市位于黑龙江省西南部、松嫩平原腹地,总面积3586平方公里,总人口52万,

集体土地权能实现和城乡共赢之路——甘肃省陇西县农村集体经营性建设用地入市改革调查

作为西部贫困地区的改革试点县,甘肃省陇西县农村集体经营性建设用地入市改革试点工作坚持问题导向和为民取向,积极谋划、科学推进,实现了85宗集体经营性建设用地入市,交易420.5亩,成交价款达7693万元。笔者调研了解到,该县通过这项改革解决了许多实际问题,有一定借鉴意义。

建立城乡统一建设用地市场的探索——贵州省湄潭县农村集体经营性建设用地入市改革调查

贵州省湄潭县虽然地处经济欠发达的西部地区,但作为我国农村改革的试验区,始终走在全国农村土地制度改革的前列,不仅全国首创＂增人不增地、减人不减地＂试验,还敲响了全国农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一槌,为广大欠发达地区推进农地入市、建设城乡统一的建设用地市场提供了有益借鉴。农地入市需要解决好四大前置问题农村集体经营性建设用地入市需要首先明确入市主体、入市范围、收益主体、

农村集体经营性建设用地入市改革及其影响研究

集体经营性建设用地入市是农村土地改革的重要内容,对完善土地相关立法、发展农村经济、振兴乡村业态起到支撑作用。本文旨在分析集体经营性建设用地入市的总体情况及入市改革可能带来的影响。结果表明:(1)集体经营性建设用地入市已取得一定成效,在一定程度上达到入市改革的预期;(2)农村集体经营性建设用地入市的主体可以多元化,试点地区结合当地实际形成了可复制的入市经验和案例;(3)农村集体建设用地入市的障碍已基本消除,相关法律修改降低了农村集体经营性建设用地主体所面临的风险,并为使用权转让、转租、抵押等交易活动提供保障;(4)农村集体经营性建设用地的范围,无需局限在现有的存量建设用地,还需考虑增量用地的入市,但总量仍处于控制的最高建设用地规模限界之下;(5)集体经营性建设用地入市带来农民收入增长,并带来乡村产业结构、产业形态、人口集聚和生活方式的改变等;(6)集体经营性建设用地入市对地方财政的影响有正向性,一方面减低地方对土地出让的依赖性,另一方面因产业发展带来税收增长,而调节金征收可增加部分财政收入。

对广西北流市农村集体经营性建设用地入市改革的思考

北流市为全国农村集体经营性建设用地入市和土地征收制度改革试点地区之一,从2015年3月起实施“农地入市”改革,改革试点工作已历时3年。目前,北流市改革试点进展如何?探索出怎样的经验?取得了怎样的成效?为全面展示北流市的改革成效,本刊进行特别策划,刊发《对广西北流市农村集体经营性建设用地入市改革的思考》《严格管控建立机制》等5篇专题文章,以飨读者。

探究农村集体经营性建设用地入市改革中的土地增值收益分配问题——基于土地发展权视角

十八大以来,新型城镇化的加速推进与农村地区大量集体经营性建设用地低效利用之间的矛盾,促使农村集体经营性建设用地入市改革制度的提出。为探究改革中出现的土地增值收益分配问题,本文从土地发展权视角出发,结合国内外的相关研究,得出针对的可借鉴的启示。

农村集体经营性建设用地入市改革的三大难点

农村集体经营性建设用地入市是社会主义市场经济发展的必然趋势,对全面深化农村改革有着重要意义,但在具体实践过程中凸显出集体经营性建设用地入市的配套制度不完善、产权制度不健全、收益分配机制不合理三大问题。从我国实际情况出发,结合相关法律法规对该三大难点进行了分析,并针对如何完善入市配套制度、健全入市产权制度以及制定合理可行的入市收益分配机制提出了具体实施建议。