预售商品房交易违约金争议之研究

经案例检索发现,因"违约处罚"衍生的违约金争议在中国台湾地区"最高法院"2012—2018年间有关预售商品房买卖定型化契约的裁判中数量最多,多数案例中契约违约方主张约定违约金过高,请求法院酌减。而台湾地区"相关行政主管部门"依据"消费者保护法"公告具强行效力的"应记载及不得记载事项",针对违约金数额设有最低或最高门槛,即"出卖人违约时,应赔偿之金额不得低于房地总价款15%;买受人违约时,得被没收之金额不得高于房地总价款15%。倘该赔偿或没收之金额超过已缴价款者,则以已缴价款为限"。再检视相关裁判,有一明显趋势,即举凡出卖人违约而请求酌减违约金者,除极少数特例外,绝大多数情形是"法院"经审酌后都未予酌减。倘买受人违约而请求酌减者,"地方法院"均未酌减;台湾地区"最高法院"则有酌减,尽管酌减比例不一,但经酌减后之违约金约略都在房地总价款的10%左右。台湾地区"最高法院"通常是参考"相关财政主管部门"公布的同业利润标准或出卖人建案完工入账年度的个体综合损益表,酌减买受人应支付的违约金数额。

商品房预售中的几个法律问题

近年来，我国房地产业以迅猛的速度向前发展，而入世后房地产业国际化的发展态势将会给我国房地产立法及执法工作带来许多新课题，提出更高的要求。令人遗憾的是，房地产交易主体法律意识及法律知识的缺乏使得原本可以避免的法律纠纷屡屡发生，导致了不必要的讼累和经济损失。本文试以一案为例，分析商品房预售中应注意的几个法律问题。