预售商品房交易违约金争议之研究

经案例检索发现,因"违约处罚"衍生的违约金争议在中国台湾地区"最高法院"2012—2018年间有关预售商品房买卖定型化契约的裁判中数量最多,多数案例中契约违约方主张约定违约金过高,请求法院酌减。而台湾地区"相关行政主管部门"依据"消费者保护法"公告具强行效力的"应记载及不得记载事项",针对违约金数额设有最低或最高门槛,即"出卖人违约时,应赔偿之金额不得低于房地总价款15%;买受人违约时,得被没收之金额不得高于房地总价款15%。倘该赔偿或没收之金额超过已缴价款者,则以已缴价款为限"。再检视相关裁判,有一明显趋势,即举凡出卖人违约而请求酌减违约金者,除极少数特例外,绝大多数情形是"法院"经审酌后都未予酌减。倘买受人违约而请求酌减者,"地方法院"均未酌减;台湾地区"最高法院"则有酌减,尽管酌减比例不一,但经酌减后之违约金约略都在房地总价款的10%左右。台湾地区"最高法院"通常是参考"相关财政主管部门"公布的同业利润标准或出卖人建案完工入账年度的个体综合损益表,酌减买受人应支付的违约金数额。