房屋租赁中的优先承租权

房屋租赁应区分住房租赁与经营租赁。房屋租赁中优先承租权的法理基础在于合同自由,其无法作为住房租赁中社会平衡的制度依托。借鉴德国经验,我国现行法制中的优先承租权实际上以预租权(Anmietrecht)为常态,与德式的优先承租权(Vormietrecht)同名不同质。性质认定上,"附双重条件说"与"形成权说"并非截然互斥,二说可以并行不悖。未来优先承租权制度应以贯彻意思自治、回归制度本质为导向,在构成要件方面,不宜局限于续租部分,"同等条件"应系效果描述而非前置门槛,建议废除《房屋租赁司法解释》第6条。在行使规则方面,尤应注意通知义务、除斥期间以及阻却事由等实务焦点问题。