简析预购商品房贷款抵押的法律问题

文章在阐述预购商品房贷款抵押的定义、特征的基础上 ,进一步阐述了预销售商品房抵押的法律效力。

抵押贷款预购商品房条件下房屋权属登记及权利人的界定分析

房屋产权登记收费涉及千家万户，按照国家发展改革委开展涉企收费专项检查的要求，我们改变以往就收费项目和标准开展检查的习惯方法，认真梳理了房屋产权权属登记的各个收费环节和行为，根据法律规定确定每一个环节应当缴费的房屋权属登记人和权利人，破解了一直困扰我们的房屋产权登记收费种类偏多、不易明确缴费对象的问题，现就如何界定抵押贷款预购商品房的权属登记人和权利人，谈谈我们的检查方式方法。一、房屋产权登记收费存在的突出问题我们依据2008年4月国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格[2008]924号，以下简称：924号文件）对省内各市房屋产权登记中心分两个环节向抵押贷款方式预购商品房的购房人收取房屋登记费行为进行了检查，查出主要问题为：第一个环节，购房合同备案登记后，收取预购商品房预告登记费和抵押权预告登记费，收费标准均为住宅80元／件、非住宅550元／件：第二个环节，预购房屋竣工验收后，办理房屋所有权证的过程中收取房屋所有权转移登记费和抵押权设立登记费，收费标准同上。由上不难发现，以贷款方式预购商品房购房人从签订房屋买卖合同到最后取得建成后的房屋，每位房屋购买人前后共需缴纳4笔房屋权属登记费：住宅320元／套、非住宅2200元／套。

浅谈预购商品房贷款抵押

预购商品房贷款抵押的商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。1997年5月9日,建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》明确确立了预购商品房贷款抵押制度。阐述了商品房贷款抵押的特点,条件及相关的法律规定。

试论预购商品房预告登记制度

商品房预售制度实施以来,为保护购房人、贷款行的合法权益,防止出现"一房二卖"现象,我国推出了所有权预告登记、抵押权预告登记制度,但该种登记并不等同于正式登记,且存在有效期,使得购房人、商业银行的合法权益不能及时得以保护,本文主要围绕现有制度对当事人的影响及如何进行完善进行初步探讨。

浅议住房抵押贷款

住房是一个消费潜力巨大，产业关联度高而无技术障碍的产业。要激活这一市场，使住房真正成为城乡居民消费的热点，把住房建设培育成我国新兴的支柱产业，推动国民经济增长，最关键的是要实现住房分配的货币化和商品化。朱钅容基总理在九届全国人大一次会议上宣布：本届政...

房地产业中引入住房抵押贷款保险的研究

一、发展住房抵押贷款保险的客观必然性1、房地产业将成为国民经济新的增长点我国潜在住宅消费需求很大。在"九五"期间大约有1300万对新婚夫妇需要住房。到2000年城市人口比1996年净增1075万人,这些都构成了对住宅销费较大的潜在市场,为住宅消费的启动提供了广阔的发展前景。然而,反观房屋市场,商品房却销售不畅。1996年全国商品房销售面积7900万平方米,空置面积6624万平方米,空置率(商品房空置面积与当年竣工面积之比)达48.6%。其中住宅商品房销售面积6898万平方米,空置率达43.6%,比1991年上升19个百分点。一般而言。

“反向抵押贷款”模式在我国推行的初步探讨

“反向抵押贷款”在发达国家被证明是一种成熟的房屋融资模式。当前,我国房地产、保险、社会保障事业得到快速发展,私有住宅拥有比率已达到805,借鉴“反向抵押贷款”模式,实现“以房养老”具有一定的市场条件和可操作性。

房屋按揭保险与商品房保证保险有何不同?

房屋按揭保险与商品房保证保险有何不同?近期,中国太平洋保险公司深圳分公司开办了商品房抵押贷款合同履约保证保险,它与房屋按揭保险有什么不同呢?在此,我们就两项业务的区别作一比较。险种范畴不同:房屋按揭保险属于财产损失保险,是为解决购房人在偿还贷款期间,因楼宇发生自然灾害或意外事故造成损失时,通过保险赔偿,使购房人获得稳定的住房保障而开办的专项保险,所承保的标的是购房人所购买的房屋。而商品房抵押贷款合同履约保证保险属于保证保险。

预购商品房抵押权预告登记权利保护的法律基础与路径选择

预购商品房抵押是伴随着我国商品房预售制度的产生和发展，为了防范个人商品房按揭贷款业务的信贷风险而出现的一种担保方式。2007年颁布的物权法首次规定了预告登记制度，2008年建设部发布的《房屋登记办法》将预购商品房抵押登记划人可办理预告登记的范围。由于法律规定较为简单，对于预购商品房抵押权预告登记权利的性质与效力，理论上和实践中存在不同认识，并进一步聚焦于预购商品房抵押权预告登记所表征的权利是否可认定为抵押权、提供预购商品房按揭贷款的银行是否因办理了预购商品房抵押权预告登记而享有了优先受偿权。

预购商品房预抵押登记及开发商阶段性保证效力的认定

商品房按揭贷款中已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备物权登记条件的，银行能否对商品房行使优先受偿权？商品房预售合同与按揭贷款合同一并审理时，被法院判决一并解除两个合同后，银行的按揭贷款由房产开发商偿还还是由购房人即借款人偿还？以上这些法律问题在实践中存在重大争议。由于此类案件的处理对按揭贷款及商品房交易市场的发展会产生重大影响，故包括银行、开发商、广大购房者在内的社会各界均十分关注该类案件的审理情况。本期刊发了上海市、浙江省、福建省三地的不同案例，并由最高人民法院民事审判第一庭司伟法官对此问题进行了解答，提出了预购商品房抵押权预告登记权利保护的可选择路径，以实现银行、开发商、购房人三方利益的平衡司法保护，希冀解决此类案件的实践争议，统一裁判尺度，指导同类案件的审理。

预购商品房抵押权预告登记的法律效力

在预购商品房抵押贷款纠纷案件中，银行与购房人、开发商签订购房贷款担保合同，由银行向购房人发放贷款用于购房，购房人以其所购房屋为贷款提供抵押担保，开发商为贷款提供阶段性保证担保。由于签订合同时房屋尚未建成，无法办理抵押权设立登记，所以银行与购房人往往先办理预购商品房抵押权预告登记。在房屋建成后，由于购房人不履行配合义务，致使银行无法办理抵押权设立登记的情形时有发生。

预售房按揭贷款中的几个法律问题

为了及时筹集资金投入商品房开发，房地产开发经营企业与银行配合普遍采取按揭销售的办法。房地产开发经营企业出售尚未建成的商品房，被称作商品房预售。对个人购买预售房给予一定比例的银行个人购房贷款，称为预售房按揭贷款。在办理预售房按揭贷款中碰到许多实际问题，...

房款已结清,预抵押是否还可办理

某市登记机构一位员工询问:最近,我市有一位购房人在购买商品房时,已经付清了购房款,也办理了预购商品房的预告登记。但是这个购房人为向银行贷款,要求办理预购商品房抵押的预告登记。对此,我们有两种不同的意见:一种认为既然已经付清了房款,就不应再办理预购商品房抵押的预告登记,如果给办了,还会增加债权人的风险。

中国房地产你走向哪里

纵观我国房地产市场的发展走势,大致可以概括如下的特点:火爆——低谷——柳暗花明。 1992年,是我国房地产市场发展最火爆的一年。各种房地产公司由1991年3500家猛增至近万家,中外合资房地产公司的发展更甚。灸热的房地产“烧”到1993年,涉足房地产业的各类企事业单位已达2万个。