房地产估价:对收益还原法下资本化率求取方法的探讨

在诸多房地产估价方法中,收益还原法是十分重要的一种方法。而应用收益还原法,最关键的问题是确定资本化率。资本化率有多种求取方法,比较易行且科学的有市场提取法、安全利率加风险调整值法、投资收益率排序插入法以及投资复合收益率法。

用房地租价比率估算样点地价方法研究

在小城镇基准地价评估中，通常用收益还原法计算商业和住宅用地租赁样点的样点地价。尤其是商业用地，因为城镇繁华或较繁华街道两侧，分布着较为丰富的商铺租赁样点，用房地出租的租金资料剥离出样点地价是广为采用的方法。用这种方法计算样点地价的关键是房地租金的获取和土地还原利率的确定。根据《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率的方法通常有三种：①土地纯收益与价格比率法；②安全利率加风险调整值法；

房地产估价中资本化率的确定

在房地产估价中，经常用的方法有三种：市场比较法、成本法和收益法，而对收益性物业诸如宾馆、商场、加油站等，由于种种原因，利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，一般优先使用收益法。即用预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，结合一定的资本化率，将其贴现后得到其估价时点上的价值。