香港大型私人屋苑发展与演变——以荃湾地区为例

香港是一个典型的高密度发展城市,为了应对人口增长和宜建设土地稀缺的压力,香港从20世纪后期开始在郊区规划建设新市镇,住宅建设也不断向着高密度超高层发展。文章以香港最早也是规模最大的新市镇荃湾地区为研究范围,考察了不同时期建设的4个大型私人屋苑,着重分析屋苑的设计理念、开发模式、功能构成以及与城市开放空间网络的结合等问题。探讨香港大型私人屋苑这种典型高密度城市住宅的特点与发展趋势,为高密度住宅建设发展提供经验与启示。

美国容积率银行调控城市更新的运作模式研究——以纽约和西雅图为例

容积率银行作为发展权转移制度的辅助技术,可在城市更新的过程中调节市场时间差,储存未利用的容积率,为发展权交易提供信息平台,大大提高了发展权转移项目的成功率,促进了城市更新项目的顺利实施。对于美国容积率银行的研究可为我国城市更新过程中结合市场机制的调控技术探索提供参考。本文解析了容积率银行的定义以及内涵、职能和权利、发展历程等,并通过纽约和西雅图的容积率银行应用案例的比较分析,梳理出容积率银行针对不同尺度城市更新项目的运作模式及其成效。纽约以南街海港特别区为代表,在城市设计的尺度上应用容积率银行;西雅图则以整个城市为单位进行调控。两个案例中的容积率银行均有效平衡了地方政府、开发商和公众的利益,最终保护了历史资产,促进了城市基础设施建设,并通过引入新的激励手段推进了城市更新进程。