日本房地产泡沫对我国房地产业发展的镜鉴

2021年以来我国的房地产市场供求关系已经出现根本变化,房地产市场的交易量和价格均出现明显回落。如何应对房地产市场的风险是当前我国宏观经济面临的重大挑战。环顾全球经济发展历史,日本应对房地产泡沫风险的经验和教训最值得我们借鉴。日本政府应对措施存在重大失误,耽误了政策救助的最佳时机,叠加经济基本面和人口的长期走弱,造成了私人部门长期的资产“负债表型衰退”,导致日本在房地产危机后经济长期低迷。我们要认真吸取日本的教训,尽量避免出现房地产市场泡沫破裂而导致的系统性风险,提前采取有力措施,防范化解房地产企业流动性风险等。要增强经济的自主性,减少对外部经济的依赖;要持续优化经济结构,推动产业转型升级,降低对房地产业的依赖,推动符合未来时代需求的高科技等产业发展。

提升不动产登记数据质量路径方法探索——以通城县为例

为提升不动产登记服务质效,推进数据信息化应用和共享。选择湖北省咸宁市通城县为不动产登记数据质量提升的试点区,深入分析存量数据和增量数据的现状问题。存量数据方面,将不动产登记数据问题进行分类,一对一形成空间数据、登记数据问题处理技术路线;增量数据方面,以增量数据完整上报为工作目标,采用省市两级多环节校验管控机制和调用省级质检服务,对不动产登记数据质量进行控制。以通城县为“切口”,探索能够辐射至整个湖北省的不动产登记数据质量提升路径,形成湖北省不动产登记数据质量管控和质量监管的工作方法。

存货规模、房价波动与房地产开发企业风险——基于中国上市房地产开发企业的实证分析

当前住房价格波动背景下的房地产开发企业偿债能力风险水平的问题备受关注。在修正了预售和住房价格变动对存货公允价值影响后可以发现,在2006—2010年住房价格持续上涨的背景下,样本企业的长期偿债能力随着存货规模的扩大而得到增强,但同时也带来了企业短期偿债能力的潜在风险。2011年三季度以来,住房市场调控作用初步显现,住房价格进入下行区间,企业开始有针对性地减持存货,降低资产负债率,具备较强的长期偿债能力,但部分高存货企业仍然可能存在短期偿债能力不足的问题。因此,建议开发企业积极推动去库存化以降低短期偿债风险,同时金融机构和监管部门应密切关注这一潜在问题。

房地产“去库存”与对应取向

房地产高库存制约我国房地产行业健康发展,影响国民经济平稳运行。房地产开发企业住宅销售量是反映“去库存”最直接的经济指标,销售越多,“去库存”越明显。采用全国31个省（区、市）2005~2014的年度数据,运用面板实证模型,分析得出商品房平均销售价格每提高1%,房地产开发企业住宅销售套数便减少0.30%;城镇固定投资额每提高1%,房地产开发企业住宅销售套数增加0.46%;房地产开发企业个数每提高1%,房地产开发企业住宅销售套数便增加0.52%;房地产开发企业国内贷款每提高1%,房地产开发企业住宅销售套数便增加0.24%;第三产业增加值每提高1%,房地产开发企业住宅销售套数便减少0.28%。

我国房地产库存影响因素的实证研究

从2011年开始,我国房地产市场陷入库存不断增加的困境,给国民经济发展带来了极大的负面影响。2016年初,我国中央及各级地方政府相继推出了多项住房消费鼓励政策以支持房地产去库存政策的落地,但效果并不显著。本文基于我国现行去库存的各项政策并参考有关房地产库存影响因素的先行研究,选取城镇化率、商品房价格、收入水平和中长期贷款利率作为我国房地产库存的解释变量,进而运用Johansen协整检验和Granger因果关系检验分析这些因素对我国房地产库存的影响。结果表明:城镇化率、商品房价格、收入水平中长期贷款利率均会引起房地产库存发生变化,其中城镇化率、商品房价格与中长期贷款利率提高会减少房地产库存,而收入水平则是房地产库存正相关。

不动产登记存量数据整合建库技术方法研究——以林芝市为例

本文结合林芝市存量数据整合情况,探讨了信息化程度不高的地区开展存量数据整合建库工作的流程和技术方法,为推进全国不动产登记存量数据整合建库工作提供技术参考。

推进城镇化、降低房价与房地产去库存——对我国35个大中城市的经验分析

推进城镇化和降低房价被认为是当前我国房地产去库存的主要措施。利用2001—2013年35个大中城市的数据实证检验推进城镇化和降低房价对房地产去库存的影响,结果表明:从整体上来讲,推进城镇化和降低房价确实能够有效消化当前我国过剩的房地产库存;但也表现出明显的地区差异,东部地区推进城镇化的作用明显但降低房价的作用有限,中西部地区降低房价的作用显著而推进城镇化的作用有限;此外,提高人均收入对房地产去库存也具有积极影响,而地方财政收入越高、人口密度越大的地区房地产去库存的压力越大。因此,房地产去库存应因地制宜,要根据各城市的房地产市场情况制定切实可行的政策,实现精准调控。

不动产登记存量数据整合的方法研究与实现

存量数据整理是不动产登记发证的基础工作,本文结合沈阳市不动产登记数据整合项目,设计了登记发证的技术流程与数据整理方法,以宗地为整理单元,通过房地协同整理、内外业结合的方法,进行土地数据整理、房产数据整理、房地数据编码入库等工作,完成了该市不动产存量数据整理工作,对其他城市的同类工作具有借鉴意义。

“去库存”视角下房地产行业对区域金融稳定的影响——基于空间面板模型的实证研究

研究发现,近些年我国房地产行业发展对于东、中部地区的金融稳定性有促进作用。房地产库存中,积压性库存对于东、中部地区金融稳定性产生明显的危害作用,而短期库存对于东部地区和中部地区金融稳定性的影响却得到相反的结果。因此,应以区域经济发展特征为依据,因地制宜地采取措施。国家宏观政府要与地方微观政策相辅相成,提高消费者的购买力,适度减少土地供应,防范地方财政债务危机和金融体系风险。加强房地产市场监测,保障房地产市场平稳健康的发展。

解决农民工住房问题的前提条件与根本途径

近期中央提出通过农民工市民化来化解三四线城市房地产高库存问题,引发了社会热议。政府对农民工住房问题的关注主要出于实施新型城镇化战略、应对经济增速放缓以及化解房地产市场的失衡。解决农民工住房问题、依靠农民工购房扩大国内住房需求,将受制于农民工在城市的购房意愿与购房能力,其前提条件是增加农民财产性收入的来源。因此,应将农民住房及宅基地纳入市场化改革轨道,深化以提高农民收入以及改善农民住房条件为目的的住房制度改革,这是解决农民工住房问题的根本途径。

基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策

应用库存控制理论建立了房地产开发企业土地储备库存系统,引入并修正了BOSS(buy-overpayment-slump-survival)循环模型,从周期控制和成本控制两个维度研究得出了房地产开发企业土地储备决策的原则和策略:市场上升期应保持谨慎态度,土地储备库存系统储备最小规模体量,避免无地开发;市场下降期,则应把握机会,低价购入土地,土地储备库存系统储备最大规模体量,将土地储备量控制在企业能承受的范围内;无论在哪个时期,都应从土地购置成本和土地持有成本两个层面做好土地储备库存系统的成本控制。

“房贷利息抵个税”方案设计与或有效应

房贷利息抵个税政策通过减轻居民税负能够达到增进内需的目的,有助于解决中国当前三、四线城市房地产库存量过大的问题。它有助于提高居民住房自有率,同时提升居民消费能力,在促进房地产市场健康发展、带动中国经济快速发展的同时,达到改善民生的目的。在政策的方案设计和实施过程中,需要兼顾效率与公平,仅允许对首套住房实施此政策,并设置抵税的最高金额,同时以银行、代缴单位、税务系统多机构的联动操作为实施保障,在高库存的部分城市先行开展,逐步过渡到全面覆盖。

进一步加强固定资产管理提高资产使用效益

近年来,随着高校固定资产规模的迅速扩大,固定资产的管理难度也越来越大。针对国有资产管理中出现的新情况、新问题,提出相应的解决对策。

决定房地产投资的“短边”研究

从过去几轮政策实践来看,我国房地产调控往往是对其供给和需求同时进行,有时方向甚至是矛盾的。在此背景下,本文基于"短边原则"探讨了房地产市场和房地产投资中的短边因素,分析了土地与资金对房地产投资的影响,并对2017年房地产投资趋势进行预判。本文首先根据房地产库存指标判断,供给是决定目前房地产市场及其投资变化的短边;其次,根据土地、资金与房地产投资的关系,本文认为,在房地产供给方面,2016年10月开始的新一轮房地产调控中,土地是短边。未来土地(而非资金)或继续成为决定房地产投资走势的短边,房地产投资将继续延续回落态势。

基于去库存视角的中小城市房地产市场风险研究——以江苏省淮安市为例

2015年我国房地产调控步入分类调控时代,房地产去库存作为2016年五大任务目标之一.本文以新兴三线城市淮安市为例,基于去库存的视角,从土地供应、市场建设投资、房地产销售、去化周期等关键指标入手,研究分析三四线城市房地产市场可能存在的风险,并在此基础上提出如何利用土地、供求、产品结构、政策机制等管控手段对中小城市房地产市场风险进行有效管控,从而为中小城市能够有效控制房地产风险提供合理的管控模式,助推全国房地产市场风险管控目标的实现.

经济新常态下黑龙江房地产稳健发展路径探析

2015年,黑龙江省房地产市场的运行状况比2014年有所好转,但商品房销售面积和销售额大幅下降、投资大幅下降,市场购销两低迷。2016年,预计商品房价格将保持微幅增长、政策继续利好和安居保障工程加快发展等。但房地产业存在商品房库存高、开发商资金短缺、居民购房职业意愿不强等问题。黑龙江房地产应探索采取多种措施去库存,保持房地产业稳定发展、全力开启金融创新,支持企业正常运营等新路径。

我国三四线城市房地产去库存难点及策略研究

从狭义和广义房地产库存两个层次探讨我国三四线城市房地产库存现状。然后从三四线城市资源集聚度低、地方政府土地财政依赖、农民工进城购房支付能力不足、一线和二线热点城市房价过快上涨产生虹吸效应、房地产投资利益驱动开发商大规模开发建设等方面,分析三四线城市房地产去库存的难点。最后,以句容市房地产去库存的具体做法为例,提出三四线城市房地产去库存的策略建议。

基于顾客偏好的我国房地产库存问题分析

近几年,我国房地产库存过高已经成为一个亟待解决的问题。从顾客偏好角度,运用市场均衡理论建立单因素库存压力模型,分析房地产顾客预期价格对库存的影响,并在此基础上结合博弈理论建立三维博弈模型。根据博弈结果构建多因素库存压力模型,对房地产价格、质量、服务对房地产库存的影响展开研究,指出库存压力并不仅仅受房地产实际价格影响,也受顾客及开发商对房地产价格、质量、服务三个主要因素的预期及偏好影响。

基于多源数据分析的存量住房发展策略研究--以杭州市主城区为例

坚持房住不炒、租售并举是我国“十四五”以来的长期国策。在当前处于下行阶段的房地产行业背景下,推动长租房发展、盘活存量住房,在经济、社会和行业等各方面的意义尤其重大。首先基于对我国各地盘活存量住房资源、推进长租房的模式进行文献和资料梳理,提出倡导多元模式及其创新的建议,再以杭州市主城区为例,展开存量住房资源供需数据分析,针对性地提出相关政策策略和建议。最后,从城市规划、政策制定、监督管理等方面提出对我国城市盘活存量住房资源、发展长租房的意见和建议。综合使用案例分析、统计数据与大数据分析相结合的多源数据分析方法,为我国城市存量住房资源的有效盘活利用、房地产政策上的因城施策,以及城市规划策略的制定提供参考。

三四线城市房地产去库存情况及影响因素分析——以安徽省亳州市为例

房地产去库存是当前我国经济工作主要攻坚任务之一。目前我国房地产市场发展分化严重,尤其是三四线城市供过于求,库存高企,房地产风险依然处在高位。本文以安徽省亳州市为例,剖析了三四线房地产库存情况以及影响房地产去库存的相关因素,并提出相关政策建议。