不动产物权期待权实体法外溢的反思与厘正--基于31份二手房“先卖后抵”判决书之整理

不动产物权期待权由民事执行法外溢至民事实体法,实体判决逻辑演绎的类型包括事实物权理论、优先顺位理论及权属争议理论。物权期待权实体权利化之外部源起在于民事执行程序的权利外溢及对域外法的期待权参引,内部因素包括解释论中物权期待权显现的制度优势、价值衡平理念下对生存权的保护以及对不动产登记制度的漏洞填补。赋予不动产买受人积极行使物权期待权的结果不仅遭受突破物权法定主义及公示公信原则、冲击债物二分财产体系之诘问,而且公示性及财产性能的缺失导致物权期待权存在固有缺陷。当程序法的独立价值使其具有独立规范执行阶段权利排序的功能时,具有公示性的预告登记制度的引入将高效填补实体法中物权期待权隐蔽优先性之缺憾。

不动产预告登记制度的搁浅与重启——以我国《民法典》颁行为契机

不动产预告登记制度是我国《物权法》新创立的制度,我国《民法典》也规定了该制度。此种预告登记制度在实践中适用时被搁置,存在制度内在原因与外在条件的不利因素。房屋所有权转让、抵押前办理预告登记现实需求不大。预告登记要求双方合意客观上缩减了买受人预告登记的机会。网签备案制度与预告登记制度功能重叠,抵消了对预告登记制度的需求。司法裁判不承认预抵押登记具有优先受偿权效力使预抵押登记失去价值与意义。创新制度在实践中被搁浅的根本原因在于制度借鉴时的拼接与适用时法理观念的冲突造成争议与同案不同判。破解预告登记制度的障碍在于对预抵押登记性质与效力的重新认识。应明确预抵押登记的本登记性质与预抵押登记的抵押效力,让制度回归其设计的本原。重启预告登记制度应扩大预告登记适用范围,登记机关对凡需要经过登记才能取得不动产物权的协议均可纳入预告登记的范围,我国《民法典》新设立的居住权协议亦可包括在内;实行网签备案登记与预告登记并轨,以预告登记替代备案登记。

商品房预告登记制度研究

从不动产物权的登记制度入手,阐析了不动产预告登记的内涵及基本特征,论述了不动产预告登记的效力,提出了不动产预告登记制度在司法实践中的完善等,明确了学习和研究不动产预告登记,对于预防"一房二卖"具有重要的理论意义和现实意义。

论备案登记应有预告登记效力——一个事关我国经济和民生的重大法技术问题

备案登记是控制商品房预售商业模式风险的阀门,其核心价值和功能在于物权公示效力。近年来,司法裁判依据德国民法教义学否定备案登记的物权公示效力,我国政府20余年努力而卓有成效的备案登记制度面临全面瓦解的危险。备案登记与商品房预售预告登记小异大同,均为行政管理行为,均赋予商品房预售合同的对世效力,均确认购房人取得预售房所有权的权利,司法裁判和一些学者不应视若无睹。备案登记和预告登记同为确认和保障购房人的预售房所有权取得权,这一权利不是学者所言的债权、物权期待权、事实物权,而是以特定的已预售房为客体的物权。同时,商品房预售合同具有承揽合同的本质,已预售房作为定作物,其所有权属于购房人,开发商仅有留置权。为了维护我国经济和民生的稳定,确立购房人权利第一优先顺序,减少登记的行政管理成本和风险,我国应当明确备案登记具有预告登记效力。为此,建议最高人民法院立即出台相应司法解释纠错,以解燃眉之急;全国人大、国务院研究和确定备案登记为预告登记的一种法定类别,由住建局承担登记职能,不动产登记中心不再办理商品房预售登记业务。以此为鉴,我国社会应高度重视法律技术对法律价值与功能的异化。

预告登记法律效力之理解与完善

我国关于预告登记法律效力的现行规定,存在处分权限制过度之弊病。在民法典物权编编纂过程中,建议将预告登记的法律效力理解为:未经预告登记的权利人同意,再行处分不动产物权的,预告登记的权利人有权主张损害其合法权益的行为不发生物权效力。较于限制物权变动模式和登记冻结模式,相对预告登记权利人无效在利益平衡上更符合自愿原则和比例原则的要求,有利于实现物尽其用的目标,并且在体系上与债权形式主义的物权变动模式相适应。此外,预告登记还有约束国家公权力行使的效力。预告登记权利人物权的实现不受财产保全和强制执行程序的妨碍,破产程序中亦有特殊保护。

论不动产征收中预告登记权利人的法律地位和利益保护

预告登记后的权利是一种"债权物权化"的典型。预告登记具有预防妨害的效力、保全顺位的效力、保全权利的效力。但预告登记不能对抗不动产征收。预告登记权利人应当属于该不动产上的利害关系人,应当获得征收补偿。在违法不动产征收中,对于不动产尚未灭失的情况,可以采取物权请求权的保护方法,请求恢复原状;对于不动产本身已经灭失的情况,预告登记权利人可以采取侵权请求权的保护方法,请求损害赔偿。

预购商品房抵押法律效力的思考

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生和银行为防范住房金融业务信贷风险而出现的一种担保方式。我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押进行立法规制,但对其应具备何种法律效力未予明确,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益。本文通过对法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,分析了预购商品房抵押的性质、效力及纳入预告登记制度的可能性,使其与现行的物权法律体系相协调,以维护住房金融市场的稳定有序。

论建立和完善我国拆迁补偿安置房屋预告登记制度

《商品房买卖合同纠纷司法解释》第7条的规定有可能在某些情况下不利于保护善意第三人的合法权益,破坏交易安全,动摇物权的公示公信原则。弊端的实质简言之就是债权变物权,物权变债权。为解决此问题,我国应当建立和完善拆迁补偿安置房屋预告登记制度。

房屋租赁权的不动产登记能力及预告登记的建构

房屋租赁权是指承租人对房屋的使用之权,具有"让与不破租赁"的对抗效力。但我国现行实定法规定的房屋租赁登记备案制度以行政管理为目的,缺乏公示效力,影响了房屋租赁市场的交易安全。房屋租赁权应先公示,而后方具有对抗力。房屋租赁权的内容具有物权的效力特征,其登记有利于促进交易,故具有不动产登记能力。不动产登记中最适合房屋租赁权的登记类型是预告登记,其与"让与不破租赁"一样,都以保障债权实现为目的,且提供了合适的文本基础。房屋租赁权的预告登记以有效的租赁合同、房屋处于直接占有状态为登记条件,以双方共同申请为原则,登记后的房屋租赁权具有担保效力、完全效力和预警效力。

论不动产预告登记的法律性质

本文认为通常情形下所说的预告登记的性质实际上是指的预告登记所保全请求权的法律性质。本文比较分析德国法上的相关规定和我国学者的诸多学说,认为应当将预告登记的法律性质定性为债权内容和物权效力的结合体,本质上仍为债权,仅仅是由于进行了登记而从立法技术上赋予了其某些物权性的效力。

论我国物权制度在房屋双重买卖中对买受人的保护

不动产物权变动的两个环节之间存在“时间差”,为房屋双重买卖的产生提供了可能。在房屋双重买卖中,三方当事人形成的法律关系十分复杂。从交易环节来看,我国房屋双重买卖大致可划分为三种情形。基于“公示要件主义”的物权公示制度是解决此类纠纷,平衡各买受人间利益的根本法律手段。因此,一是有必要澄清来自“公示对抗主义”的曲解,承认“物权行为”并吸收“分离原则”,充实我国的“物权公示”制度。二是通过比较“不动产契约公证”制度和“预告登记”制度的优劣,在不动产登记制度中设立“预告登记”制度。

不动产预告登记制度若干问题探析

预告登记对应于本登记,在本登记之前,即赋予债权请求权以物权效力,成为债权之间的桥梁,保护了己订立合同却暂时难以进行本登记的不动产权利受让人的利益,填补了债权与物权之间的空隙,使民法的体系得以顺畅发挥功能。不动产预告登记制度在我国是一种较新的登记模式,在大陆法系国家则是一项比较成熟的物权制度,尽管如此,由于立法背景不同,各国的预告登记制度还是有一定的不同,其中尤以德国、日本以及我国台湾地区最为典型。

论债权物权化的法律性质及其立法展现

物债二分是大陆法系国家对财产权的基本划分方法,亦是潘德克顿体系构建的基础。但随着社会经济现象的更新、财产权利关系的复杂化、新型权利的不断涌现,兼之物债区分的模糊性,一些领域出现了债权与物权相互渗透、相互融合的现象。“租赁权”和“预告登记请求权”作为债权物权化的典型代表,其出现具有合理性,不但是对物权法定原则的补充,亦有助于财产权转让效率之提高。而正视物债二分体系的不周延性,承认并支持债权物权化现象,既顺应历史潮流之发展,亦是推进民法财产权体系完善的应有之义。

浅谈不动产物权预告登记

不动产物权预告登记制度是大陆法系物权法的一项重要制度,该制度有利于维护交易安全,从而维护市场秩序。我国《物权法》借鉴大陆法系这一法律制度的成果建立了不动产物权预告登记制度,但是该制度在适用范围、程序启动、效力界定、与本登记的衔接等方面存在诸多缺陷,因而提出完善之道非常紧迫。

我国物权法中的预告登记制度

物权法中明确规定了预告登记制度,它为规范我国的不动产市场提供了法律依据。预告登记是债权的物权化,我国物权法中该条制度的设立从立法技术和司法实践上,都存在显著的不足。文章从预告登记的权利性质、范围、申请、效力等方面进行了阐释,以期充分发挥预告登记制度的功效。

试论预告登记的救济方式

预告登记为债权物权化之典型,本身虽不影响嗣后登记,但嗣后不动产变动于预告登记权利人相对无效,此为学界昭然;唯相对无效之主张,预告登记权利人之救济前人不曾详言。事实上,除了债权请求权、物权请求权之外,其制度本身也提供了多种"绝对请求权"为救济手段。

预告登记制度法律问题研究述评

随着《物权法》的颁布,预告登记制度首次以国家立法的形式在我国明确下来,但学界对预告登记的性质、效力、构成要件都存在较大的争议,有必要在借鉴大陆法系预告登记制度的实践中,吸纳各国相关制度之合理因素,对这一制度予以改进和完善。

《物权法》中的不动产预告登记制度——对买房人权益的保障

《中华人民共和国物权法》规定了我国的不动产预告登记制度。预告登记是指为了保全以不动产物权的得丧变更为标的之债权请求权而设立的一项登记制度,经由此种登记,债权请求权也获得了公示的效力,从而得以对抗第三人。不动产预告登记制度,在实务中的作用集中表现在对商品房一物二卖的有效抑制。有了该项制度,可以较好的控制卖房人尤其是房地产开发商的不当交易行为,更好的保护买房人的权益。

我国商品房预售合同登记备案制度研究

20世纪90年代初我国建立了商品房预售合同登记备案制度,司法界主流观点认为商品房预售合同登记备案不具有物权公示作用,不产生准物权效力。在此观点下,商品房预售合同登记备案制度存在不能保护购房人权益的诸多问题。同时我国还存在商品房预告登记制度,经预告登记的商品房产生准物权的效力,在保护购房人权益方面有明显优势。综合比较商品房预告登记制度与商品房预售合同登记备案制度,发现这两个制度有明显的同质性和相似性。从保护购房人利益的角度考虑及理顺我国商品房预售登记管理法律体系的角度出发,笔者认为商品房预告登记制度应当吸收合并商品房预售合同登记备案制度。

浅谈预告登记在保障不动产合法权益中的作用

不动产关乎到我国社会主义市场经济的安全稳定,关乎到千家万户的切身利益。当前,仍存在一房多卖等损害权利人及利害关系人合法权益的行为。本文将针对不动产发生物权转移和设立债权时的若干风险点进行分析研究,探讨在现行的不动产登记制度设计前提下,如何充分利用预告登记,合理设置业务环节,设计与相关部门的业务协同机制,将预告登记应用于包括房屋预售在内的不动产登记各种业务类型,以有效防范一房多卖等问题,保护权利人的合法财产权,保障社会主义市场经济秩序的安全稳定。