房地产限贷政策松绑如何提升居民消费质量?——基于中国家庭收入调查(CHIPs)的实证分析

提升居民消费水平和消费质量是坚持“以人民为中心”的重要体现,也是经济发展提质增效的有效支撑。房地产市场与居民消费息息相关,房地产市场的调控政策会对居民消费产生重要影响。我们通过构建居民消费决策和租买选择模型,分析了房地产限贷政策对居民消费的影响机制,并使用2013年和2018年中国家庭收入调查数据进行了实证检验。结果表明:首套房首付比例要求的降低有助于提升有购房(换房)需求家庭的消费水平和消费质量,尤其会促进交通、通信、教育、文化、娱乐等服务型消费;而二套房首付比例要求的提升有助于促进居民消费。首套房限贷政策松绑对消费的促进作用在购房意愿较强(人均租房面积较小)、财富水平较低或者没有当地户籍的家庭中更为明显。

住房公积金贷款新政能去库存吗?——基于2014-2015年政策调整的研究

基于我国34个大中城市2014-2015年的季度数据,利用倾向得分匹配倍差法(PSM-DID)研究了公积金贷款新政对住房市场销售量价的影响效果。结果显示:整体上看,公积金贷款新政对房价的影响不显著,但对楼市"去库存"有较为明显的效果;进一步看,首套房和二套房公积金贷款新政对房价影响均不显著,但对楼市"去库存"均有显著推动作用,且针对首套房的公积金贷款新政对楼市"去库存"的推动作用更大。由此认为,公积金贷款新政能在"稳房价"的同时促进楼市"去库存",且公积金政策如果加大对中等偏下收入群体的首套住房政策支持,既可以扩大公积金新政"去库存"的效果,也是改善现有公积金政策"公平性"问题的路径之一。

无三方担保的电子商务环境下考虑不完全信任的首次交易激励机制

为解决首次电子商务交易中因买卖双方很难完全信任对方导致的电子商务交易渠道效率降低的问题,分析了不完全信任对首次交易的影响,在不改变双方信任关系的情况下,就买方不完全信任和卖方不完全信任两种情况,分别构建保证金和预付款两种激励机制,得到了保证金和预付款的临界值,给出了两种激励机制的有效区间。研究表明,两种激励机制在不改变双方信任关系的情况下,均能有效提高交易数量、提升首次电子交易的渠道效率。

房地产调控政策的实施和退出效果研究——基于VECM和DSGE模型相结合的分析

房地产价格快速上涨以及从高位的快速回落凸显了探讨房地产调控政策实施与退出策略的重要性。为此,本文基于VECM和DSGE模型量化地探讨这一问题。研究发现:房屋限购政策主要针对投机性需求,适合对一线城市房价进行调控;住房贷款首付比例政策主要针对刚性需求,适合对非一线城市房价进行调控。本文还对住房贷款首付比例政策的退出速度进行分析,最终给出了最优的房地产调控政策的实施和退出方案。

居民住房支付能力复合指数的编制

文章将居民住房支付能力区分为首付能力和月付能力,编制了"首付+月付"式的住房支付能力复合指数,并解释了其几何意义,给出了"等支付能力线"的概念及其性质。讨论了首付比例和利率因素对该复合指数产生的边际影响,对2012年我国36个大中城市居民住房支付能力复合指数予以测算,发现大多数城市居民住房支付能力较低,且有明显地域差异。

技术商品转让方的价格策略

以混合定价法 (定金与提成相组合 )为基础 ,根据完全信息动态博弈的原理 ,分析了技术商品转让定价中转让方与受让方的决策均衡问题 ,说明了随着受让方对技术商品未来收益的不同估计 (反映为受让方不同的风险水平 ) 。

投资行为对房地产价格及其政策的影响

在给定的经济环境下,研究自住购房者、投资购房者和开发商之间的供需均衡模型.通过与刚性需求的房地产市场比较,发现投资购房者的行为是影响房地产价格变化的重要因素.特别地,外推型投资者对房地产价格的走势有推波助澜的作用;回复型投资者虽然具有稳定市场的作用,但也会增加市场的复杂性.当房地产市场的不同主体之间存在相互作用时,房地产价格会出现偏离基准价格、路径依赖、巨额波动和陷入低房价陷阱等现象.政府通过调整基础经济变量(如首付比和开发成本),能起到调控房地产市场的目的.相对首付比调节来说,开发成本调节既能调整基准价格,又能改变投资购房者对房地产市场的影响,可以起到综合调控房地产市场的作用,是比较有效的房地产调控措施.

“地王”现象的实物期权分析

文章运用实物期权方法分析目前房地产行业"地王"频现的原因。首先给出了在宽松政策下预付定金式买地行为的期权定价模型,然后对实际案例进行了求解分析,得出"地王"现象的重要原因在于开发商拍地所获期权的价值远高于所付预付款,最后根据实物期权分析给出了合理的政策建议。

从“首付贷”违法违规看我国金融创新边界

随着"互联网+"时代的到来,我国各类金融创新产品如雨后春笋般涌现。金融创新能提高资金的流动性,为资金供需双方搭建新的融通平台,但金融创新产品带来的风险问题也倍受关注。近期,七部委联合发文将"首付贷"定性为违法违规行为,通过分析"首付贷"产品特性及潜在的金融风险,探讨我国金融创新边界。

农民进城购房支付能力实证研究

农民是城镇化的主体,客观科学测算农民进城购房的支付能力,对制定城镇化与房地产发展政策均有重要意义。结合农民进城购房的特点,构建了农民进城前的纵向财富积累的首付支付能力指标,与农民进城后收入市民化的当期财富获取能力的月供支付能力指标,对全国以及大部分地区农民进城购房支付能力进行了测评。结果显示:地区间存在支付能力差异,但差异逐渐趋于平稳发展态势;2010-2011年为21世纪以来支付能力最低点,但2016年全国住宅价格出现普遍性上涨并存在持续性,可能会出现新的支付能力最低点;农民高收入家庭具有有限的城镇住房支付能力,中等偏上与中等收入家庭支付能力较弱,中等偏下与低收入家庭支付能力严重不足。

电子商务下卖方不完全信任的首次交易激励机制

首次电子商务交易中,卖方对买方的购买诚意、支付能力等不完全信任,这将会降低交易渠道效率。针对该问题,首先分析了卖方不完全信任对首次交易的影响,进而在不改变卖方信任度下,构建了卖方不完全信任下的预付款激励机制,分析了预付款激励对交易数量、价格、双方利润的影响,研究表明预付款的增加能提高交易数量,降低交易价格,使得交易双方利润都增加。

修正的房价收入比:衡量我国城市房价泡沫水平的更优指标

改革开放以来,我国城镇居民可支配收入连续多年高速增长,本文通过构建一个包含收入增长的模型,估算城镇居民可承受的按揭还款房价收入比极值。在此基础上,考虑到实际购房分为首付和按揭还款两部分,提出了修正的房价收入比这一新指标,用于衡量首付部分或按揭还款部分是否存在泡沫。通过实证检验,发现我国房地产市场的泡沫主要集中在首付部分,且当首付比例超过20%以后,所考察的13个重点城市的房价都存在严重的泡沫。

增加刚性需求购房者融资渠道分析

针对建筑企业管理中房价上涨过快的问题,采用融资租赁经营的房地产开发经营新模式,通过对融资租赁各方的利益分析,指出采取增加社会筹资渠道解决问题的办法,特别是从刚性需求购房者、政府层面、房地产开发商、银行四个方面进行了分析。研究结果对于解决人民的生活条件,促进经济发展有促进作用。

房贷利率倍数对房价的影响分析

考虑房地产限贷政策,构建平均首付比的指标,利用2016年2月至2019年6月的数据建立多元回归模型对深圳市的房地产市场进行实证研究,重点研究房贷利率优惠政策对于房价变动的影响.结论表明,平均首付比和房贷利率倍数对于房价增速均具有显著的负向影响.首付比是非常有效的房价调控手段,提高平均首付比一成,平均会降低二手房房价增速23.38个百分点;房贷利率倍数增加0.01,平均会降低二手房房价增速0.79个百分点.

实施LED显示屏标准化,提高生产效率

LED技术的发展促进了应用的不断拓展,应用需求的增长刺激了产业的扩张。为了满足应用需求,LED企业除了解决技术问题外,还需要针对种类繁多、应用广泛的LED及其各类应用产品解决标准化问题。

唐代债权保障制度研究

在“重刑轻民”的中国古代社会 ,民事法律不发达 ,有关债权的法律规定很少。但在唐代的法典及现存的敦煌契约文书中 ,我们还是看到了一些具体的债权保障措施 ,即由双方当事人制定契约 ,当债务人拒不履行债负时 ,通过诉讼等手段对债务人给予刑事惩罚 ;在契约中设定条款 ,通过国家机构强制牵掣债务人财物 ,来实现债权 ;针对债务人无力清偿到期债务 ,实行役身折酬的办法 ,以力役折抵债务 ;责成债务人提出担保 ,当债务人无力履行债务时 ,由担保人代偿等。上述这些措施 ,有力地保障了债权人的利益 ,维护了正常的社会经济活动 。

“全面二孩”政策下房贷调控与居民幸福感研究

利用CGSS2015数据,构建Ordered Probit模型对不同房贷政策与居民幸福感的关系进行实证检验,结果表明:“全面二孩”政策实施以来,首套房利率和二套房首付比例提高会降低居民幸福感,首套房首付比例和二套房利率的提高会增加居民幸福感;房贷利率较房贷首付比例对居民幸福感的影响更大;首套房的房贷政策比二套房的房贷政策对居民幸福感的影响大。在“全面二孩”政策下,住房费用是“二孩”家庭不得不考虑的问题,因此,政府制定的房贷政策需调控首套房首付比例和房贷利率,以期有效推进“二孩”政策的实施和居民幸福感的提高。

个人住房贷款行为与房贷调控的有效性分析

本文利用成都市房地产交易的微观数据(2004—2006),实证检验了我国房地产信贷政策的变化对微观个体住房贷款决策行为的影响效果。我们发现,地方购房者的贷款决策对中央利率调控有明显反应。实证结果显示:当长期贷款利率升幅较短期贷款利率升幅高0.1百分点时,贷款者选择短期贷款的概率增加8.4个百分点;而且利用商业住房贷款利率和公积金贷款利率变动差异的"自然实验",我们有效控制了可能由宏观政策内生性产生的计量问题,从微观角度为长、短期利率政策的有效性提供了更可靠的实证检验。此外,我们还发现首付比例政策并没有得到地方银行的严格实施。因此,文章建议政府进一步重视利率政策对房地产市场的调整,而包括首付比例等相关政策的实施需加强对地方执行部门监管的力度。

激励策略和收益共享契约下四级供应链产品质量控制研究

运用Stackelberg博弈分析模型,研究由供应商、制造商、经销商和顾客组成的四级供应链的产品质量控制策略问题。分析价格折扣、货款首付比例和延期付款三种激励策略与收益共享契约对供应链产品质量控制的影响,并运用最优化理论求解经销商的最优零售价格、制造商和供应商的最优质量水平。结果表明:经销商的零售价格随着收益份额的增大而降低;随着价格折扣的提高,制造商质量水平也会提高,而供应商的质量水平会下降;制造商和供应商的质量水平与货款首付比例和延期付款期限呈反向变化。最后,通过仿真分析验证了上述结论。

基于HAQ模型的城镇居民住房支付能力研究

文章在分析住房支付能力典型指标的基础上,从"首付+月付"的维度构建了住房支付能力象限(HAQ)模型.模型设定完全支付能力、无支付能力、收入依赖型支付能力和财富依赖型支付能力四个象限,是四种不同的住房支付能力状态.当首付能力(DPA)不小于1时,家庭储蓄能够承担住房首付;当月付能力(MPA)不小于1时,家庭剩余收入能够支付住房每月还款额;反之则存在住房支付问题.最后以中国35个大中城市为例进行了模型测算,发现2012年中国35个大中城市普遍存在不同的住房支付问题,并且表现出明显的区域差异;象限模型与房价收入比在结果上具有可比性,且象限模型从内涵上更为丰富,为中国居民住房支付理论发展,住房市场运行状态和居民住房压力评价提供了新思路.