宅基地使用权抵押的困境与路径完善研究

2022年“十四五”推进农业农村现代化规划指出,要积极盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅,为农村宅基地使用权的抵押指明了方向,全国多个试点地区进行了实践探索。目前我国宅基地使用权抵押存在着抵押主体范围小、申请抵押难度高、宅基地价值评估不到位、风险防范机制不完善等问题。应从完善相关法律、扩大抵押主体范围、放宽申请抵押的条件、完善宅基地价值评估标准及完善风险防范机制等五个方面来破解宅基地使用权抵押的困境,以提高农民抵押积极性,充分发挥宅基地的财产价值。

宅基地使用权转让:实践、问题与建议

文章介绍了宅基地使用权转让实践进展、特点及效果,宅基地转让过程中存在有违现行主流立法理念、冲击现行宅基地使用制度、流转基础不牢固、所有权主体利益无法保证等问题。基于宅基地使用权流转禁而不止的实际,提出应开展宅基地使用权转让试点,探索逐步实现宅基地使用权转让的市场化,并从推进宅基地确权登记发证、建立农民住房保障制度、健全村级民主管理制度等方面提出促进宅基地使用权转让的配套支持政策。

“三权分置”下宅基地退出的权利表达

梳理现有中央政策文件和学界争论点,有必要审视和明确“三权分置”下宅基地退出的权利类型。地方实践呈现宅基地使用权退出向宅基地使用权和农户资格权退出的演进现实。农户资格权的性质和内容表明农户资格权派生于集体所有权,属于集体成员权下的独立子权利。宅基地退出的权利表达可类型化为单行退出农户资格权、退出宅基地使用权和保留农户资格权、同时退出宅基地使用权和农户资格权。单一退出农户资格权事关集体成员保障完全丧失,应该建立充分告知、公示的程序规则,建立以当地城镇住房价格为参考的激励性补偿标准。退出宅基地使用权和保留农户资格权的,应区分永久保留和暂时保留情形,设定暂时保留的条件、期限,暂时保留期间农户资格权补偿应留待真正退出时予以兑现。宅基地使用权和农户资格权一体退出的,应建立农户资格权重获机制,设定重获农户资格权的积极条件、阻断条件、补偿退回和程序规则。

宅基地使用权的制度缺失与现实选择

现行宅基地使用权制度在申请取得、继承以及流转等方面都存在缺陷。这些缺陷源于现行制度所赖以存在的城乡二元社会体制的改变。宅基地使用权制度创新的现实基础是宅基地所具有的双重功能,即生存保障功能和经济发展功能。必须明确区分宅基地权利制度和管理制度,制定专门的宅基地使用权申请取得规则和有偿使用制度,并允许其自由转让。

农民对宅基地产权认知情况及其差异——基于安徽省6县1413个农户的问卷调查

产权认知是农民对宅基地经济价值评价的重要依据。通过对安徽省6县1413个农户调查问卷的统计分析发现,除了对宅基地继承权认知方面与现行法律规定保持一致性外,农民在对基地所有权、处置权和抵押权方面的认知均有较大差异,且与现有法律规定有一定程度的相悖。对人口特征与产权认知关系进行分析后发现,距离城镇越近的农户中,持有宅基地私人所有、可自由交易、可以抵押和不可抵押观念的比例越大;户主年龄越小,持有宅基地私人所有、可自由交易和不可抵押观念的比例越大;工作地点距离家乡越远的农户中,持有宅基地私人所有、可自由交易和不可以抵押观念的比例越大。最后提出应进一步加大对宅基地产权制度的宣传力度,加快对农民宅基地产权的确认工作。

农民住房财产权抵押贷款问题探讨

我国农民住房财产权抵押具有特定内涵,完善农民住房财产权抵押贷款是解决"三农"问题的关键。现行农民住房财产权抵押制度存在严重法律缺陷,农民住房财产权抵押市场不健全、风险缓释机制不完善导致农民住房财产权抵押贷款在实施中面临困境。完善途径在于重构农民住房财产权抵押规则,通过健全抵押登记制度、价格评估体系和交易市场来完善抵押市场,通过构建多元担保机制、创建政府风险基金、完善社会保障体系来完善风险缓释机制。

农户宅基地使用权流转意愿分析——以吉林市为例

通过对吉林市农户宅基地流转意愿的抽样调查,采用Logistic回归模型,分析农户宅基地流转意愿与区位条件、农户家庭属性特征及经济发展水平等的关系,找出影响农户宅基地流转意愿的主要因素。研究结果表明:目前,愿意将自家宅基地进行流转的农户所占比例略高于50%。按作用程度排序,影响农户宅基地流转意愿的因素依次为非农收入占总收入的比重、距县城距离、对政策了解程度、户主年龄、户主学龄:其中,距县城距离和户主年龄的影响方向为负,其它因素的作用方向为正。从区域角度来看,经济较发达地区农户非农收入已占据主导地位,农户的流动性较强,愿意流转的农户所占比例高于社会经济欠发达地区的比例;影响农户宅基地流转意愿的因素及其作用程度也存在一定的区域差异。

农村宅基地流转法律制度的经济分析

我国现有农村宅基地产权制度以节约使用土地、切实保护耕地和保护农民基本生存权利为预期法益目标,然而因为其本身不恰当的权利配置和不稳定的权利边界,导致了产权的激励功能和约束功能违背设计者的初衷,对保护耕地发挥了负面作用,同时它人为影响了农民房屋产权正常功能的发挥,刺激了非法土地流转,给现实中存在的种种房屋产权交易造成了诸多的不确定性。此外,原有农村宅基地产权制度所赖以存在的制度环境,即旧的城乡相互分割的社会保障系统和户籍制度,本身也面临变革。因此,我国现有的农村宅基地产权制度必须也必然要改革,当前理论研究不应固守原有制度安排,而应该积极研究市场经济条件下保护耕地和保障农民权益的制度创新。

宅基地使用权流转模式构建——以城乡结合部农村地区为例

宅基地使用权流转势在必行,城乡结合部农村地区更为典型。考察实践中宅基地使用现状及存在的问题,并进行立法方面的分析;宅基地使用权改革应坚持公平与效率并重的价值取向;论述建立宅基地使用权流转制度的合理性和前提条件;提出并阐述宅基地使用权流转的具体模式。

我国农村宅基地使用权流转的现状考察

农村宅基地是农村土地的重要组成部分,宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利,农村宅基地使用权是否可以流转的问题一直以来都是社会各界关注的焦点。本文主要考察了我国在立法上对我国农村宅基地使用权流转的规范与态度,以及我国的司法实务现状,并通过实证调查的方式考察了我国农村宅基地使用权流转在现实生活中的实际情况及其存在的问题与原因,旨在为宅基地使用权制度完善提供参考依据。

现行宅基地使用权制度的困境与出路

现行宅基地使用权制度背离了统筹城乡发展的战略目标,其缘由是现行宅基地使用权制度本身存在着权利困境、价值困境及功能困境。要破除困境从而使其适应统筹城乡发展的战略,就必须重构宅基地使用权制度,重点是彰显宅基地使用权的物权属性,并构建起宅基地使用权流转机制。

农村宅基地流转模式的创新研究——以债权模式为构建视角

在新农村建设和统筹城乡发展的背景下,农村宅基地的流转是无法回避的重大问题。文章试图摒弃传统的研究思路,将视角从物权法领域转移至债权法领域,提出农村宅基地流转的"法定租赁权"模式,并分析了这一模式的可行性和必要性,在此基础上展开对这一制度的详细设计,阐述法定租赁权的主体、客体、内容和意义等,以期能在债权法领域内找到该问题的有效解决方案。

农村宅基地使用权的性质与物权重构

农村宅基地使用权兼具物权性与社会保障性,我国未来的农村宅基地使用权应当向强化物权性,弱化社会保障性的方向发展,重构物权。农村宅基地使用权物权重构的前提是建立农村社会保障制度。农村宅基地使用权的物权重构主要包括:重构农村宅基地使用权的权利内容;重构农村宅基地使用权取得与消灭制度;重构农村宅基地使用权流转制度。

宅基地使用权制度变迁与现代化构建

为了实现优先发展工业尤其是重工业的战略目标,宅基地使用权制度伴随着农村集体土地所有制及户籍管理制度的产生而应运而生。宅基地使用权制度从其成立之日起,即随着社会经济的变化发展而不断调整,变化更新是其常态,利益安排是制度博弈的核心。可持续发展的理念逐渐向宅基地使用权立法渗透并影响了宅基地使用权制度发展。

论宅基地使用权取得的公法控制

农村宅基地使用权取得属于物权变动的范畴,但意思自治原则在这里大大弱化:村集体经济组织对宅基地所有权的处分行为必须经政府批准才发生效力;同时,公权力还通过土地利用总体规划和宅基地面积标准的规定实现对宅基地使用权取得的控制。这一公法控制体系形成有其政治历史和经济体制等原因,其重心则体现了保护耕地的要求,但这一控制体系侵蚀了宅基地集体所有权的绝对性和完全性,应予以适当修正。

农村宅基地使用权流转之法律研究

土地权利和利益的合理配置是实现社会公正的一个重要方面。农村宅基地使用权流转在我国目前法律框架下是不受肯定的,但是事实上存在的地下流转市场呈失控状态。出于土地资源的充分利用和农民合法利益的保护,流转是十分必要的。因此,立法宜"改堵为疏"。应通过实践、配套政策、立法来完善这项制度,使之更符合我国市场经济的需要,以维护农民的利益。

农村宅基地使用权之法律研究

物权法草案明确规定,农村村民经分配取得宅基地使用权。宅基地使用权在本质上是属于土地使用权,将宅基地使用权规定为一类独立的用益物权形态,对于维护农民合法权益具有重要意义。但草案规定宅基地使用权不能单独转让,不得抵押,并禁止城镇居民在农村购置宅基地。这就基本上禁止了宅基地使用权的流转,其合理性有待商榷。

农村宅基地使用权流转新模式的构建

在阐述中国城市住房制度改革中经营性国有土地使用权市场化的基础上,分析目前不允许农村宅基地上市流转的管理模式引发的问题,阐明构建农村宅基地使用权流转新模式的必要性,并提出保证这一新模式推行应采取的措施。

宅基地使用权社区合作型退出的法治路径

宅基地使用权退出是宅基地制度改革的重要尝试。政府主导型宅基地使用权退出实践已显现出某些不足,主张直接入市的农民自主型退出论置于现有法律体系存在解释困境,即使该论成立,也不能否认宅基地使用权社区合作型退出的正当性。宅基地使用权退出的社区化机制以维护农村土地集体所有制为底线,充实农民集体经济组织的所有权、经营权和管理权,农户和所在集体经济组织合作互助进行宅基地使用权退出实践。宅基地使用权退出的社区化机制包括退回制度和转化制度,退出制度是法律调整退回关系的表现,包括退回原则、退回过程、干预机制等;转化制度是法律调整转化关系的表现,包括转化措施、转化法律效果、转化配套机制等。

房屋拆迁补偿与公民财产权的宪法保护

房屋拆迁是对公民重大财产的剥夺,不仅涉及到公民财产所有权等民事权利的保护,更涉及到公民私有财产的宪法保护。我国宪法对公民财产权保护的制度性的不足,是导致房屋拆迁实践中种种问题的渊薮。尤其是此次修宪对“公共利益”的定义,和对征收、征用私有财产的补偿原则的缺失,使公民财产权利保护的原则在宪法层面上缺乏依据。在房屋拆迁方面,上述不足将公民房屋拆迁及其补偿造成至为不利的影响。因此,严格规制公共利益和公平补偿应当是对私有财产保护的宪法原则,也应当是房屋拆迁补偿中的核心原则。其中,拆迁补偿方式中, 原址产权调换在体现公平补偿原则方面具有特殊的重要意义。笔者认为,以原址产权调换为原则,来确定拆迁补偿方式或金额,并以此为房屋产权人户提供多种安置补偿方式,是当前解决拆迁纠纷的现实之举。