上海市中心城容积率转移的创新实践探索

《上海市城市总体规划(2017—2035年)》明确了存量发展的总体要求。回顾上海市开发强度控制体系自1990年代建立至今的发展演进,分析当前中心城开发总量管控、旧改风貌保护的新挑战,借鉴国内外相关经验,结合上海国土空间规划“总体规划—单元规划—详细规划”实施体系的3个层次,提出中心城容积率转移的规划实施策略。其中单元规划层次重点是结合中心城单元规划编制,明确容量转移价值导向、转移原则和空间指引;详细规划层次重在探索管理制度的创新,明确容积率转移的适用情形、方案评估要求等审批管理实施路径。最后探讨了搭建容积率转移的公共平台、加强交易过程的监督监管等相关政策机制保障。

我国容积率转移的法律属性与制度完善

作为一种新型土地规制工具,容积率转移为实现国土空间开发与保护之间的平衡提供了新的选择。从行政法视角观察,既有以土地开发权交易阐释容积率转移法律属性的学说忽视了其背后所蕴含的公权力色彩,应将其界定为行政补偿。中央立法虽然没有明确规定容积率转移,但宪法文本和地方性规范为其存在提供了依据。容积率转移的法律构造包括范围、对象与程序三个核心要素,其在实践运行中表现出缺乏统一立法、实施范围较为有限、存在负外部性等问题。在构建国土空间开发保护制度体系的背景下,为促进容积率转移的推广运用,可以从制定统一法、构建交易平台以及加强程序控制等三方面展开法治化建设。

容积率和出让方式对地价的影响——基于特征价格模型

研究目的:分析容积率和土地出让方式对城市地价的影响,以及2004年旨在减少土地协议出让方式的"71号令"是否提高了地价。研究方法:以北京市2002—2005年间1363宗住宅类土地出让的数据为基础,采用特征价格模型进行实证分析。研究结果:(1)容积率每提高1%,单位地价将提高0.86%;(2)"71号令"的颁布并没有明显地推高北京地价,只是减少了土地出让的总量。研究结论:出让方式从协议出让改为招标拍卖的实质是以市场机制代替计划体制,但市场机制本身并不会直接导致地价上涨。

论台湾土地开发许可制及其对大陆地区的启示

台湾土地开发许可制由"容积移转"运作机制与"增量利益公共回馈"分配机制构成。台湾地政机构分别在地狭人稠的都会区与环生系统脆弱的农业区以及两区域间主导实施土地开发许可制,旨在达到发展经济与保育农地的双重目的,实践中取得良好效果。在性质上,开发许可制介于土地用途分区管制制度与土地发展权制度之间,是一种准市场化运作的土地开发与管理制度。大陆地区在构建土地发展权制度与配置土地发展权过程中,可借鉴台湾土地开发许可制,在将土地发展权国有化基础上,完善其在政府、土地原权利人与社会公众之间的合理分配比例。

容积率奖励及开发权转让的国际比较

从容积率奖励及开发权转让的概念释义入手,在分析国外实践经验及促进开放空间、历史与生态环境保护等建设成效的基础上,指出它们在协调我国经济发展与环境保护、实现政府与土地开发部门利益共赢方面的现实应用意义,提出实施建议,并肯定了它们作为国外应对类似社会、经济问题,且有成效的管理办法,是值得学习和借鉴的。

存量规划背景下容积率奖励及转移机制设计研究——以上海为例

容积率奖励及转移是为协调开发商与公众之间利益,提升公共环境品质和保护历史文化遗产而采取的容积率调控手段。本文借鉴国外在容积率奖励及转移方面的经验,总结其做法的优缺点;分析上海在这方面的探索情况,指出目前面临的公共空间难统计、实际操作缺乏政策保障、跨区转移难度大等问题。在此基础上,提出容积率奖励及转移的机制设计要点,包括合理设定容积率控制上限、明确指标核算方法、建立交易平台、建立实施保障机制等,为政策制定完善提供建议,对解决上海实际开发建设需求与城市品质提升之间的矛盾具有一定实际意义。

开发权转让及相关概念的界定与辨析

开发权转让概念的提出已经超过50年,但至今国内对开发权转让概念认识、译法尚未统一,容积率转移、发展权流转、空权转移等概念同时存在,对实施范围的设定标准也不尽相同。该文通过对开发权转让与相关概念译法与内涵的辨析,进一步界定了开发权转让概念内涵,具有体系化、开放式、双导向特征,以期在实际开发管理中发挥更大的导控作用。

台湾地区容积转移制度解析

容积转移是一项用于平衡市场开发与空间资源保护的弹性调控技术。本文在介绍台湾容积转移制度利益属性基础上,分析了容积转移的构成要素、实施框架与运作机制,并从中解析台湾地区实践的经验与风险,旨在健全我国大陆地区现行的容积率控制体系。

容积率转移:一种基于市场调控机制的城市中心区设计方法

针对城市中心区规划,本文提出了基于市场调控机制的容积率转移的设计模式,结合郑州二七中心区、南京江宁区凤凰岗中心区、潍坊白浪河中心区的城市规划实践,对城市设计中运用容积率转移进行"高度"换"密度"的思路进行阐述,提出了适宜中国城市的设计模式,以指导城市的形态布局。

历史街区保护视角下的容积率等值转移研究——基于Hedonic模型

在历史街区保护和城市更新过程中,科学地对容积率转出基地和接受基地进行开发量等值转换十分重要。在梳理悉尼、我国台湾关于容积率转移的经验做法及我国内地学界典型观点的基础上,结合土地价值评估,提出基于Hedonic模型的容积率等值转移方法,以期探索一条科学合理等值转移开发量的有效途径。