论审核批准对宅基地强制收回制度的体系构造——兼论《土地管理法》第66条第1款的适用

宅基地强制收回直接关乎着宅基地有偿退出的范围,是新一轮深化宅基地改革的关键性内容。而受制于收回效力认定的不完备性,还应当以对此具有实质影响的审核批准作为类型化的区分标准。其中,作为构成性事实的审核批准,与宅基地收回关系的形成和变更直接相关,能够产生消灭宅基地使用权的法律效力;作为确认性事实的审核批准,则仅确认宅基地使用权是否已经消灭,而不决定或直接影响宅基地使用权的变动。基于此,两类不同的审核批准构成了宅基地强制收回制度的基本类型,从而实现了该制度的体系化构造。

宅基地有偿使用制度探索:问题、挑战与应对

始于1988年在山东德州等地开展的宅基地有偿使用制度试点,1993年被全面取消;2015年首轮农村宅基地制度改革试点再次被提上日程。2020年新一轮宅改试点方案启动后,各试点地区采取稳慎态度稳妥推进,取得初步成效的同时,也暴露出一些共性问题,包括有偿使用收费范围扩大化、收费对象瞄准错位化、收费标准存在一定的随意性、收费起征点“一刀切”等。究其原因,既有对宅基地有偿使用的性质和法理依据的认识不清,也有对宅基地政策变迁的历史节点把握不准,以及基础性工作不扎实、不到位。未来应顺应城镇化、非农化不可逆转的态势及建立健全城乡融合发展体制机制的内在要求,强化有利于增进最广大农民利益的指导思想,强化有利于构建城乡住房保障一体化体系的顶层设计,将有偿使用的重点瞄准非农经营性宅基地和一些发达地区新增宅基地的分配,有偿使用的标准应坚持于法有据,分区域、分人群稳步推进。

价值均衡视角下宅基地使用权继承纠纷的裁判规则构建

现阶段宅基地使用权继承纠纷解决存在司法处理态度不一、缺少统一立法规范的实践困境。根本原因在于宅基地使用权兼具身份价值和财产价值,而现有纠纷处理模式不能达成两种价值取向的均衡。鉴于此,建议适用“身份资格—房地关系”双重标准的限制继承规则作为司法裁判指引,同时明确“三权分置”背景下宅基地使用权的成员权内涵,以填补双重标准裁判规则的理论漏洞,消解新规则的内在矛盾。

土地政策松绑与县域新型城镇化——来自农村宅基地改革的经验证据

以县域为重要载体的新型城镇化是实现中国式现代化的必由之路,但随着农村剩余劳动力的不断外流,土地粗放利用、宅基地闲置甚至抛荒问题日益凸显。宅基地改革是促进土地要素与新型城镇化协调发展的重要举措,基于宅基地改革试点政策,运用多期双重差分法构造准自然实验,检验农村宅基地改革能否促进县域新型城镇化。研究发现:农村宅基地改革可以显著提升县域新型城镇化水平。政策路径识别发现,农村宅基地改革从非农就业、产业结构升级和激发市场潜能三方面提升县域新型城镇化水平。异质性研究表明,行政区划上,农村宅基地制度改革对于县、县级市和市辖区的新型城镇化水平提升能力呈现递增趋势;地区差异上,农村宅基地制度改革的政策效应在东部、中部地区县域得到有效发挥,对西部地区县域新型城镇化水平提升效果有限。通过土地政策改革推进以县域为载体的新型城镇化提供了经验证据,同时也从经验上就如何稳慎推进农村宅基地改革试点提供政策启示。

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革、司法裁判与实践创新

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革经历了从允许到限制的转变,体现了政府政策的强制驱动和利益诱导的结合。宅基地使用权依托农房转让的司法裁判具有明显的被动性,农户在集体经济组织外部转让农房时,法院一般会认定该转让合同无效,但司法政策又为宅基地改革预留了政策空间,体现了原则性与灵活性的统一。在宅基地使用权依托农房转让的实践创新中,国家并没有直接废除宅基地使用权依托农房限制转让的既有路径,径行允许转让,而是秉持审慎原则,独辟蹊径。试点地区宅基地使用权依托农房转让下受让人范围拓展,与集体经营性建设用地入市衔接,与宅基地资格权退出耦合及与宅基地入股、合作打通,均体现了对宅基地使用权权能受限的克服。

产权视角下宅基地盘活与农户非农创业

深入探索宅基地产权制度改革,盘活闲置宅基地资源,提高农户土地财产性收益,拓宽农户增收渠道,鼓励农户非农创业,发展乡村新业态是乡村振兴的重要途径。本文从产权视角出发,基于浙江大学中国农村家庭调查(CRHPS)2017年数据,运用Probit模型实证研究宅基地盘活对农户非农创业的影响,并探究社会资本在宅基地盘活与农户非农创业之间的调节效应。结果表明,宅基地盘活对于农户非农创业具有显著的促进作用;异质性检验表明,不同地区宅基地盘活促进农户非农创业的影响不同;传统型和跨越型社会资本强化了宅基地盘活对农户非农创业的影响效应。本文认为,应当完善宅基地有偿退出机制,制定合理的收益分享政策,健全宅基地流转市场,完善宅基地使用权抵押贷款机制,继续推动各地区宅基地产权制度改革的平衡发展,鼓励农户扩展社交网络,丰富社会资本。

乡村振兴战略实施中农民权益的法治保障——以土地征收和宅基地“三权分置”制度改革为视角

土地征收和宅基地“三权分置”制度改革与农民利益息息相关,加强农民权益保护、提高农民财产利益,是实施乡村振兴战略、促进农业农村现代化发展的重要举措。当前,在土地征收和宅基地制度改革过程中,损害农民权益的情形时有发生。土地征收应完善法律制度的保障与供给,以规范和平衡各方利益关系,并畅通司法救济渠道;宅基地制度改革,应严格规范宅基地所有权主体的行为,建立腾退宅基地反悔期制度,构建股权化补偿体系和机制,以保障农民合法权益。

宅基地分配中“落实集体所有权”的法理证成与制度实现

在推进宅基地“三权分置”改革、强化“落实集体所有权”的背景下,应否以及如何在宅基地分配中“落实集体所有权”殊值反思。现行宅基地分配中集体所有权的虚置与弱化加剧了“一户一宅”难以实现、宅基地资源闲置严重、宅基地财产价值难以释放等难题。在宅基地分配中注重“落实集体所有权”,既有充分的法理和政策根据,也有必要的组织和现实基础。应当秉持强化宅基地集体所有权的理念,构建和优化宅基地分配中“落实集体所有权”的制度和规范体系。

功能认知、政策环境对农户宅基地退出意愿的影响及组态路径

基于江苏省徐州市沛县150份农户调研数据,运用模糊集定性比较分析(fs QCA)方法,探究功能认知和政策环境对农户宅基地退出意愿的协同影响,挖掘影响农户宅基地退出意愿的组态路径。研究发现:单个独立因素并不能形成高与非高水平的农户宅基地退出意愿;导致农户宅基地退出高意愿的路径可以被概括为“功能认知驱动型”“政策环境驱动型”和“认知-环境联合驱动型”3种组态路径;农户宅基地退出高与非高意愿路径存在非对称关系;农户高功能认知水平并非抑制其宅基地退出意愿,当政策环境不理想且农户功能认知水平较低时会导致非高农户宅基地退出意愿。研究建议,从尊重农户期望权益诉求、加大政策调控力度与提高补偿标准、拓宽农户参与渠道等方面健全和完善农村宅基地退出模式,助力构建农村宅基地退出新机制。

“三权分置”视野下农民宅基地使用权问题探讨

在“三权分置”的政策背景下,文章阐述了对农村宅基地使用权本质属性的基本理解。在此基础上,对城镇子女继承农民宅基地上的房屋不动产的操作程序提出优化建议和成效预期,对农村宅基地不动产房屋所有权继承问题的相关研究具有参考价值。

基于农户生计资本的农村宅基地整治满意度分析——以湖南省岳阳市为例

基于湖南省岳阳市407个样本的微观农户实地调研数据,运用有序离散Probit模型检验生计资本对农户宅基地整治满意度的影响程度以及不同资本结构的差异性作用规律。结果表明:(1)农户物质资本、人力资本、金融资本、社会资本和自然资本均对农户宅基地整治满意度产生显著影响,作用强度较大的因素主要有家庭干部数量、家庭收入来源、邻里关系、家庭党员数量、家庭总人口、距耕地距离等;(2)不同资本类型农户对宅基地整治行为表现出不同的满意度,资本合理型农户的满意度更高;(3)在不同资本类型农户的满意度影响因素中,资本合理型农户更倾向于宅基地整治带来的社会资本和人力资本提高,资本缺乏型农户更倾向于金融资本、自然资本和物质资本的提高。

利用闲置宅基地和农房发展乡村旅游产业的困境与突破

发展乡村旅游产业是全面推进乡村振兴战略、集约节约利用土地资源以及盘活利用闲置宅基地和农房的重要途径之一。文章采用文献资料法与案例研究法,枚举实践中利用闲置农宅发展乡村旅游产业最常见的五种表现形式,从规划、资金、人才、监管及环境五个维度上剖析闲置农宅发展乡村旅游产业过程中存在的困境,进而提出通过制定科学严谨的整体开发规划、强化政策扶持以吸引社会资本、优化人才激励措施和发展环境、健全乡村旅游产业的政府监管、完善生态环境保护的相关措施等方面来探索解决路径。

农村宅基地调查中GNSS技术的应用研究

土地调查是掌握我国土地使用情况、土地分布状况的关键技术,也为我国各领域发展提供重要信息。为深入研究GNSS技术的应用情况,本文以洛阳市吉利区为试验对象,将GNSSCORS系统应用于土地调查中,通过设计技术流程与工作步骤,优化整个环节的操作,为农村宅基地调查提供更高效的方法。

三权分置逻辑与承包地、宅基地权利组辨析——基于超越二元论视角的三元组解构

为解决农地“三权分置”存在的逻辑适用和权利性质分歧,以黑格尔后的辩证法,一种哲学范式三元组,解构“三权分置”,提出“可以三元组解构‘三权分置’”命题。通过命题阐释得出,归属与利用构成农地产权关系根本矛盾,身份性与非身份性和阶层性与平等性为主要矛盾。以命题证成为主线,基于矛盾关系和特性认识,以内部证成和他者逻辑证成为线索,结合事实处分和法律处分之区分,提出并证立命题和“三权分置”法律逻辑。在证成中辨析二权分离与“三权分置”,基于“三权分置”法律逻辑明确承包地“三权分置”权利性质,二权分离下经营权应为债权性使用权,“三权分置”下经营权应为物权性使用权。以“三权分置”法律逻辑应用于宅基地,明晰资格权应为宅基地使用权,使用权应为次级物权性使用权。

涉村庄规划案件裁判规则的构建思路——以农村住房建设纠纷为切入点

较之于相对完备的城市建设规划制度,乡村建设规划制度起步晚、实施难度大。在农村住房建设纠纷中,实际用地情况与现时规划是否符合、规划调整有无引发权利减损是常见的法律争议点。这些问题的出现与乡村建设规划制度在概念阐释、程序建构、补偿制度等方面不够完善相关,并将对村民土地财产权利产生影响。在构建此类案件的裁判规则时,既要重视村庄规划的法定效力,又要结合地方历史政策、村庄规划的现时状态等情况进行综合评价。对于因规划变更造成财产损失的村民,需进一步明确补偿机制。

基于ISM模型的宅基地退出效果的影响因素研究——以甘肃省酒泉市肃州区为例

探究宅基地退出效果的影响因素情况对优化宅基地退出工作具有重要意义。为合理分析宅基地退出效果影响因素,本文以酒泉市肃州区土坯房改造工程为切入点,建立宅基地退出效果影响因素指标体系,通过ISM模型对效果影响因素进行分析。研究发现肃州区宅基地退出效果影响因素可分为直接影响因素、中间影响因素和根本影响因素,不同层级因素对宅基地退出效果作用方式不同,各因素间存在直接或间接的影响关系。最后,根据分析结果提出合理规划安置区房屋建设;改善道路情况;加强政策合理性;提高基层干部治理能力;完善旧房拆除奖励机制等相关建议,强调宅基地退出优化工作要从根本影响因素入手,关注中间影响因素并落实直接影响因素。

倾斜摄影测量技术在农村宅基地不动产测绘中的应用

倾斜摄影技术作为一项新兴的摄影技术,在许多领域都得到了应用,取得了较好的表现效果。通过分析倾斜摄影测量技术的优势,明确该技术方便快捷、无需设置投影点、应用成本低,从设备选型配置、部署航线、像控点测量、制作模型、数据采集处理环节,重点阐述了倾斜摄影测量技术在农村宅基地不动产测绘中的应用策略,通过明确关键步骤的技术操作要点与注意事项,有利于发挥倾斜摄影测量技术优势,构建科学的农村宅基地测绘体系,为不动产测绘作业提供技术指导。

宅基地征收向宅基地收回的“逃逸”及其规制

实践中存在宅基地征收向村集体强制收回宅基地使用权逃逸的现象,并呈现为两种路径:一是向村集体基于乡村公益的宅基地收回逃逸,二是向基于村民自治的宅基地收回“逃逸”。此类“逃逸”行为规避了征收法的适用,侵害了农民权益。法律对宅基地使用权强制收回事由、程序、补偿和救济措施规定存在缺漏,人民法院对村民自治决议司法审查较为困难,形成了宅基地征收和宅基地收回之间的制度落差。应当从收回事由、程序、补偿等方面严格规制村集体的宅基地强制收回权,并通过明确村民自治的权限范围和相应的司法审查机制预防强制收回行为借村民自治之名遁入法治真空。建议对村民委员会组织法(修订草案)、农村集体经济组织法(草案)、农村宅基地管理暂行办法(草案)等予以完善。

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。

农村宅基地有偿退出制度改革:试点经验、现实困境与政策建议——以安徽金寨和江西余江两地试点为例

农村宅基地有偿退出试点改革旨在破除制度路径依赖,盘活农村闲置资产。从安徽金寨和江西余江两地的试点观察中,不难看出,以行政主导调控为模块构成的金寨模式和以内生主体自治为模块构成的余江样板均取得显著成果,但其供给后发驱动不足、标准价值分类简化、保障衔接机制弱化、盘活利用效果欠佳等困局是影响两地农村宅基地有偿退出试点良性循环的发展桎梏。在推进农村宅基地有偿退出试点进程中,应当以供给多元化、标准规范化、保障同步化、盘活体系化作为破局措施,架构出一套凸显农民主体地位、疏通市场参与通道、健全财政兜底保障三位一体的宅基地有偿退出新机制。