土地政策松绑与县域新型城镇化——来自农村宅基地改革的经验证据

以县域为重要载体的新型城镇化是实现中国式现代化的必由之路,但随着农村剩余劳动力的不断外流,土地粗放利用、宅基地闲置甚至抛荒问题日益凸显。宅基地改革是促进土地要素与新型城镇化协调发展的重要举措,基于宅基地改革试点政策,运用多期双重差分法构造准自然实验,检验农村宅基地改革能否促进县域新型城镇化。研究发现:农村宅基地改革可以显著提升县域新型城镇化水平。政策路径识别发现,农村宅基地改革从非农就业、产业结构升级和激发市场潜能三方面提升县域新型城镇化水平。异质性研究表明,行政区划上,农村宅基地制度改革对于县、县级市和市辖区的新型城镇化水平提升能力呈现递增趋势;地区差异上,农村宅基地制度改革的政策效应在东部、中部地区县域得到有效发挥,对西部地区县域新型城镇化水平提升效果有限。通过土地政策改革推进以县域为载体的新型城镇化提供了经验证据,同时也从经验上就如何稳慎推进农村宅基地改革试点提供政策启示。

论审核批准对宅基地强制收回制度的体系构造——兼论《土地管理法》第66条第1款的适用

宅基地强制收回直接关乎着宅基地有偿退出的范围,是新一轮深化宅基地改革的关键性内容。而受制于收回效力认定的不完备性,还应当以对此具有实质影响的审核批准作为类型化的区分标准。其中,作为构成性事实的审核批准,与宅基地收回关系的形成和变更直接相关,能够产生消灭宅基地使用权的法律效力;作为确认性事实的审核批准,则仅确认宅基地使用权是否已经消灭,而不决定或直接影响宅基地使用权的变动。基于此,两类不同的审核批准构成了宅基地强制收回制度的基本类型,从而实现了该制度的体系化构造。

宅基地有偿使用制度探索:问题、挑战与应对

始于1988年在山东德州等地开展的宅基地有偿使用制度试点,1993年被全面取消;2015年首轮农村宅基地制度改革试点再次被提上日程。2020年新一轮宅改试点方案启动后,各试点地区采取稳慎态度稳妥推进,取得初步成效的同时,也暴露出一些共性问题,包括有偿使用收费范围扩大化、收费对象瞄准错位化、收费标准存在一定的随意性、收费起征点“一刀切”等。究其原因,既有对宅基地有偿使用的性质和法理依据的认识不清,也有对宅基地政策变迁的历史节点把握不准,以及基础性工作不扎实、不到位。未来应顺应城镇化、非农化不可逆转的态势及建立健全城乡融合发展体制机制的内在要求,强化有利于增进最广大农民利益的指导思想,强化有利于构建城乡住房保障一体化体系的顶层设计,将有偿使用的重点瞄准非农经营性宅基地和一些发达地区新增宅基地的分配,有偿使用的标准应坚持于法有据,分区域、分人群稳步推进。

基于系统动力学的农村宅基地退出风险传导效应评价——以江西赣州大余县为例

宅基地退出过程中存在诸多风险,而这些风险之间相互依存、相互关联,形成复杂的风险传导效应。为了探讨宅基地退出风险之间的传导,本文基于可行能力理论从经济、社会、居住、生产4个维度识别宅基地退出风险表征,构建基于系统动力学的风险传导模型。以江西赣州大余县为调查区域,在353份调查问卷基础上,运用Vensim PLE仿真软件对宅基地风险传导效应进行定量分析。结果表明:假设在现有政策不变的情况下,宅基地退出风险系统和子系统的风险值均表现出逐年增长的趋势,应尽早尽快推进宅基地退出相关政策的落实;“家庭经济收入”“就业岗位机会帮扶”“生活成本承接能力”和“家庭风险承载能力”是传导路径上的关键风险。基于研究结论从风险传导的角度为防范宅基地退出风险、完善宅基地退出制度提出政策建议,为宅基地退出风险规避提供依据。

价值均衡视角下宅基地使用权继承纠纷的裁判规则构建

现阶段宅基地使用权继承纠纷解决存在司法处理态度不一、缺少统一立法规范的实践困境。根本原因在于宅基地使用权兼具身份价值和财产价值,而现有纠纷处理模式不能达成两种价值取向的均衡。鉴于此,建议适用“身份资格—房地关系”双重标准的限制继承规则作为司法裁判指引,同时明确“三权分置”背景下宅基地使用权的成员权内涵,以填补双重标准裁判规则的理论漏洞,消解新规则的内在矛盾。

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革、司法裁判与实践创新

宅基地使用权依托农房转让的制度沿革经历了从允许到限制的转变,体现了政府政策的强制驱动和利益诱导的结合。宅基地使用权依托农房转让的司法裁判具有明显的被动性,农户在集体经济组织外部转让农房时,法院一般会认定该转让合同无效,但司法政策又为宅基地改革预留了政策空间,体现了原则性与灵活性的统一。在宅基地使用权依托农房转让的实践创新中,国家并没有直接废除宅基地使用权依托农房限制转让的既有路径,径行允许转让,而是秉持审慎原则,独辟蹊径。试点地区宅基地使用权依托农房转让下受让人范围拓展,与集体经营性建设用地入市衔接,与宅基地资格权退出耦合及与宅基地入股、合作打通,均体现了对宅基地使用权权能受限的克服。

农村“三块地”制度深化改革的现实梗阻与突破路径——基于L省H市的考察

随着和美乡村建设与新型城镇化的不断推进,农村承包地、宅基地、集体经营性建设用地制度改革进入攻坚期和深水区,需要在凝练土地制度改革经验的同时,找寻妥适的路径破解农村产业用地供给保障与利用不足、农村建设用地财产价值未充分显现、农村宅基地粗放利用、农村集体土地收益来源不稳定等“三块地”制度改革面临的现实梗阻,以便更好地引导乡村产业振兴、优化城乡土地空间布局,从而适配国家最新发展战略,统筹推进城乡融合发展和乡村全面振兴。为此,应以稳慎推进农村宅基地制度改革、健全土地流转价格形成机制、深化农村集体产权制度改革为根本遵循,通过全域土地综合整治支撑农村产业用地供给,优化宅基地退出流转机制以提高土地资源配置效率,通过土地权能优化配置提高农村土地财产价值,构建多元化收益分配机制保障农民财产权益。

宅基地分配中“落实集体所有权”的法理证成与制度实现

在推进宅基地“三权分置”改革、强化“落实集体所有权”的背景下,应否以及如何在宅基地分配中“落实集体所有权”殊值反思。现行宅基地分配中集体所有权的虚置与弱化加剧了“一户一宅”难以实现、宅基地资源闲置严重、宅基地财产价值难以释放等难题。在宅基地分配中注重“落实集体所有权”,既有充分的法理和政策根据,也有必要的组织和现实基础。应当秉持强化宅基地集体所有权的理念,构建和优化宅基地分配中“落实集体所有权”的制度和规范体系。

乡村振兴战略实施中农民权益的法治保障——以土地征收和宅基地“三权分置”制度改革为视角

土地征收和宅基地“三权分置”制度改革与农民利益息息相关,加强农民权益保护、提高农民财产利益,是实施乡村振兴战略、促进农业农村现代化发展的重要举措。当前,在土地征收和宅基地制度改革过程中,损害农民权益的情形时有发生。土地征收应完善法律制度的保障与供给,以规范和平衡各方利益关系,并畅通司法救济渠道;宅基地制度改革,应严格规范宅基地所有权主体的行为,建立腾退宅基地反悔期制度,构建股权化补偿体系和机制,以保障农民合法权益。

农村宅基地有偿使用改革:历史回顾、现实困境与优化路径

采用归纳演绎法、比较历史分析法和政策文本分析法等,梳理宅基地有偿使用改革历史理论逻辑并探索其现实困境,历史回顾发现,宅基地有偿使用改革正在向着更人性化、更公平和更符合农村实际情况的方向发展。目前“宅改”仍面临政策系统性不足,村集体权益面临观念性、法律性、人力资源性困境构成的综合性体制机制困局,潜存着权力寻租、贫富差距扩大、干群冲突等社会风险。“宅改”需破除上述三重困境,构建一套综合性的支持体系,强化政策间的耦合衔接性;建立“监督—评估—问责”三位一体机制;提升政策公平性和透明度;完善集体土地法规体系与加强基层激励约束体系建设;立法明确政府和集体在宅基地管理中的职责以及设定补贴制度。

功能认知、政策环境对农户宅基地退出意愿的影响及组态路径

基于江苏省徐州市沛县150份农户调研数据,运用模糊集定性比较分析(fs QCA)方法,探究功能认知和政策环境对农户宅基地退出意愿的协同影响,挖掘影响农户宅基地退出意愿的组态路径。研究发现:单个独立因素并不能形成高与非高水平的农户宅基地退出意愿;导致农户宅基地退出高意愿的路径可以被概括为“功能认知驱动型”“政策环境驱动型”和“认知-环境联合驱动型”3种组态路径;农户宅基地退出高与非高意愿路径存在非对称关系;农户高功能认知水平并非抑制其宅基地退出意愿,当政策环境不理想且农户功能认知水平较低时会导致非高农户宅基地退出意愿。研究建议,从尊重农户期望权益诉求、加大政策调控力度与提高补偿标准、拓宽农户参与渠道等方面健全和完善农村宅基地退出模式,助力构建农村宅基地退出新机制。

“三权分置”视野下农民宅基地使用权问题探讨

在“三权分置”的政策背景下,文章阐述了对农村宅基地使用权本质属性的基本理解。在此基础上,对城镇子女继承农民宅基地上的房屋不动产的操作程序提出优化建议和成效预期,对农村宅基地不动产房屋所有权继承问题的相关研究具有参考价值。

宅基地使用权继承的证成与规则构造

宅基地使用权继承困境之症结在于“两权分离”架构下宅基地的保障属性与财产属性共存于宅基地使用权之中。在宅基地“三权分置”改革背景下,宅基地资格权承接宅基地的居住保障属性,宅基地使用权则回归纯粹用益物权属性。作为行政管理层面的规制手段,《土地管理法》相关规定不构成宅基地使用权继承的限制性因素。宅基地使用权能够在私法层面被构造为可供继承之遗产,进而适用《民法典》继承编相关规定。宅基地使用权继承人并不受是否具有集体经济组织成员身份的限制,且国家、组织亦可成为宅基地使用权受遗赠人。宅基地使用权期限应当采纳“固定期限+自动续期”规则,其中固定期限可以参照城镇居住用地70年的标准。因继承取得宅基地使用权不享有地租豁免权,但经农村集体经济组织民主决议通过后,可减免特殊群体的宅基地使用费。

土地发展权配置视角下宅基地集中归并的治理困境:以上海为例

宅基地集中归并事关宅基地发展权二次配置和农民住房权益保障。文章借助土地发展权配置的理论工具解析村庄规划驱动下宅基地归并的土地发展权运作机制,以上海革新村为例,基于问卷调查、深度访谈和案例分析,剖析宅基地区位、村民代际差异和家庭资产配置选择对村民宅基地归并意愿的影响,揭示村庄规划刚性管控面临的治理困境。研究发现:基于增减挂钩政策,减量化行动推动的宅基地发展权配置成本高昂,忽视了村民住房权益的选择权,导致公平性缺失。以户为单位的宅基地归并难以析出宅基地冗余需求,引致财政补贴和宅基地资源的错配。实用性村庄规划编制应关注人地关系变化,量化宅基地发展权益,推动村民住房权益按需转换。

基于农户生计资本的农村宅基地整治满意度分析——以湖南省岳阳市为例

基于湖南省岳阳市407个样本的微观农户实地调研数据,运用有序离散Probit模型检验生计资本对农户宅基地整治满意度的影响程度以及不同资本结构的差异性作用规律。结果表明:(1)农户物质资本、人力资本、金融资本、社会资本和自然资本均对农户宅基地整治满意度产生显著影响,作用强度较大的因素主要有家庭干部数量、家庭收入来源、邻里关系、家庭党员数量、家庭总人口、距耕地距离等;(2)不同资本类型农户对宅基地整治行为表现出不同的满意度,资本合理型农户的满意度更高;(3)在不同资本类型农户的满意度影响因素中,资本合理型农户更倾向于宅基地整治带来的社会资本和人力资本提高,资本缺乏型农户更倾向于金融资本、自然资本和物质资本的提高。

土地征收中宅基地使用权补偿问题探究

宅基地使用权,作为征地房屋补偿的“链接点”,对其在土地征收中的补偿进行研究具有重要意义。研究结果表明,因国家层面立法未对宅基地使用权在土地征收中如何补偿予以明确规定,现有研究以宅基地使用权在土地征收中所处的地位为切入点,形成无需补偿、分配性补偿、独立性补偿三种不同学说。理论研究的分歧最终传导至实践的管理当中,各地关于《征地补偿安置协议》签订主体、方式以及如何补偿做法不一,导致农户合法权益被侵害、维权难的现象时有发生。本文对立法完善提出建议:在国家层面上,将以土地为中心的征收立法理念贯彻践行到位,对宅基地使用权独立之地位予以明确;在地方层面上,坚持一切从实际出发的基本要求,对宅基地使用权补偿测算方式、价格确定方式以及标准予以明确。

乡村更新语境下村庄规划编制技术路径与实践——以江苏省溧阳市龙峰村和庆丰村为例

乡土地域人地关系的维系、巩固与再建,一直都是乡村可持续发展的关键问题。在整合乡村外生式更新和内生式更新协同发展模式的基础上,以乡村更新语境下的村庄规划作为理论基点,对其进行二元系统的重构,从夯实更新台账、树立更新目标、识别更新对象、运用更新工具和强化更新保障5个关键方面探讨乡村更新语境下村庄规划编制的技术路径,并以江苏省溧阳市龙峰村和庆丰村两个典型村庄为例进行实践验证,以此作为对宅基地改革的同步回应,为未来乡村的可持续发展提供理论支持和案例借鉴。

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。

共同富裕视域下农村宅基地增值收益分配法律制度——以土地发展权共享论为分析框架

分配制度是促进共同富裕的基础,宅基地增值收益分配制度是判断宅基地制度改革质量的重要依据。土地征收制度的局限性和宅基地收益权能的显化,使得我们开始重新反思“土地发展权私有论”与“土地发展权国有论”的法律正当性。基于社会主义公有制的所有制形式,国家必然享有土地发展权并参与分配;社会主义市场经济体制,也为土地所有权人及用益物权人的土地发展权奠定了充分的法律基础,从而形成“土地发展权共享论”。构建宅基地增值收益分配制度,需要结合中国国情,以“初次分配、再分配、第三次分配协调配套”为基本原则。在初次分配中,以产权为分配基础,促进土地发展权人机会平等,探索土地要素收入;在二次分配中,以现有税收法律体系为基础,规范收入分配秩序、调节过高收入;在三次分配中,确定“无偿原始取得宅基地使用权”的特殊情形,实现农民集体对集体成员的自愿性、自治性、公益性救助帮扶。三环节环环相扣、三层次层层递进,扎实推进共同富裕。

“三权分置”盘活空心村宅基地资源实现路径

自2018年中央一号文件正式提出宅基地“三权分置”制度,宅基地制度改革进入了新阶段,此阶段的目标导向为弱化保障功能与强化财产功能。在全面推进乡村振兴背景下,具备空心化特征的村庄是乡村振兴的难点,而土地资源是乡村产业发展不可或缺的要素,利用存量宅基地资源同时赋予农民更多财产权是打破“空心村”土地困境的关键突破口。“三权分置”作为新时期的宅基地制度安排,应当动态地同乡村振兴战略相结合,合理消化村庄闲置宅基地资源。基于此,如何促进“空心村”宅基地“三权分置”有效实现从而助推盘活土地资源是当前的重要问题,通过分析河南省南阳市11个行政村的闲置宅基地现状,并提出相关政策建议。