保交楼背景下我国商品房预售制度的现实挑战与续造路径

最高人民法院民再245号判决书打破了商品房预售制度所建构的风险分担机制,引发学界和实务界对商品房预售制度改革进路的广泛关注。在房地产市场供需格局根本改变的语境下,以预购人承担几乎全部风险为代价来助力预售人的资金流通、保障贷款银行债权的运行模式面临前所未有的挑战:包括内在的利益冲突、风险分担机制不合理、监管制度失灵等三类主要问题。鉴于此,要在利益平衡的理念指导下,以收紧商品房预售的适用条件、细化商品房预售风险分担机制和健全商品房预售资金监管作为制度续造的突破口,将夯实商品房预购人的权益保护作为落脚点,在法治渐进主义的思维下建构商品房预售制度的远期图景。

经营性自建房安全监管决策研究——基于演化博弈视角

为深入揭示经营性自建房领域参与主体的博弈关系,运用演化博弈理论构建政府监管部门、第三方安全鉴定机构和经营性自建房业主三方演化博弈模型,建立复制动态方程分析博弈主体的策略选择,利用雅可比矩阵对系统均衡点的稳定性进行分析,通过数值试验及仿真,讨论关键参数对三方演化博弈的影响。结果表明:政府监管部门不严格监管所受上级部门的处罚力度及其给予第三方鉴定机构的扶持和奖惩力度是影响系统趋向于唯一稳定演化策略组合(1,1,1)的关键;第三方鉴定机构的行为策略受所得扶持、奖惩与不正当收益的差值影响较大,自建房业主与第三方鉴定机构的演化轨迹具有一定同步性;政府监管部门给予自建房业主和第三方鉴定机构的奖惩力度是影响其策略选择的主要因素,在此博弈系统中是施加影响的主体,政府监管部门采取奖惩机制与失信披露机制均可有效降低两者选择违规策略的概率。

供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析——以南京市为例

研究目的:以商品住宅价格水平及涨幅较为典型的南京市为例,探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理。研究方法:理论分析和实证分析相结合。研究结果:土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给,与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为0.48,供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源。研究结论:供求关系是房价变化的主要因素和决定因素,房地产价格形成主要遵循非价值价格理论,生产成本(地价等)只是房地产价格的构成要素,对房地产价格的作用是有限的。

分立运行还是有序互动?——试论中国商品房与保障房关系的政策取向

基于住房市场多方博弈的视角,讨论了中国商品房与保障房的互动关系及内在机理。研究结果表明:在不同住房市场状况下各利益主体存在不同的博弈均衡;商品房与保障房之间存在"价格引致"、"存量过滤"等互动关系;遵循住房过滤规律,建立互动机制比分立运行下的住房市场更加有效。住房市场的稳定发展需要商品房与保障房形成有机互动,住房政策应遵循住房过滤过程,建立存量商品房与保障房互动机制,推进住房保障共有产权制度建设、促进住房市场良性运作,提高住房保障绩效。

效率与分化:中国城市住房改革40年回顾

中国城市住房改革40年大体上分为两个阶段:第一阶段是通过货币化手段让单位福利公房私有化;第二个阶段是商品房市场阶段。40年的住房改革较好地实现了效率目标,解决了城市住房的短缺问题,让住房资源步入富足状态。住房制度改革实践在多个方面实现了中国社会理论的创新,印证了"渐进性改革"在效率上的合适性。不过,由于40年的住房改革过度强调住房的商品化与产权、政府对土地出让金的追求、银行货币政策变动以及"渐进改革"本身的缺陷,住房改革过程累积了分化。新时代住房改革制度以"人人住有所居"为目标,需要构建各自独立运行的"商品房体系"与"保障房体系",并且重新激发单位在住房保障体系中的作用。

商品房限购政策的实体经济发展效应研究

本文依据2014年10月至2017年11月16个"非同期"限购城市和29个非限购城市的面板数据,利用广义合成控制法研究了房地产市场限购政策调控商品房价格、促进实体经济发展的政策效应。研究发现:限购政策能够有效地抑制商品房价格过快上涨,政策效应因商品房建筑面积和城市规模等特征存在差异性;同时发现了房地产限购政策与实体经济发展相关联的典型事实,并证实了限购政策对支持实体经济发展存在较显著的"回馈效应",特别是由限购政策产生的转移投资对实体经济产出存在约10个月的滞后期。

从住房政策变迁看我国公平效率观的演进

新中国成立以来,住房政策经历了从实物福利分房到住房市场化改革,再到加强对房地产市场的宏观调控和推进住房保障体系的变迁。这种变迁反映了我国公平效率观从"以公平促效率"到"效率优先、兼顾公平"再到"公平与效率并重"的演进。住房政策的不断调整反映了我国在处理公平与效率关系上的与时俱进,即公平与效率是相辅相成、互为条件的,现阶段应坚持以人为本,以解决好民生问题为重点,努力实现对效率与公平的双重追求。

城镇化相关因素与商品住宅价格关系研究——基于PCA-SEM的分析

利用主成分分析法并引入结构方程模型,对城镇化各因素与商品住宅价格的内在作用机理进行探索性研究,分析各因素对于商品住宅价格的影响路径、影响方式和影响程度,并针对研究发现详细分析直接影响因素、间接影响因素对商品住宅价格的不同作用和影响,计算并给出城镇化对商品住宅价格的总影响效用,对于商品住宅的价格调控有一定参考价值。

完善我国住房保障制度的思考

面对广大中低收入者的收入与目前急速上涨的房价之间的差距,住房保障体系建立和完善的要求日益突出,通过对各国和地区住房保障制度进行比较分析,提出了进一步加强和完善住房保障体系的建议。

基于灰色关联分析法的公共租赁住房租金定价模型研究——以苏州市为例

针对我国公租房租金定价实践中出现的租金标准混乱、定价方法单一等问题,首先利用主成分分析法筛选城市,然后根据公租房租金定价原则选取灰色关联分析法的比较因素,建立租金定价模型,最终得到苏州市的公租房租金价格区间,并提出优化公租房租金定价的建议。

基于防控债务危机的重庆公租房供应可持续发展研究

目前,在我国地方债务风险加剧的背景下,公租房建设财政支出大、政府举债多,使其还款来源存在问题。重庆寄希望于通过出售公租房来保证还款来源的做法虽然能够解一时之急,但并不利于公租房供应的可持续性。重庆公租房建设与运营可持续发展的瓶颈在于政府独自承担巨大的财政压力和债务风险潜在压力。为了实现重庆公租房供应的长期可持续发展,政府需要调整其在公租房建设中的角色定位和有效整合社会资源,应改变政府为公租房唯一投资主体的模式,吸引社会机构参与建设公租房,增加公租房的资金来源渠道,降低新建公租房的资金投入,并加强监管,实现公租房资源利用最大化。

关于发展城市住房合作社的研究

通过分析房屋价格、购房者资金负担、中低收入家庭的标准线等,论证发展住房合作社模式及其必要性,并对其建设、管理提出若干对策与建议。

商品房价格形成机制及其统计检验

文章根据不完全竞争市场收益最大化定价理论,分析了商品房价格形成,是由于地价水平、造价水平、收入水平和利率水平的共同作用,并建立商品房价格定价模型。实证结果表明:地价水平、造价水平、收入水平均对商品房价格变动有显著影响,地价水平和造价水平对商品房价格的影响尤为显著。

冯·杜能模型与城市商品房价格上涨机理

借鉴冯.杜能模型分析城市商品房价格上涨机理,可得出以下结论:当购买城市周边区商品房相比购买中心区商品房少支付的房价大于等于居住周边区所需多支付的居住成本时,理性购买者会作出购买周边区商品房的决策;随着周边区相比居住周边区居住成本的降低,周边商品房价格水平会趋近于中心区商品房价格水平;当周边区居住成本相对稳定时,周边区商品房价格水平受制于中心区商品房价格水平。随着城市的发展,商品房价格水平呈长期上涨趋势。控制城市中心区商品房价格与加速卫星城建设是平抑城市商品房价格的有效途径。

完善我国商品房预售制度的立法建议

对于商品房预售制度问题层出不穷的今天,一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度,预售资金的专项管理,严格的法律监管,或是为购房者提供更多的合约形式等这些都是风险分担机制的重要组成部分。

对我国房贷证券化保险及担保问题的探讨

2005年12月15日,国内首笔个人住房信贷资产支持证券(Mortgage Backed Securities,MBS)-30亿元的"建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券"正式发行。但从其公布的认购结果看并没有达到预期效果。究其原因,除了建行的MBS设计复杂,管理难度大,以及这次推介时间相对较短,很多投资者并没能很好地理解这个产品外,更主要的还在于投资者对MBS运作过程中所需的保险及担保机制不够完善存在顾虑。为使房贷证券化在我国稳健发展,我们有必要通过考察国外发达国家和地区房贷证券化中保险及担保体制的运作经验,寻求适合我国国情的促进房贷证券化良性运转的保险及担保运作机制。

论按揭之特性及其立法选择——以商品房按揭为中心展开

按揭符合抵押的本质特征,其特性在于:按揭人须提供有效的购销合同并对合同的标的物设按揭;购销合同的买受人、按揭合同的按揭人和贷款合同的债务人须为同一人,且按揭权人须为银行;按揭合同与购销合同之标的物具有同一性。在我国,"按揭"应成为立法术语,且将之定性为特殊抵押,在按揭贷款的条件、主客体、按揭权行使条件,以及供应商连带保证责任或回购义务等诸方面予以规范。

天津商品住宅价格影响因素及其形成机制研究——基于因子分析和偏最小二乘的实证分析

本文通过对天津商品住宅价格的现状分析,结合供给需求模型对住宅价格的形成机制进行系统研究,并运用因子分析和偏最小二乘方法探究不同因子如何对住宅价格形成影响及其影响程度。研究结果表明,需求旺盛、供给不足导致了天津商品住宅价格的持续上升,而宏观经济环境对住宅价格影响有限,并据此为住宅价格的调控提出相关的政策建议。

中美房贷险风险保障机制的比较研究

针对当前房贷险颓势引致运行不畅现象,应用比较分析方法,借鉴美国房贷险风险保障机制的先进经验,并结合我国的国情,找出并剖析影响房贷险正常运行的诸多因素,提出建立有效房贷险风险保障机制的解决方案与政策建议。

城市商业拆迁的市场主导式补偿机制研究

商业拆迁作为私人经济行为，在拆迁后开发商用地面积可灵活调整与不可灵活调整的情况下，均可通过开发商与居民的自愿协商达成符合帕累托效率的补偿协议。而谈判的成本可以通过拆迁市场的成熟、理性预期的形成和政府的协助性工作得以有效降低。与此相反，政府包办式商业拆迁则容易滋生腐败，损害被拆迁居民利益，容易引发暴力事件。因此在城市商业拆迁实践中应向前一种方式过渡。