A Probe into the Mortgage Rates of Land Contract Management Rights Based on Unified Annual Output Value

The mortgage of land contract management rights has launched a pilot project in Ningxia,Hubei,Henan,Guizhou,Chongqing and other provinces,municipalities and autonomous regions,which provides a good solution to the problem of funds for rural development and plays a huge role in promoting local rural economic development.In the mortgage financing of land contract management rights implemented in various regions,how to determine a scientific,accurate and reasonable mortgage rate of land contract management rights becomes a difficulty troubling the mortgage financing of land.On the basis of unified annual output value of land,this article uses survey method,income capitalization method,and comparison method to analyze the value of land contract management rights,and finally determine the mortgage rates of land contract management rights.

《民法典》视域下土地经营权担保法律制度研究

《中华人民共和国民法典》构建了土地经营权担保法律制度的宏观框架和基本原则,针对试点实践中土地经济价值难以实现和土地经营权担保融资效果不明显的问题,从学理和规范层面入手,提出土地经营权担保物权的权利性质为抵押权,担保类型为抵押。以流转为标准区分担保主体,不发生流转时,主体为土地承包经营权人和金融机构;发生流转时,主体为土地经营权人和金融机构。应当在《中华人民共和国民法典》视域下结合土地经营权担保的适用困境,明确土地经营权担保的主、客体,采用登记生效主义,探索担保权利实现方式,并进一步完善配套制度建设。

农地经营权主体差异与农地抵押方式选择——基于市场与组织合约的分类视角

本文立足市场与组织合约的分类视角,通过选取以农户为抵押主体的同心与平罗、以规模经营主体为抵押主体的明溪与枣庄这两对典型案例的对比,探讨农地经营权主体与农地抵押合约方式选择之间的联系,结果表明:在农地抵押中存在直接与间接定价的合约方式差异,且农户和规模经营主体这两类主体倾向于选择不同的抵押合约;当农户作为抵押主体时,采用组织合约的间接方式优于选择市场合约的直接方式;而当规模经营主体作为抵押主体时,以市场合约的直接抵押方式要优于采用组织合约的间接抵押方式。就此,提出考虑抵押主体差异、鼓励具有信息收集与定价功能的主体参与抵押进程、推进"三权分置"改革和活化农地经营权等政策建议。

土地经营权抵押解决贷款问题运行机制探析——宁夏同心县土地抵押协会调查

文章认为土地抵押协会是有效解决农民贷款难问题的创举。土地经营权抵押是土地经营权流转的形式之一,其实质是"抵押+保证+信用"贷款。农户通过土地抵押获取贷款,并未改变土地承包权,也不会因土地经营权抵押而"失去"土地,土地经营权抵押经验值得推广。文章进一步建议法律法规要区分土地承包经营权、承包权和经营权,允许土地经营权抵押;完善配套制度,规范土地经营权抵押贷款办法。并且,政府可以以发展土地经营权抵押协会为切入点,推进农村信用建设。

不同收入水平农户参与农地承包经营权抵押融资意愿分析——基于陕西、宁夏农户调查数据验证

文章利用实地调研的1 192户农户和25个乡镇数据,采用分层模型分析了不同收入水平农户参与农地承包经营权抵押融资的意愿及其影响因素。估计结果表明,影响农户参与农地抵押意愿的因素有乡镇层面特征、农户家庭特征、农户认知;宗教信仰、融资模式、主办金融机构数目以及家庭网络关系是影响不同收入水平农户参与农地抵押融资意愿的共同因素;随着农户收入水平的增加,乡镇层面的影响因素呈现倒U型。

农村土地承包权退出的法理依据分析

研究目的：明确土地承包经营权的权利主体与权利内容的对应关系，寻求农村土地承包权退出的学理依据，探讨建构退出机制的合理性。研究方法：对比不同区域农地承包权模式下的农地利用效率，发现当前制度安排的缺陷，并进行国内外相关制度比较，分析其借鉴价值；以法律漏洞解释的方法，分析承包权退出的法理。研究结果：当前以户为权利主体的土地承包权制度安排对稳定农村土地承包关系有一定的积极意义，但是不利于解决人地矛盾问题，更存在着学理上的不正当性。研究结论：农村土地承包权应当以集体经济组织的成员权为基础，非农业经营群体应当退出农地承包经营权。

土地承包经营权抵押可行性探究

我国立法禁止土地承包经营权抵押。只是在《担保法》中规定,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。笔者主张,为可持续发展农村经济,促进土地资源的充分利用,我国立法应当允许土地承包经营权抵押。以目前《物权法》的制订为契机,以我国农村土地使用现状为背景,借鉴国外及我国台湾地区永佃权相关理论与实践,从社会政策以及法理考量土地承包经营权抵押的可行性,并在此基础上探讨土地承包经营权抵押的实现,以期为将来相关立法提供现实设计,推进我国担保法研究。

农村土地承包经营权抵押风险评估与防控研究

[目的]构建风险评估指标体系,综合评估新疆昌吉回族自治州呼图壁县和玛纳斯县8个村的土地承包经营权抵押的潜在风险,从政府视角下提出构建农村土地承包经营权抵押风险防控体系,寻求政府、银行、农户三方主体的平衡关系。[方法]利用SPSS19.0软件,采用因子分析法,建立风险评估模型,计算出样本区各调查村的风险得分值与等级。[结果]样本区农户土地承包经营权抵押风险较大,三方主体出现"一头凉""两头热"的现象;基于不同主体对土地承包经营权抵押贷款政策的顾虑,土地承包经营权抵押贷款政策全面推广难度大,存在着一定的潜在风险。[结论]依据风险影响要因的分析结果,提出相应的规避风险建议,政府应当充分发挥"大管家"的作用,管控三方主体风险程度,防范农村土地承包经营权抵押风险,以保障各方利益主体合法权益为最终目的。

以土地承包经营权入股的农民专业合作社农户意愿分析

为了研究陕西省农户以土地承包经营权入股农民专业合作社的意愿,本文通过对190个农户进行一对一访谈调研获得的数据,运用Logistic模型进行分析。结果表明:对合作社的了解程度、劳动天数、土地规模、医疗保险四因素对农民入股意愿影响显著,认为解决的对策有:进一步提高农民对专业合作社的了解程度,增加农村人力资本投入,扩大农民的社会保障覆盖面。

农地经营权抵押贷款信用风险影响因素及其衡量研究——基于CreditRisk+模型的估计

基于1 173个贷款样本数据,运用Logistic回归分析农地经营权抵押贷款信用风险影响因素并预测违约概率,依据CreditRisk+模型,对农地经营权抵押贷款信用风险衡量进行研究,并进行了压力测试。研究表明,农地经营权抵押贷款信用风险主要受到抵押土地因素、保险与政策因素的影响;影响因素的风险程度具有次序性;贷款期限和农业生产周期不匹配是农地经营权抵押贷款面临的突出矛盾;土地经营权来源不同的贷款风险程度存在明显差异;农地经营权抵押贷款预期损失和非预期损失占VaR比例结构合理,极端情景出现时预期损失会有明显波动。提出应瞄准贷款对象、精确贷款条款和强化风险处置,促进农地经营权抵押贷款顺利开展。

三权分置改革中农村土地承包经营权抵押贷款研究

在三权分置改革下,农村土地承包经营权抵押贷款兼顾效率和公平,兼有金融性和普惠性,是金融支农惠农和农村金融扶贫的新方式,是当前农村金融和普惠金融的有力补充。不过,农村土地承包经营权抵押贷款在抵押物价值评估和确认、农村土地承包经营权再流转和变现、地方政府支持等方面存在不足,抑制了其充分发挥金融性和普惠性功能。只有合理界定和发挥市场和政府作用,以精准识别和分类施策的方式评估和确认抵押物价值,构建农村土地承包经营权再流转体系,完善农村信用体系,建立农民、农业经营主体和农村金融机构风险转移机制等,才能充分释放农村土地承包经营权抵押贷款金融性和普惠性潜能,促进农村经济和金融快速普惠发展。

农地承包经营权抵押融资研究

利用实地调研的2 959户农户数据,分别采用OLogit、二元Logit和Poisson Hurdle模型,分析农户参与农地抵押融资意愿、响应决策及可得性,发现农户对农地抵押融资的认知和农村金融环境是影响农户参与意愿的主要因素;农户经营类型、生产投资比是影响农户决策的主要因素;农户社会资本、贷款经历、是否购买保险和主办金融机构数目是阻碍农户获得农地抵押融资的关键因素;研究还发现,同一组变量在补充双对数和截断泊松回归模型的估计结果中影响程度、方向以及影响个数都存在差异,说明农户能否获得农地抵押融资贷款比其获得抵押贷款的额度更重要。

土地承包经营权主体辨析

关于土地承包经营权主体,我国法律规定不尽一致,学者们的看法也不相同。其实,以家庭承包方式取得土地承包经营权的主体形式上是农户,实质上是本集体经济组织的成员;而以其他承包方式以及流转、继承方式取得的土地承包经营权的主体则具有复杂多样性。我国物权法应在《农村土地承包法》基础上完善对土地承包经营权主体及相关方面的规定,以增强法律的可操作性和对权利人权益的保障性。

中国农村土地产权权能弱化论析

当前中国农村集体土地产权权能弱化趋势凸显,主要体现在农村集体土地终极所有权主体虚置导致的产权权能弱化和所有权裂变情境下农民土地承包经营权权能保障不足两个方面,究其根本动因主要源于政治制度变迁与政策变革的双重影响、农村集体土地所有权权能体系残缺和产权保障政策不全、行政强权侵犯产权三个层面,因而必须从强化土地产权、确权改革、构筑新型集体经济治理机制和推进行政体制改革,规范政府公权力运行三个方位重构农村集体土地产权权能在生产、流通与分配三个环节所体现的排他性职能。

农村土地承包经营权流转问题研究——基于组织工具与组织绩效特性的分析

农村土地承包经营权流转有多种方式,依据Williamson组织理论,交易依其组织工具与绩效特性可以分为市场型、混合型与等级制三大类。通过比较研究,采用文献资料分析方法,运用新制度经济学威廉姆森关于组织特性与组织绩效的模型来分析农村土地承包经营权流转,试图找出农村土地承包经营权流转的最有效方式,为农村土地承包经营权流转提供借鉴和参考。通过几种土地流转方式的效率比较可以看出,中国农村土地使用权的流转效率的提高依赖于使用权强度的提高。

农村土地承包经营权抵押贷款制度探讨

认为可在经济发达地区,以发展型耕地承包经营权为抵押客体,以非农收入水平高的企业型农户为抵押主体进行试点。

土地承包经营权流转制度创新与改进方向——基于温州农村改革试验区的考察

基于产权内在不稳定性、产权权益边界不清、制度约束与租金内在形成机制不完善等土地承包经营权流转障碍,温州农村改革试验区积极开展制度创新,包括发展土地合作社、开展土地承包经营权确权登记和"定量不定位"管理、建立财政扶持与长久退出补偿机制、突破流转范围与期限的限制、完善承包经营权权能等,获得初步成效。同时,改革试验中也在确权方式和过程、土地合作社作用发挥以及农民认知和参与度方面暴露出一些问题,亟待从以下方面进一步予以改进:将保障农民流转权益置于制度改革创新的核心、积极探索规模流转的市场化机制、强化耕地用途管制以防止"非粮化"、"非农化"。

设定抵押的土地经营权入股合作社研究

研究目的:对已经设定抵押的土地经营权能否入股合作社进行研究。研究方法:采用定性分析法对设定抵押的土地经营权入股合作社的法理基础及对合作社各个方面带来的影响进行分析、概括。研究结果:(1)根据《物权法》的制度和法理,设定抵押的土地经营权在得到抵押权人同意的条件下,可入股合作社。(2)设定抵押的土地经营权入股合作社不会损害抵押权人和合作社债权人的利益、不会增加对合作社注册资本的影响、对合作社的权利内容也不会带来影响。研究结论:为了实现国家盘活农村资产的政策目标,应当允许设定抵押的土地经营权入股合作社。

土地承包经营权若干问题的法律思考——以《农村土地承包法》为主要分析依据

物权性质的土地承包经营权 ,包括通过家庭承包的方式取得物权性质的土地承包经营权和通过其他方式承包并依法登记取得物权性质的土地承包经营权。该土地承包经营权的性质属于物权 ,属于物权中的他物权 ,属于他物权中的用益物权 ,且是一种新型用益物权。物权性质土地承包经营权 ,内容应法定 ,权利应自由转让 ,可依法继承 ,可依法抛弃 ,可依法抵押。承包地不得收回和调整。土地承包经营权转让、出租、转包等立法条文内容的表述要科学。

论以土地承包经营权抵押为特征的金融制度

在我国建立以土地承包经营权为抵押的农村金融制度具有重要的现实意义 ,它能促进农地资源有效利用 ,提高农地利用的效益。目前世界上许多国家都建立了自己的农地抵押金融制度。根据我国实际情况 ,应消除现有法律上的障碍 ,设立类似于外国土地银行的政策性银行 ,主管我国的土地承包经营权抵押贷款金融制度 ,但在具体的抵押权规定方面 ,如对土地附着物的效力及抵押权实现方面应与一般抵押权制度相区别。