农民住房抵押贷款实现机制创新略论——基于试点实践的考察

审视农民住房抵押贷款既有制度安排,发现试点实践中存在金融机构无法适用传统抵押权实现方式、房屋受让对象范围限定过窄和抵押权实现后"房地分离"等问题。遵循物权平等保护原则,在农民住房抵押权实现时引入"强制管理制度",根据地域特征有限度地扩大农房抵押处置时受让人的范围,推定集体经济组织以外的新房屋所有权人对宅基地享有租赁权,赋予集体经济组织及其成员优先购买权。

宅基地使用权流转模式的选择

宅基地使用权禁止流转制度无疑成了宅基地发挥其土地价值的巨大障碍,实践中已形成错综复杂的宅基地使用权的"隐形市场",这严重影响了社会的稳定。通过房地分离和设立法定租赁权,建立与此相适应的宅基地有期限、有偿使用制度及完善的农村宅基地使用权登记制度等配套措施,以较少的成本解决宅基地使用权的流转,是较为合理的方案。

农村宅基地使用权立法现存问题与完善建议

农村宅基地制度是农村土地制度重要组成部分,关系农民切身利益、农村经济发展及社会稳定。已随城乡一体化进程发展,原有农村宅基地制度无法适应新经济形势,改革势在必行。宅基地制度改革需要法律保障,应根据现行经济形势分析立法存在问题,提出针对性对策完善宅基地立法。宅基地法律制度改革重点在于宅基地有偿取得法律建构;取消宅基地法律限制后,宅基地流转法律制度完善与宅基地退出过程中农民合法权益维护三方面。

论农村宅基地使用权的有条件转让

我国现有的农村宅基地使用权转让制度已不符合当前农村经济社会发展的需要,具有很大的法律缺陷。有条件地允许农村宅基地使用权自由转让具有重要的法理价值和现实意义,在一定的法律规则构建下,农村宅基地使用权的有条件转让是实现农村宅基地使用权社会保障性与物权性的功能平衡、社会稳定和经济发展对接的最好桥梁。

宅基地交易的法律困境

我国现行的农村宅基地使用权制度对农村宅基地交易实行严格的限制,但这种限制仅具有形式上的意义,宅基地隐性交易在现实中大量存在。法律与现实的脱节,凸显了现行制度的内在矛盾和缺失,并导致了司法的困境。随着城乡经济社会一体化的发展,宅基地使用权制度面临着机遇和挑战,城乡一体化要求张扬宅基地的用益物权性质,通过宅基地使用权的流转实现效率的最大化。

宅基地“三权分置”:裁判审视、理论阐释与法权构造

由于司法实践中法律适用错位,导致宅基地使用权流转裁判结果呈多元化、不统一的特点,严重掣肘宅基地制度变革,与立法初衷相龃龉。否定宅基地使用权流转之理由正当性不足,对宅基地使用权流转正当性之阐释可通过厘清法律和政策之间的扭曲关系之后,疏通盘根错节的相关法律规定来证成。目前"探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’"这一政策导向为宅基地改革指明了方向,"三权分置"法权结构之重构,以集体土地所有权—宅基地使用权(农户资格权)—集体土地使用权(宅基地使用权之上的使用权)的三层次权利结构模式为框架,在此基础上对集体土地使用权流转、收益分配及流转风险防范进行制度构建。

完善农村宅基地使用权退出法律机制研究

目前我国在农村宅基地使用权退出机制运行中存在退出条件不明、退出程序缺失、退出补偿标准不统一等若干法律问题,面临立法不健全、法律保障机制缺位、社会保障体系不健全、土地增值利益分配不公等法律困境。构建基于依法自愿有偿原则的农村宅基地使用权退出法律制度,成为深化农村宅基地制度改革的关键。构建农村宅基地使用权退出法律制度应当从健全农村宅基地使用权退出的立法规则、完善补偿和奖惩机制、完善农村社会保障体系、构建土地增值利益分配制度等方面进行。

农村宅基地使用权流转的法律问题研究

农村宅基地使用权的流转事关农村经济和农民切身利益,因此其流转问题受到了普遍的关注。本文针对这方面的法律问题进行了分析。

乡村振兴战略下农村宅基地“三权分置”的法律制度构建

农村宅基地"三权分置"是实现乡村振兴战略的重要举措。宅基地"三权分置"中的权利关系本质上是利益关系,由于三权之间的关系在法律上没有明确界定,宅基地利用中个人、集体、国家之间的利益冲突无法得到有效解决。要解决这些利益冲突,使三权关系得以明晰,应在乡村振兴战略的要求下确立住房土地成本最小化原则、"三产"土地配置最优化原则和集体土地综合效益最大化原则,并在这些原则的基础上分别建立宅基地资格权制度、宅基地使用权制度,完善农村集体土地所有权制度。

适度放活宅基地使用权的理论逻辑与实现进路

破除“两权分置”下宅基地使用权身份性对财产性的束缚,释放宅基地要素价值,实现宅基地使用权的财产功能是宅基地“三权分置”改革的重要目标。适度放活宅基地使用权实质上就是要在宅基地配置与利用中适度引入市场机制,实现宅基地使用权市场化利用。确保宅基地“三权”的正当逻辑约束和宅基地制度保障功能实现是适度放活宅基地使用权的前提;完全按照私法逻辑构造宅基地使用权是适度放活宅基地使用权的逻辑起点。放活宅基地使用权之“适度”要求主要体现为体系限制和边界约束。宅基地使用权的适度放活应当坚持宅基地使用权财产化、利用主体市场化、利用方式多样化,从放活要求、放活条件、放活模式、放活方案等方面予以构造。

宅基地流转的实践路径、权利结构与制度回应

从改革政策和试点实践来看,宅基地流转沿着农户自决和集体主导的双重路径展开。农户流转农房引致宅基地使用权流转,本集体经济组织成员以外的社会主体因农房转让或者抵押而取得房屋所有权的,同时取得宅基地法定租赁权;如果农房流转作为经营性用途的,理应由农民集体为农房受让人设定集体经营性建设用地使用权。在集体主导宅基地流转场合,农户实现户有所居,社会主体通过集体出让取得集体经营性建设用地使用权。宅基地流转的制度设计,需要通过集体权能充实和成员资格认定,落实集体土地所有权,保障农户居住资格利益;社会主体取得的宅基地权利应因宅基地流转路径的不同,而类型化构造为宅基地法定租赁权和集体经营性建设用地使用权。

宅基地使用权继承的理论障碍与廓清——以重释“一户一宅”为切入点

农村宅基地与承包地分属两类不同物质要素,不宜将土地承包经营权的主体制度嵌套于宅基地上,宅基地使用权主体不是农村承包经营户,亦非由流动家庭成员构成的"户"。其初始取得主体是申请时家庭全部集体经济组织成员个人,在共同关系存续期间为各权利人共同共有,待共同关系终结时可以分割份额。宅基地使用权为个人财产,属于继承法所调整的遗产。继承发生于个体的权利人死亡之时,继承人可以就其共有份额进行继承和分割。"一户一宅"原则不构成对继承权的限制。不具有本集体成员身份的继承人可以继承取得宅基地使用权,而非宅基地租赁权。宅基地使用权的继承不以同时继承房屋所有权为条件,继承取得的宅基地使用权亦不以房屋存续期间为期限。

三权分置下宅基地发展权的权利结构与实现形式

三权分置政策为宅基地发展权的实现提供了制度空间,在法律层面设定宅基地发展权,探索构建其权利结构与实现形式,对深化宅基地制度改革、保障农民权益、增加农民财产性收入有重要意义。本文通过归纳总结及法理分析,系统阐释三权分置下宅基地发展权的权利设置必要性、内涵及法律属性,构建其权利结构与实现形式。结果表明:(1)三权分置下宅基地发展权指宅基地向新产业新业态及农村一二三产业融合发展用途扩展时,产生了超越其居住保障功能的宅基地发展性权利。宅基地发展权是动态财产权利,衍生于宅基地所有权及其使用权,其母体是宅基地所有权,法律属性上是民事权利(私权),它是一种新型用益物权;(2)宅基地发展权主体为混合主体,其中农民集体享有所有权派生的一级宅基地发展权、农户享有宅基地使用权派生的二级宅基地发展权、社会主体享有宅基地经营权派生的三级宅基地发展权。实体形态的宅基地及其发展潜能应被作为一个整体而称为宅基地发展权的权利客体。宅基地发展权的权利内容是其主体权利和义务的总和;(3)实现形式上应明确集体经济组织为宅基地所有权主体,赋予其完整权能;立法上将资格权纳入农民集体成员权,建立统计台帐制度;创新宅基地发展权转移的"经营性流转"及"共享共建"模式,对其发展权转移过程中的增值收益需兼顾农民集体、农户及社会主体。本文的结果对深化宅基地制度改革提供了理论参考及政策启示。