美德英新等国房地产市场发展和管理经验教训及其对我国的启示

本文总结了美国、德国、英国、新加坡等国推动房地产市场长期平稳健康发展的主要经验及教训,分析了我国房地产市场发展中存在的主要问题,提出建立比较完善的房地产法律体系,为房地产市场长期平稳健康发展夯实制度基础;建立多元化住房保障体系,为房地产市场长期平稳健康发展构建稳定机制;建立人地挂钩的新型城镇化发展机制,从根本上解决房地产市场中土地供需矛盾;推进房地产税费改革,建立房地产市场发展的自动稳定机制;强化住房金融监管,坚守“房住不炒”的定位。

公租房房地产信托投资基金融资模式构建

在公租房融资领域引入房地产信托投资基金,有助于破解公租房建设资金不足难题。在分析房地产信托投资基金应用于公租房融资可行性的基础上,构建了公租房房地产信托投资基金融资模式,并提出发展公租房房地产信托投资基金的相关建议:完善法律法规,制定配套优惠政策,完善披露制度和监管体系。

我国住房租赁市场发展机构出租人之探讨

住房租赁市场是住房市场的重要组成部分。我国住房租赁需求旺盛,但市场发展程度较低,运行不够规范,缺乏机构出租人的参与。分析市场缺乏机构出租人的原因,在借鉴德国和美国发展经验的基础上,提出了若干政策建议:重视住房租赁市场,培育良好的市场氛围;进行公私合作,向机构出租人提供政策支持;完善金融体系,为机构出租人提供更多的融资渠道。

房地产投资信托研究述评——基于公共租赁住房融资视角

20世纪60年代以来,全球诸多国家与地区纷纷设立了房地产投资信托,在成功的解决了房地产公司融资问题的同时,使得普通投资者能以较少的资金投资不动产、享受不动产不断增值的益处。目前我国一方面资金问题成为发展公共租赁住房的瓶颈,另一方面,投资者缺乏多样化的投资渠道,与此同时,房地产信托的规模逐年增大,因此,中央政府提出运用房地产投资信托解决公共租赁住房融资问题。本文对国内外房地产投资信托研究成果进行了评述,以期为发展公共租赁住房投资信托提供参考。

美国房地产投资信托的发展及对我国的启示

在分析美国房地产投资信托发展历程与经验基础上,探讨了我国发展房地产投资信托的问题,认为应立足于我国金融业和房地产业发展的现状,借鉴美国房地产投资信托的成功经验。分析了房地产投资信托的一般特点和优势特征,以及所存在的收益与风险。对我国发展房地产投资信托从五个方面提出了相应的政策建议:加快制度建设;建立发达的二级市场;加快培育市场参与主体;加强对信托投资公司的监管;培养房地产投资信托的专业人才。

以REITs为公租房融资宜采用公司式

对公租房的推广是我国正在进行的房地产领域改革重要举措之一,中央及地方政府为其推行投入了大量财力,但仍面临着资金不足、民间资本不愿进入的问题。在解决这一问题的建议中,"不动产投资信托基金"REITs是很被看好的方式之一;采用此种方式为公租房建设筹集资金,有着"在房地产市场中调和了投资需求与居住需求两者之间的矛盾"等其他方式所办不到的特殊优势。然而,此种商业模式在我国的生长困难重重,多重监管、多重征税、缺乏可用的市场是其面临的主要困难。在分析这些困难的基础上提出建议,认为应正视"无法短时间内实现高水平REITs"的现实,以尽可能有利于公租房REITs的试点为目标,选择公司型、强调其证券属性,而放弃契约型、回避信托属性。

基于公共住房投资信托基金(PHITs)的法定财富标志设计

2008年金融危机后,美国和日本分别对MBS和REITs进行公开市场操作,使房地产金融衍生品成为支持货币发行的基础资产,从而成为金融体系中的准法定财富标志,这一货币政策操作工具的重要创新值得关注。本文借鉴REITs,提出建立公共住房投资信托基金(PHITs),并将其设定为法定财富标志。文中对PHITs的主要收益来源——公共租赁住房租金的影响因素进行分析,并根据成本法和收益还原法,建立公共租赁住房租金的定价模型。本文提出,区分住房居住需求和投资需求,将部分住房投资需求引入到房地产证券市场,论述了如何设计PHITs以及将PHITs作为法定财富标志的运作机制框架,为打造中国的法定财富标志进行了深入探讨。

中国房地产投资信托运行模式设计与制度创新研究

对比分析美国与中国香港房地产投资信托发展与运行模式,结合中国房地产信托发展现状,提出中国应以中国香港模式为主要参考,创新运行模式,设立信托型、权益型房地产投资信托,落实税收优惠制度,以公共租赁住房为试点,专项立法设立房地产投资信托制度,发展具有中国特色的公共租赁住房投资信托。