推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)的若干问题阐释

推动水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点是拓宽水利基础设施建设长期资金筹措渠道的重要方向,但目前实践中存在诸多问题,制约了水利领域REITs的落地生效。通过对REITs的概念、意义、优势、操作要点等进行剖析,重点解决水利部门和水利基础设施资产相关主体缺乏积极性和主动性、REITs底层资产筛选无从下手等方面的问题,为形成业内共识,尽快推进水利领域REITs试点落地奠定基础。

基础设施领域不动产投资信托基金发展建议——基于河南省情况

2020年,我国提出发行基础设施领域不动产投资信托基金,通过资产证券化的方式将符合条件的基础设施转化为可上市交易的金融产品。截至2023年6月末,上市的基础设施REITs产品仅有28只,融资规模不超过1000亿元,对基础设施投资整体提升效果有限。发行区域集中在北京、上海、广东、深圳等,部分省份尤其是河南省未发行一只。分析我国基础设施REITs发行现状,找出其中存在的问题,为河南发行基础设施REITs提供建议。

加快推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点对策及建议

加快推进水利领域不动产投资信托基金(REITs)试点对于形成水利投资良性循环十分必要。目前各地水利领域REITs试点在推进过程中存在一些共性的难点问题,如项目权属或资产范围不明确、项目不够成熟稳定、项目资产规模不足、原始权益人参与积极性不高等。建议做好试点工作顶层设计,大力推动水利项目提质增效,稳妥快速推进试点申报工作,加强政策宣讲、业务培训及试点相关项目监督管理,确保试点工作顺利推进。

不动产投资信托(REITs)的全球化趋势

不动产投资信托(REITs)是依照商业信托原理设计出的投资工具。依照其原理,首先由信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金,将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所得利润按比例分配给投资者。与其他投资手段相比,REITs具有流动性强、稳定性好、收益水平高、风险分散等优点。正因如此,REITs在短短的几十年间风靡全球20多个国家或地区。鉴于融资、投资以及证券市场发展的需要,我国应尽快确立REITs。

不动产投资信托(REITs)监管成本与制度完善——基于欧美制度比较的视角

文章采用收益成本分析(Benefit-Cost Analysis,简称BCA)框架,比较了美、欧和中国的REITs制度及其监管成本。在收益成本数据缺乏的情况下,采用概念性BCA的方法,从直接成本与间接成本两个维度,对三种制度的监管成本进行了比较。本文的研究发现,我国即将试点的基础设施REITs,由于结构复杂、代理链长,容易导致过高的监管成本。本文对REITs监管制度的比较研究,一方面是BCA方法在运用领域上的一个拓展,有助于提高我国监管部门对BCA方法的认识;另一方面,可以为我国基础设施REITs制度的完善提供参考。建议在监管制度建立和改革时引入事前BCA评估的制度,以提高我国监管制度的有效性和监管效率。

不动产投资信托基金的发展现状及路径探讨

自改革开放以来,我国形成了高达数百万亿的存量资产。金融体系应充分发挥资产定价的功能,建立起房地产领域、基础设施领域的价格发现功能,扩宽相关企业的融资渠道,引导市场资源的有效配置。REITS作为创新型金融产品,是资本市场一项创新型资产。由于我国不动产总量规模巨大,预计未来REITS市场也将迎来快速增长阶段。本文通过介绍成熟国家REITS市场的发展情况,对比分析我国市场未来的发展状况。同时通过对首批公募基础设施REITS——华安张江REITS的组织架构、收益分配等进行分析,指出我国REITS发展现状及存在问题。并对未来发展路径给出具体的对策与建议。

基于金融共生理论对不动产投资信托(REITs)与消除房地产业结构性缺陷的模型研究

房地产是国民经济的重要组成部分,从总结房地产市场的金融共生关系入手,构建了一个地产开发商、个人投资者、商业银行间的金融共生模型,指出房地产行业存在一种金融共生关系,并搜集数据证明了这种共生关系,根据金融共生模型,总结了房地产市场所具有的结构性缺陷,并指出了解决方法——发展不动产投资信托。

我国不动产投资信托基金的税收优化研究

在城市化和人口增长等因素的推动下,房地产行业迅速发展,成为我国国民经济的基础产业。作为资产证券化产品,不动产投资信托基金已成为推动中国金融服务改革的重要工具之一,为企业提供了新的融资渠道,减轻了企业的财务压力。同时,不动产投资信托基金不依赖频繁的交易获得投资收益,而是倾向于投资能够产生稳定现金流的房地产资产。这种模式有助于减少房地产市场对炒房获利的需求,遏制房价快速上涨。本文通过分析不动产投资信托产品所涉及的主要税收政策,并借鉴相关国家的成熟经验,提出不动产投资信托基金税收的改进建议。

基础设施不动产投资信托基金项目中的土地政策

本文梳理了基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目的主要类型,并依据现行土地管理法律法规政策,分析了基础设施REITs项目对应的土地类型及特点,明确了基础设施REITs项目的土地取得方式、土地使用期限和土地使用合同等相关政策,同时,从操作层面提出了规范基础设施REITs项目用地管理、提升项目审核效率的思路。

加快推进不动产投资信托基金(REITs)顶层设计的政策建议

不动产投资信托基金(REITs)是以发行受益凭证的方式,公开或非公开募集资金,交由专门投资机构持有并经营不动产,获得租金收入后按一定比例派发给投资人。近年来,REITs多次出现在部委文件中,并且国内私募REITs发展已初具规模,但是我国还没有关于REITs的法律规定。本文从四个方面阐述了公募REITs将是一个大规模、重要的金融市场,并以全球第一和第二大REITs市场为例,分析美日两国REITs制度安排对市场发展的影响。最后,提出政策建议:对投资不同领域的REITs统一进行制度安排和顶层设计;给予REITs税收优惠支持;考虑极端风险,制定REITs退市触发条款和退市程序;允许符合REITs基本条件的已上市企业转板到REITs板块上市;在推动基础设施REITs上市的同时,亦优先推动公共租赁住房REITs的公开上市。

中国不动产投资信托基金(REITs)的潜在市场规模及发展意义研究

随着我国房地产行业“去库存”、金融部门“去杠杆”等宏观经济政策的陆续出台,房地产行业逐步进入存量时代,如何推动国内不动产投资信托基金(REITs)市场建立成为学界的前沿问题。因此,本文以2012~2018年美国、日本、新加坡和香港等主要REITs市场的数据作为研究样本,采用国内外比较研究和建模定量分析的方法,根据重要经济金融指标对于REITs市场总市值和产品数量的影响,构建可以用于预测中国REITs市场理论规模的定量估值模型。研究发现:国内生产总值、上市公司总市值等经济金融指标都与REITs市场规模呈现显著的正相关关系。结论表明,我国具有发展REITs的巨大潜力,2018年中国REITs市场的理论市值约为1.9~2.6万亿元人民币,理论上可以存在60~90只REITs产品。本研究利用模型量化了我国发展不动产投资信托基金的潜在市场规模,阐明了发展REITs的重要意义,为我国今后建设一个良性竞争、有序发展的不动产投资信托基金市场提供了理论支持。

上海郊县地区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的探讨

文章讨论了上海郊县地区开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)的可行性。通过对现有已发行REITs产品的介绍和相关国家部委层面政策的梳理,并结合大型城市郊县地区特点,给出了发展REITs的路径。

发展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)路径研究

目前我国不动产企业融资主要依靠银行贷款,而不动产企业资金需求量大、周期长的特点与银行资产对高流动性的要求不相匹配,这加大了银行体系的信用风险,严重威胁着金融系统的稳定。融资结构的失衡也制约着我国不动产企业的健康发展。与此同时,发行股票、债券等融资方式由于门槛高、市场尚不健全等原因,远远不能满足企业的资金需求,短期内这种状况也不会改变。那么 REITs这种在发达国家已经备受青睐的融资方式,兼具了直接融资的长久性和间接融资的低成本优势,并能够吸纳大量的小额闲散资金投资于不动产,将成为我国不动产金融走向成熟的必由之路。

不动产投资信托基金的税收激励制度构建——以租赁住房权益类REITs为视角

不动产投资信托基金的定义肇始于美国的《国内税收法案》,其中规定了诸多适用于该创新性金融工具的特殊税收政策。随后,众多国家都通过税收激励手段促进了不动产投资信托基金这一金融工具在国内的创新和发展。从某种意义上来讲,税收激励是不动产投资信托基金蓬勃发展的重要驱动力之一。通过以“公募基金+ABS”型REITs为视角,讨论相关法律主体各环节的纳税义务、税收瓶颈以及如何充分发挥税收的激励效用,重点提出:以税收中性和实质课税为导向,降低设立环节的土地增值税负担;对SPV租金收入实行“税收穿透”和“导管原理”,以避免重复征税;借鉴新加坡的“税收透明”理念并建立长效激励机制,对个人投资者的分红收入实行差别化税率,构建适用于现行租赁住房类不动产投资信托基金的激励机制,推动符合国际标准的不动产投资信托基金在我国制度体系下真正落地。

基础设施不动产投资信托基金(REITs)融资模式分析与工作建议

2020年,中国证监会与国家发改委相继发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》、《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。上述三个政策文件的颁布标志着国内基础设施领域公募REITs试点工作正式起步。基础设施REITs具有收益相对稳定、流动性高等特点,能够盘活存量资产,拓宽现有投资渠道,增强资本市场服务实体经济质效。

以不动产信托登记为视角论房地产投资信托基金的法律瓶颈

为解决不动产信托登记有名无实的尴尬问题和房地产投资信托基金登记的法律瓶颈,通过对不动产信托登记与不动产物权登记进行文献分析,发现两大法系对信托财产权属的立法存在巨大差异,提出借鉴中国台湾地区的相关立法,在不动产物权登记的基础上,对不动产信托登记的效力、主体、事项提出相关立法建议,对房地产投资信托基金登记提出适当进行技术性调适的建议。

日本不动产投资信托（J—REIT）研究

日本自2001年9月推出第一只REIT以来，短短7年间已经发展成为亚洲规模最大的REIT市场。本文介绍了J-REIT的发展历程和产品结构，并对其运作风险进行了简要分析。

不动产投资信托基金风险宏观经济影响因素分析

我国国民经济和社会发展“十四五”规划中,提出将不动产投资信托基金作为盘活存量资产、加快生产要素流动性的新型融资方式大力推广,然而影响不动产投资信托基金推广的一个重要因素在于对其风险的预测和把控。以我国香港上市的大陆不动产投资信托基金为样本,以在险价值作为不动产投资信托基金风险衡量指标,通过向量误差修正模型分析我国宏观经济、证券市场和房地产市场波动等因素对不动产投资信托基金风险的影响。研究发现,不动产投资信托基金是一种较为稳健的投资工具,其风险在一定程度上受宏观经济因素的影响;在宏观经济因素中,不动产投资信托基金风险受利率波动影响最大,同时也受到恒生指数、居民消费价格指数、城镇就业人数增长率、经济波动影响。因此,可以根据这些因素的变动预判不动产投资信托基金风险,并进行风险把控或投资调整。

论不动产投资信托的消极属性

不动产投资信托的消极属性是指一个国家或地区的不动产投资信托立法将不动产投资信托的主要收入限于消极来源以及为实现这一目的而对其交易行为或业务范围进行一定的限制。我国未来的不动产投资信托立法也应当坚持这一属性,并且要明确界定不动产投资信托的收入来源,也要对不动产投资信托能否买卖、开发和运营不动产以及能否向不动产承租人提供服务和获得收入等问题做出回答。