基于不同底层资产特征的基础设施公募REITs税收处理分析

不同类型REITs (不动产投资信托基金)的底层资产具有不同特征,在税收处理上呈现不同特点。本文通过对产业园区类和高速公路类REITs底层资产特征的分析,可以为税务实务和税务部门提供有针对性的税务政策建议。针对每种类型的REITs,税务政策可以考虑其特定的运营模式和税务问题,制定相应的税收管理措施,以促进REITs行业的稳健发展,并为投资者和相关行业提供更好的税务环境。

REITs在我国城市更新项目中的应用研究

对标REITs底层资产、运营管理、政策制度等基本要求,开展城市更新项目应用REITs的匹配性分析,借鉴美日等国家REITs应用的成熟经验,提出REITs在我国城市更新项目中“1个模式+3个要点”的应用建议,以期为城市更新多元化融资方式构建提供助力。

我国公募REITs政策的演进逻辑与基本特征——基于政策文本的分析

党的二十大报告指出,要提高直接融资比重,坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。不动产投资信托基金(REITs)能够有效盘活存量资产、提升资本市场服务实体经济的能力,是我国灌溉实体经济的金融“活水”。系统梳理与分析公募REITs政策的演进逻辑和基本特征,对推动REITs健康发展和实现国家重大战略具有一定的现实意义。文章通过分析我国公募REITs政策文本,发现发文数量呈现逐年增加的趋势,发布主体主要为国家发展改革委,政策文本类型总体以“意见”“通知”为主。我国公募REITs的发展先后经历了初步探索、创新发展以及常态化规范3个阶段。公募REITs政策的渐进演变呈现出政策目标由规范到解惑、政策工具由一种到多元、试点领域由基建到新基建拓展的基本特征。为推进公募REITs发展,我国应进一步优化政策工具组合,完善相关制度体系,构建全链条监管机制,助力公募REITs市场持续发展壮大。

公募REITs上市是否会让国有房企信用利差收窄?

利用2014年1月至2023年6月相关企业的财务数据以及已发行的债券数据,以我国公募REITs试点上市为准自然实验,分析其对国有房企的信用风险影响。研究结果表明:公募REITs试点上市之后国有房企的信用利差显著收窄,违约概率和信用风险降低,该结论在一系列的稳健性检验后依然成立;相关机制研究发现,试点上市之后国有房企的信息披露质量加强、融资约束程度得到改善,进而信用利差降低;异质性分析表明,公募REITs试点上市对债券信用利差的降低作用在中央国企、运营能力强的企业以及有担保的企业中更加明显。

基础设施公募REITs的提出背景、政策要点与对策建议

当前中国经济处于新发展阶段,推进基础设施公募REITs试点有助于盘活基础设施存量资产,吸引社会资金参与基础设施建设,促进基础设施领域高质量发展。本文将阐述基础设施公募REITs的提出背景与政策要点,通过与类REITs进行比较,指出基础设施公募REITs的创新点,基于城投公司视角探讨基础设施公募REITs的案例,最后提出基础设施公募REITs需要关注的问题与相应的政策建议。

保障性租赁住房REITs风险评价及对策

保障性租赁住房REITs是盘活存量资产、拓宽融资渠道的有效手段,但运作复杂、参与方多等特点导致其融资过程存在更多风险。基于此,本文采用文献分析法和事故树法构建包括5个一级指标和17个二级指标的保障性租赁住房REITs融资模式风险指标体系,并采用层次分析法进行风险评价,得出关键风险和一般风险,最终根据评价结果提出风险应对策略。

我国公募REITs价值影响因素与评估体系综述

随着我国商品经济市场的日益壮大和相关政策的支持,基础设施公募REITs从多层次的资本市场体系中脱颖而出。如何合理评估公募REITs资产、如何规范公募REITs资产交易是我国金融资产领域关注的热点。文章首先概述公募REITs的含义及分类,然后对公募REITs价值影响因素进行归纳、对其价值评估体系进行总结,最后为完善我国公募REITs价值评估建设提出意见及思考,希望能让公募REITs金融资产的价值得到最大施展。

保障性租赁住房REITs底层资产估值分析——以已发行的四只保障性租赁住房REITs底层资产估值为例

优化底层资产估值方法,有助于推进保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)的发展。然而,我国保障性租赁住房政策发展时间较短,REITs近几年才批准发行,而且目前的保障性租赁住房底层资产估值方法还存在一定的问题。基于此,本文介绍了REITs推进保障性租赁住房可持续发展的作用机理,并以已发行的四只保障性租赁住房REITs底层资产估值为例,分析了底层资产估值方法存在的问题,提出了优化建议,旨在推动保障性租赁住房行业的健康发展。

基础设施公募REITs价值评估研究综述

自2020年基础设施REITs试点启动以来,经过近三年的发展,市场上已有27只基础设施公募REITs基金发行,募集资金超过960亿元。基础设施公募REITs的发行对我国经济发展有着重要意义,不仅能降低政府和企业财务风险,还为社会资金的参与提供新的渠道。随着基础设施公募REITs的进一步发展,相关估值的研究也引起学者的关注。本文系统地对国内外学者有关公募REITs的研究进行梳理,总结现有的研究进展,并提出未来展望。

中国公募REITs市场价格与投资者结构研究——基于多主体建模的分析

深入认识公募REITs市场运行规律,对实现中国金融高质量发展具有重要意义。通过构建包括基本面交易者、动量交易者和噪声交易者的多主体模型,并使用机器学习方法对20只REITs进行校准,模拟价格形成过程并分析交易者结构。结果显示,中国公募REITs收益率序列具有厚尾分布、自相关、波动集聚等特征。模型能够很好地模拟REITs市场价格形成过程,对未来收益率具有一定预测性。在REITs市场中,基本面交易者占主导,动量交易者次之,噪声交易者影响力微弱。建议监管机构应密切监测市场波动与风险暴露,发挥多主体模型在决策中的作用,同时加强投资者教育,避免投资者过度追求短期利益。

铁路企业开展基础设施公募REITs的研究初探

近年来,实体产业发展亟需资金注入,如何获取低成本融资以实现纾困增效是当前迫切需要解决的难题。债务融资与权益融资是金融市场上两种主要融资渠道,金融机构贷款、发行股票、设立基金、发行债券等是常用的融资工具。《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)的下发,对促进基础设施实体产业发展起到了推动作用。介绍了REITs国内外发展现状,并基于铁路行业简要介绍基础设施公募REITs的发行运作流程、参与主体和发行运营中值得关注的重点问题。结合铁路企业的实际情况,论述了发行基础设施公募REITs作为探索铁路资产资本化股权化证券化的主要途径之一,以及其对铁路行业的实践意义,并探讨了目前发行存在的障碍以及对铁路企业未来发展的期望。

高速公路基础设施公募REITs:融资模式创新与实践探索——以宁夏交通投资集团为例

在新发展格局下,公募REITs有效连接了实体经济和资本市场。盘活存量资产,扩大有效投资,助力地方经济高质量发展是基础设施公募REITs发行的核心目标。文章讨论公募REITs的本质属性、功能定位,以及我国公募REITs的历史沿革和整体实施情况,并以宁夏交投为例,探索高速公司基础设施发行REITs的产品设计框架,进一步分析公募REITs支持西部基础设施建设的约束和机制。研究结论是对金融创新服务实体经济的有益探索,为完善公募REITs的相关理论以及对西部基础设施建设、地方国有企业深化改革具有一定理论和现实意义。

REITs收购估值对于我国REITs发展的重要性

不动产投资信托基金(REITs)在中国的引入可以促进实体经济的发展,提高不动产市场的流动性和透明度。基础设施REITs在中国的推广和发展有助于为中国基础设施提供资金支持,支持基础设施建设和改善,同时也为投资者提供多样化的投资选择。REITs通过收购来扩大规模,本文首先结合REITs资产收购的动力、REITs合理估值定价与扩募的关系、REITs估值——价格传导机制,表明了REITs收购中合理的估值对我国REITs发展的重要性;其次结合我国REITs底层资产估值方法适用性分析,为当下我国蓬勃发展的REITs市场提出了相应的政策建议。

关于利用甘肃省存量水利资产开展REITs融资的实践研究——以“引洮供水一期工程”为例

公募REITs是贯彻落实国家防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效政策工具。甘肃省引洮供水一期工程是甘肃省已建成的重大水利工程,文章通过梳理公募REITs政策要求,结合现状就盘活水利存量资产,构建“募投管退”的新方式,吸引更多社会资本参与水利基础设施建设,解决水利基础设施建设所固有的投资大、回收期长、变现困难等问题,推动水利基础设施领域高质量发展进行了思考,提出了一些意见建议。

类REITs培育至公募REITs要点分析——以消费基础设施为例

在设计类REITs产品时,可将长期运营和资产转型作为目标,参考公募REITs标准筛选资产、评估原始权益人能力并设计交易结构。待资产成功培育和规范后,可成为公募REITs或其扩募的储备资产。本文重点分析了类REITs和公募REITs在底层资产、专业参与机构、交易结构等方面的政策要求和实操安排的异同点,对比了两者的量化分析,对市场上已有的案例进行验证分析,最终对类REITs直接对接公募REITs实现退出的难点提出相关建议。

从基础设施公募REITs谈共同富裕目标实现的财政调控路径

共同富裕的实现依托于生产增长与分配正义的融合,是一个以“蛋糕”做大做好为基础,继而注重切好分好的良性循环。在公共基础设施建设领域,无论是生产层面的量性与质性目标,抑或分配层面的公平性与公正性要求,均有赖于公共财政资金的支撑与调控。然而,我国非公债型政府投融资工具不足、对公共财政惯性依赖、财政双层委托代理的治理困境与权力配置失衡的自利驱动,成为公共基础设施助力共同富裕实现的阻碍。基础设施公募REITs的启动为公共基础设施结构性融资与资金退出提供通道,具有填补非公债式政府融资工具、释放沉淀资金缓解财政重压、锚定价值保障财政精准投入,以及信息披露助力财政权责配置的价值功能。在推进共同富裕实现的进程中,基础设施公募REITs为财政调控提供了一个类别化、拓展化、市场化和精准化的方案,其思路可延伸至他类公共产品的差异化财政调控,以更大程度满足生产与分配的双层调控需求。

国有企业REITs发行与国有产权管理相关问题探讨

国企发展规模不断扩大下,更加注重融资活动的开展。通过 REITs 的发行,可转让资产收益权,降低国企债务杠杆,促进企业再融资,进一步减少债务融资成本。并且,还能借助公募基金认购的方式,获得相应控制权,使国企获得相应效益。基于此,本文对公募 REITs 进行简单分析,阐述公募 REITs 交易流程及优劣势,最后针对国有企业 REITs 发行税收筹划及国有产权管理相关问题进行分析,以供参考。

基于收益影响因素的REITs投资策略分析

我国公募基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)市场刚刚起步,市场建设力度逐步加大,REITs投资价值值得深入研究。本文分析了REITs的投资收益来源,讨论了收益影响因素及投资风险点,并根据投资者特性,针对短期和长期两个视角提出投资策略,最后对典型产品的底层资产情况进行了重点分析。

REITs合并报表的局限性和优化策略分析

REITs在扩大有效投资、促进投融资良性循环、健全资产运营管理机制等方面发挥着重要作用。REITs合并报表可以提高企业财务信息的透明度和准确性,有助于企业作出科学决策,进而增强企业在金融市场的竞争力。然而,当前REITs合并报表存在信息披露不足、忽视非财务信息价值、难以反映REITs特性与风险等问题。基于此,探讨了不动产投资信托基金(REITs)合并报表的局限性,提出了一系列优化策略,包括统一会计准则、加强信息披露与增强复杂交易处理能力,加强信息披露规范、完善编制方法与强化风险管理,构建非财务信息评估体系,提高会计师的专业素质。

我国消费市场情况及发行消费基础设施公募REITs的建议

近年来,我国消费市场发展形势较好,最终消费占国内生产总值的比例超过一半,在构建新发展格局、畅通国内大循环的背景下,消费的增长将会带动百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施的需求,2023年10月证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施,为消费基础设施的存量资产盘活、扩大有效投资提供新的投融资渠道,本文结合我国消费基础设施发展、公募REITs发行,以及消费基础设施的实际情况,提出相关建议,以促进消费基础设施更好利用公募REITs这一创新金融工具。