不动产租赁权性质初探

不动产租赁权具有物权的基本属性,首先应在理论上还不动产租赁权为物权性质的本来面目;不动产租赁契约与不动产租赁权具有本质的区别,不能把二者混为一谈;不动产租赁权是用益物权,是传统民法上之地上权和准物权。不动产租赁权在我国为特别物权,研究不动产租赁权的性质及在实践中的应用,最主要的是将其与债权区分开来。

带租约房地产估价方法探讨

带租约房地产估价是一项经常性的估价业务,目前带租约房地产估价尚缺乏统一的操作规范.本研究讨论了带租约房地产估价的现行方法,以过程分析为基础建立了从估价角度确认租约有效性的标准和带租约房地产估价的计算公式,并对带租约房地产估价时的报酬率进行了讨论,最后给出了一个算例.

金融创新视角下的商铺租赁权担保:体系定位与法律效力

商铺租赁权担保是商圈融资中的金融担保创新品种。目前信贷实践中的商铺租赁权质押贷款模式面临着诸多解释上的困境,商铺租赁权质权在市场管理方办理登记的法律效力仍有待确定。虽然可以经由解释承认商铺租赁权质权的效力,但解释路径略显牵强。在权利担保物权的抵押、质押二分的体例之下,商铺租赁权设定担保之后,租赁权人仍须行使商铺租赁权,属于用益型担保,应属权利抵押权范畴。商铺租赁权抵押权应以登记作为公示方法,且登记是商铺租赁权抵押权的生效要件。在不动产登记的先登记原则之下,商铺租赁权抵押权的登记以商铺租赁权先办理登记为前提。就此,应在中国民法典编纂之时予以明确。

租赁权的法律性质研究

关于租赁权的性质,学界主要有债权说、物权化债权说和物权说三种观点,因受"买卖不破租赁"规则的影响,目前主流观点为物权化债权说。但是,这一观点并未严格区分租赁契约中的债权关系和物权关系,没有认识到租赁契约继续性契约的特性,有将租赁权产生原因与权利本身的性质相混淆之嫌。租赁权是对租赁物占有、使用、收益的权利,其客体是物,其权利来源系出租人对于出租物之占有、使用、收益之物权性权能的让渡,而非来源于产生租赁物交付请求权的租赁契约。因此,租赁权之性质应为用益物权,其客体包括不动产也包括动产。

不动产承租人权益价值损失评估

研究目的:理清不动产承租人权益价值损失的概念及根源,探讨不动产承租人权益价值损失评估方法。研究方法:文献资料法,理论分析法,报酬资本化法,案例分析法。研究结果:对不动产承租人权益损失和权益价值损失分别进行了法律和经济分析,并采用报酬资本化法探讨了不动产承租人权益价值损失评估的方法。研究结论:将承租人权益价值损失从违约损失中剥离出来,可为法庭诉讼、法庭调解和当事人协商等提供理论依据,最终能更好地保护承租人合法权益;本研究同样适用于承租人与次承租人的关系分析。

房地产抵押权的实行与相关权利的协调

房地产抵押权的实行是房地产抵押权效力的最终体现 ,但在其实行过程中往往需要与已存在的其他相关权利进行协调。债权人应先实行房地产抵押权 ,只有在抵押物拍卖后仍不足以清偿债务时才享有对债务人其他财产的求偿权 ,亦即应采取先行主义。房地产抵押权的实行要受在先存在的优先权与租赁权的制约。房地产抵押权的实行也不得对抗国家受益权。

房屋租赁权法律性质研究

房屋租赁权是一种债权的物权化还是一种债权或者物权,历来争论很大,通过正反论证、类比论证、利益衡量的方法,对将房屋租赁权定位为债权的物权化这一学说进行质疑,可以认为房屋租赁权是用益物权。

论不动产租赁权的性质——兼驳租赁权物权化说

关于不动产租赁权的性质在学界存在较大的争议,有租赁权债权说、租赁权物权化说、租赁权物权税三种不同学说。综合对各国关于不动产租赁权的立法实践,厘清不动产租赁权的性质,对传统的租赁权物权化进行批判,还原租赁权的物质本性,认为不动产租赁权是用益物权。

被查封的不动产抵押权和租赁权的冲突与解决

案外人租赁权设立在不动产抵押登记之后,法院查封之前的,考量各方当事人的根本诉求有利于解决被查封的不动产抵押权和租赁权的冲突,进行立法统一。此类案外人执行异议之诉案件,应当明确法院审查租赁合同的效力,综合判断租赁权成立的时间,并不审查承租人和出租人、受让人的纠纷,仅仅根据当事人的主张和证据在判决中判决是否负担租赁权拍卖,建议赋予抵押权人和用来商业使用的承租人的租赁关系去除请求权以及规定其举证责任。

“买卖不破租赁”与租赁权的善意取得

传统的买卖不破租赁原则仅仅适用于不动产,而我国合同法第229条不仅没有区分动产不动产,同时还完全混淆合同效力、履行和移转问题,将租赁权的对抗效力扩张及于动产之上。那么在非所有人出租他人财产的情况下,承租人就应当能够基于善意取得的法理获得租赁权对抗效力的保护。这一结论可以从立法者政策衡量的一致性和交易中防险成本的经济分析两个方面获得论证。

房产税制度中建设用地使用权刍议

我国宪法规定土地归国家和集体所有,而税法规定房产税的缴纳主体为产权所有人。实践中对个人征收住宅房产税时,应考虑将住宅建设用地使用权价值予以扣除。考察英美法系和大陆法系国家经验,我国房产税试点中有两种征税模式可供选择:一是将住宅的土地使用税合并至房地产税中一并征收;二是在房地产税的计税依据中扣减住宅建设用地使用权的价值,同时对个人住宅建设用地使用权征收土地使用税。

论房屋租赁登记的完善

依照《合同法》相关规定,买卖不破租赁依旧是目前房屋租赁和买卖的原则,此原则所对应的情况已经与制定伊始之时有较大差别。我国对房屋交易实行登记制度,而能够限制房屋新所有权人行使使用权的租赁权却没有规定必须登记,其任意性较大。新所有权人往往在房屋未交付之前,无法确切得知所购房屋的真实租赁情况。鉴于目前以长期租赁权规避法院执行的情况,以及同样用未被买方知悉的长期租赁权限制买方使用的情况存在,在对不动产统一登记的前提下,有必要对中长期房屋租赁行为做登记效力的规定,采用登记对抗原则来规范买卖后的所有权之使用与租赁权之间的关系。

土地批租制下房地产资产价值及其市场风险研究

土地批租制下商品房资产价值中所含的土地使用权价值小于其资产内在价值,且随出让年限减少而逐年递减直至出让期限届满时归零。本文通过出让土地使用权价值变化规律分析,揭示商品房资产价值前期在经济因素作用下背离其基础价值上涨、后期受使用权剩余年限制约快速贬值直至期限届满时趋零的运行轨迹与机理,并分析土地使用权"剩余年限当量"变化对商品房市场资产价值的影响,发现出让土地供应增量递减会加快商品房市场资产贬值;基于2003—2011年省际面板数据的实证研究表明,由经济基本面决定的商品房均衡价格不受土地使用权剩余年限制约,存在背离其资产价值持续上涨趋势,表明中国房地产市场存在系统性风险。本文认为,以年租制取代批租制,可以改变出让土地商品房资产价值构成,抑制市场价格非理性上涨趋势,从根本上消除商品房市场价格与资产价值背离的系统性风险,同时使以商品房历年评估价格为基数征收房地产税更具法理基础。

论土地承包经营权对行政权的规制--以物权法的公布为背景

《物权法》确立了平等保护、物权法定、公示公信的物权三原则,明确了农村土地承包经营权的物权性,并对行政权产生了相应的制约。平等保护原则要求国家、集体和个人在土地承包中地位平等,征收土地足额补偿,行政机关侵犯土地承包经营权应承担与私人侵权等同的法律责任;物权法定原则要求各级政府及其工作部门修改相应的法规、遵守行政法中的法律保留原则;公示公信原则要求行政登记主体按照《物权法》的规定,切实做好土地承包经营权证的发放工作和流转登记工作。