Methods and Paths for Rural Collectively Owned Profit-oriented Construction Land Entering into Trading Market

On the basis of analyzing cases of existing rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,this paper put forward several thoughts,introduced methods and paths for rural collectively owned profit-oriented construction land entering into trading market,including reforming rural collective land property right system,cultivating new rural collective economy organizations,helping them to become market entities; improving various legal systems,making clear range of construction land entering into trading market; formulating scientific benefit allocation mechanism; establishing fair and transparent decision making mechanism.

Study on"Same Land,Same Right,Same Price"of Collective Commercial Construction Land and State-owned Land

Taking Changyuan City of Henan Province,a pilot city of collective commercial construction land reform,as the research object,this paper analyzes the scientific connotation of"same land,same right,same price"of collective commercial construction land and state-owned land in the unified urban-rural construction land market system,and how to realize"same land,same right,same price".The results show that in order to realize the fair entry of collective construction land into the market,it must base on scientific use control,unify the urban and rural construction land market and adhere to the guidance of market mechanism,and finally realize the sustainable development of the land market.

汲取与包容性治理视角下的土地发展权转移与乡村发展

土地发展权转移是通过土地增值收益的再分配来推动乡村发展的重要政策。然而,地方政府对该政策的实施呈现出不同的结果。从汲取与包容性治理视角出发,采用案例比较法,分别以德州与成都为典型案例,分析不同地方治理路径下发展权转移对乡村发展的差异化影响。在汲取性管制路径下,地方政府以土地财政为导向,主导发展权转移并垄断了土地交易,指标进城却并未引入资本下乡,最终造成农民权益受损。而在包容性治理路径下,地方政府以统筹城乡发展为导向,发挥村民的自主性,明晰产权、搭建交易平台并维护市场运行,乡村凭借土地资源撬动城市资本下乡,并通过市场机制推动土地增值收益的多主体共享。以土地发展权转移助推乡村发展,更应注重治理路径选择,推进集体建设用地全面确权,并建立市场化交易机制显化土地发展权。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

集体经营性建设用地使用权抵押规则的完善研究

集体经营性建设用地使用权抵押是弥补乡村发展资金缺口的重要方式。在集体经营性建设用地中,满足入市条件的乡镇、村企业建设用地使用权可以单独抵押;集体土地所有权人也可以直接将集体经营性建设用地使用权进行抵押。集体经营性建设用地使用权抵押权的设立以集体经营性建设用地所有权和使用权的登记为必要前提,抵押权自抵押登记时设立。集体土地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权以通过本集体经济组织成员表决为必要条件。鉴于土地使用权和建筑物是具有独立交换价值的产权单位,抵押人可以就建设用地使用权和地上建筑物分别抵押,但抵押权人仅可就其登记的抵押物的变价款优先受偿。在抵押权实现时,集体成员对被处分的集体经营性建设用地使用权不享有优先购买权。

集体经营性建设用地入市中农民收益分配权实现的困境与破解

集体收益分配权是农民的法定化权利,确保农村集体经营性建设用地入市收益分配落实到农民个体身上是实现集体收益分配制度的根本宗旨,是农民个体更多分享改革红利的必然要求。如何从制度上保障农民公平分享入市收益分配权的实现成为农村土地制度改革的重心问题,应从破解“熟人社会”人情难题的有效举措、将村级集体经济组织从村委会中剥离、制定可行的收益分配自治规则、推动内外监督相统一等路径来进行收益分配制度的优化,助推全面乡村振兴战略的实现。

集体经营性建设用地入市的规则及完善

集体经营性建设用地入市法律制度的确立及实施,能够激活农村土地在生产力发展中的活力,为乡村全面振兴注入强大动力。现行集体经营性建设用地入市规则尚存在入市范围模糊、入市方式不够清晰、救济机制相对缺乏等问题。为力避因法律规则上的这些问题可能引发的实践混乱,确保集体经营性建设用地入市在法治轨道上顺畅运行,需要从集体经营性建设用地入市的范围、方式和权益保障救济机制等方面完善规则,构建科学理性的集体经营性建设用地入市法律制度。

集体经营性建设用地的政府优先购买权:障碍及实现路径

作为农村集体经营性建设用地流转改革的试点内容,政府优先购买权对集体经营性建设用地入市起到调节作用。试点地区行使政府优先购买权,实施租赁住房建设,调节土地供需关系。2019年新修订的《土地管理法》相关规定表明,集体经营性建设用地获得与国有建设用地同价同权入市的资格,政府优先购买权对集体经营性建设用地入市具备价格调节和规划功能,能够对土地市场机制存在问题进行纠偏。政府优先购买权受到市场规律约束,不会导致政府对集体经营性建设用地的变相垄断,和政府行政征收有本质区别。市、县两级政府是有权行使优先购买权的主体,政府可以委托国有土地资产公司收购集体经营性建设用地。集体经营性建设用地的二级市场参照国有建设用地执行,符合转让、出租等流转条件的集体经营性建设用地是政府优先购买权适用的客体。建议以土地改革市场化为导向,通过法律授权国有土地资产公司以合理价格行使“间接优先购买权”。地方政府根据实际情况制定政府优先购买权之地方性程序文件。

Developing the Commons: Models of Rural Land Trust in China

In recent years,experiments on land trusts(xin tuo)have been made in the rural areas of China.To better understand such practice,this research identifies four case studies based on their operational structures and divides them into government-led models and market-led models.The government-led models include the Yiyang Model in Hunan Province,and the Longgang Model in Hubei Province.The market-led models include the Suzhou Model in Anhui Province,and the Golden Field Series Model in Jiangsu Province.This paper compares their profit-sharing mechanisms with specific attention given to the incentives for the villagers.Findings suggest that the villagers’profits are limited in both models.The government-led models concern less about profits but more on reusing the desolated agricultural land.The market-led models are profit-driven therefore tend to exclude the villagers from the profit-sharing process.

农村集体经营性建设用地入市改革的困境与出路

2020年1月1日起施行的《土地管理法》明确规定了农村集体经营性建设用地入市制度,以实现与国有土地同权同价。2022年9月6日中央全面深化改革委员会通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,进一步明确规定农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则。但《民法典》却未将农村集体建设用地纳入到“建设用地”章节中统一规范,导致农村集体建设用地的民事规范缺位,阻碍其正常有序入市。依据相关法律与实践要求,健全农村集体经营性建设用地入市制度,可以从农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权、农村集体经营性建设用地入市客体包括存量用地和增量用地、政府在再次土地流转中可征收土地增值收益调节金、缩小土地征收范围、协调与农村集体经营性建设用地入市流转的关系等角度综合考量,以实现农村集体经营性建设用地有序流转,保障农民合法经济利益。

集体经营性建设用地使用权协议收回的适用规则

《土地管理法》第66条第3款新增了集体经营性建设用地使用权协议收回的法律规范,但实践中,法院在适用该条款时,面临着规范冲突、规范不明确以及规范空白的困境。究其根源,乃在于该条款作为不完全条款缺失系统性和整体性。经由农村土地使用权收回制度体系的关联适用、公私规范融合体系的整合适用以及城乡建设用地一体化规范体系的区分适用,《土地管理法》第66条第3款获得了成为完全条款的制度基础。基于此,集体经营性建设用地协议收回规范,可以通过区分内部和外部两层规范,来确定主体适用规则;通过区分公法层面的行政行为以及私法层面的流转交易两个阶段,来确定行为适用规则;通过区分《民法典》合同编和物权编的规定,来确定内容适用规则,从而确定《土地管理法》第66条第3款的具体适用规则,进而促进集体经营性建设用地入市中权利的自治运行。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究

农村集体经营性建设用地入市,是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。入市改革牵涉多方利益,因此,要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下,在现有政策和法律框架内,将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念,贯穿在入市改革配套制度的建构中。本文结合全国入市试点地区的工作实践,研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。聚焦农地入市的法律障碍,提出了相关修法和政策建议。

集体经营性建设用地入市改革再出发的权利逻辑

随着农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革于2019年完成立法转化,集体经营性建设用地入市改革成果成为《中华人民共和国土地管理法》修改的重要内容。但现行法仍存在集体经营性建设用地使用权法律地位尚未明确、制度体系尚不健全以及其与土地征收和宅基地改革协同联动不强等制度疏失,存量集体经营性建设用地量小、零碎、效率低,增量集体经营性建设用地的来源单一且与闲置宅基地整治衔接不够等现实问题。对此,我们须更新观念,以权利构造、权利行使和制度配套保障为重点加以规范,助推乡村振兴,促进农民农村共同富裕。

集体经营性建设用地入市的功能检视与实现路径

当前中国集体经营性建设用地入市的功能异化风险主要体现在农民合法权益受损风险、地方政府对入市政策执行懈怠风险、区域发展失衡风险等方面。究其原因,主要在于集体经营性建设用地入市的立法不完善、其配套体制机制不健全以及入市政策存在不足等。未来中国对集体经营性建设用地入市改革的功能需求,应突出集体经营性建设用地入市保障农民合法权益的功能、发挥集体经营性建设用地入市对地方政府的正向激励作用、强调集体经营性建设用地入市平衡区域协调发展的功能。为此,应从完善以保障农民合法权益为出发点的集体经营性建设用地入市法律规范、健全以优化地方政府行为激励为着力点的集体经营性建设用地入市配套体制机制、探索以推动区域协调发展为落脚点的集体经营性建设用地入市政策支持体系等方面探寻符合中国未来发展需求的集体经营性建设用地入市的实现路径。

论集体经营性建设用地市场化流转中农民的生态权及其法律保障

集体经营性建设用地市场化流转中生态权的主体是生存环境遭受破坏的农民,客体是农民的生态利益,内容既包括实体性权利也包括程序性的权利。集体经营性建设用地市场化流转中农民享有生态权是公共信托理论、资源社会性理论、生态正义理论的必然要求。然而,在立法层面,无论是宪法、法律还是各地方性法规对集体经营性建设用地市场化流转中农民生态权的规定都不完善;在现实层面,集体经营性建设用地市场化流转中农民的生态权从享有到行使都面临多重困境。基于此,在立法层面,应确立公民生态权的宪法地位、在环境保护法律中明确农民生态权的具体内容、在集体经营性建设用地入市的相关立法中确立农地生态补偿的规定;在制度构建层面,建立和完善集体经营性建设用地市场化流转的生态补偿制度、环境信息公开制度、生态资源产权制度等。

采矿权实现的地权障碍研究

采矿权的实现需要以取得矿业用地使用权为前提,一旦矿业用地使用权无法取得,采矿权人通常选择就采矿许可提起行政诉讼和行政赔偿诉讼,但是由于利益牵涉复杂,很难维权成功。《中华人民共和国矿产资源法实施细则》第三十条第四款赋予了采矿权人享有依法取得土地使用权的权利,从宏观层面支持了采矿权人获取土地使用权。但由于林地及草地的用途管制、农村集体土地的流转障碍,让采矿权人获得土地使用权变得十分困难。本文通过对采矿权与土地使用权之间的不和谐状态、矛盾状态进行具体论述发现,现行的《中华人民共和国矿产资源法》受计划经济体制影响,忽视了矿业用地使用权的配置、采矿权与土地产权制度分离、矿产与土地资源管理“两张皮”、森林法体系内部法条之间不协调等因素,共同造成了采矿权取得矿业用地使用权困难。本文认为应在尊重我国土地制度改革方案的基础上,把取得相应的土地使用权作为采矿许可的前置条件,构建专门的自然资源冲突协调机制,完善动态的规划调整机制,积极推进净矿出让,才能从根本上解决我国矿业用地的法律难题。

土地发展权视角下超大城市集体土地租赁房规划建设的思考

利用集体建设用地发展租赁住房是集体经营性建设用地入市改革的契机和方向之一。引入土地发展权进行理论分析,集体土地租赁住房建设是在不改变所有权的前提下,由集体经济组织行使用途变更、强度提高的权利。在分析超大城市试点经验的基础上,总结当前集体土地租赁房建设的两大核心问题,即收益分配机制的不足和系统性规划体系的缺失。为此,提出要完善收益分配制度,保障农民权益;建立完整规划体系,合理配置土地发展权;进一步深化改革,提供更多元的政策支持。以此为突破口,拓展集体建设用地使用权及地上房屋的权能,赋予完整的土地发展权,显化集体建设用地资产属性,实现多功能复合利用。

强制执行农村集体土地使用权的法律问题

农村集体土地使用权按用途可以分为农用地使用权、宅基地使用权、集体经营性建设用地使用权和集体公益性用地使用权。农用地使用权又称为土地承包经营权,土地承包经营权和土地经营权可依法流转,均可成为执行标的,执行过程中应遵循保持土地农业用途等法律规定。法律对宅基地使用权的流转做了一些限制性规定,在法律允许的范围内,宅基地使用权可以通过适当方式予以执行。依据《土地管理法》的规定,集体经营性建设用地使用权具有流转性,可以通过变价、强制管理等方式执行。集体公益性用地使用权不具备流转性,不能成为强制执行的标的。

集体经营性建设用地出让程序的规则设计

乡村振兴是决胜全面小康社会的重大决策部署,农村集体经营性建设用地使用权的出让正是在此背景下为促进农村土地资源流动、发挥乡村资源要素活力的一项重要改革举措。文章在对集体经营性建设用地出让的现行法律规定以及改革试点的出让规定进行规范分析的基础上,总结梳理了集体经营性建设用地出让程序的几种现有模式,并详细分析了现有模式在实践中存在的不合理之处,提出了解决问题的规范进路及配套的规则设计。