华润置地总部大厦结构设计

华润置地总部大厦属于超B级高度的超限高层建筑,采用带伸臂桁架和环桁架的框架-核心筒混合结构体系。首先对项目基本情况进行了介绍,给出了结构在风荷载和小震以及大震作用下的整体指标关键结果。然后针对东西侧框架梁柱节点偏心对整体模型刚度以及框架柱设计的影响进行了分析,得到了整体模型框架梁端刚度释放比例以及角柱等效长度系数。最后针对核心筒的缩进与转换,进行了重力和侧力下的墙体受力分析,并通过有限元模型进行验证。分析表明通过转换层以上墙体开洞、转换层楼板配筋加强等措施,能避免刚度突变,确保结构传力的有效性,满足抗震性能目标。

基于生态足迹的土地资源可持续发展容量与潜在转换关系

耕地保护和建设用地扩张之间的矛盾愈来愈严重,严重威胁着社会经济的可持续发展。基于生态足迹理论,测算了卢龙县耕地和建设用地可持续发展容量和负荷系数,用以表征区域经济可持续发展所能容纳的耕地和建设用地规模,并以可供转用量为基准探讨了卢龙县耕地与建设用地潜在转换关系,结果表明:(1)1997—2008年卢龙县人均生态足迹、承载力和生态赤字分别为1.7667、0.5381hm2和1.2285hm2,平均每年增长3.40%、1.73%和4.29%;(2)耕地与建设用地足迹1997—2008年都处于增加趋势,耕地足迹多年平均为0.4621hm2/人,占总足迹的26.16%,建设用地足迹为0.0134hm2/人,其需求量较耕地明显下降。耕地承载力为0.3831hm2/人,占总承载力的71.20%;建设用地承载力0.1447hm2/人,占总承载力的26.89%,平均每年增长0.63%;(3)耕地可持续发展容量逐渐小于现有实际耕地面积,出现耕地利用负荷现象,不再满足可持续发展要求;建设用地可持续容量具有一定的波动性,负荷系数多年平均大于2.20。(4)1997—2003年,耕地需求未曾超出可持续发展的要求,可供转用量锐减到1889.46hm2;2004—2005年,耕地维持可供转用量已出现负值,建设用地整理供应满足耕地可持续发展要求;2006—2008年,即使将所有建设用地超额全部整理为耕地也不能满足其需求。

高层建筑之地下空间权利冲突探析——兼论对结建地下空间开发的规制与激励

研究目的:探讨高层建筑之地下空间权利冲突的形成原因及其解决,探索结建地下空间开发的规制方式和激励手段。研究方法:文献分析法、规范分析法。研究结果:(1)高层建筑的地下基础与地上建筑占据的是一体空间,理应整体估值、整体出让;(2)虽需整体出让,政府有权也应该在土地出让之时即明确地下空间开发的规划要求,列之为出让合同条件;(3)同时政府应制定针对结建地下空间开发的鼓励政策。研究结论:目前众多地方立法中所主张的地下空间权不能成立,国家层面立法应当有所改变,以规制并激励结建地下空间的开发。

我国房地产税收改革初探

我国现行房地产税收中存在许多问题 :税收负担偏重 ,不能满足当前经济的发展 ;税费混杂 ,税收宏观调控功能受限制 ;等等。应按一定原则改革、构建我国房地产税。

农村集体建设用地流转中生态价值维度的法治考量

随着土地生态价值的凸显,农村集体建设用地流转过程中经济效益与生态效益的博弈逐渐引起关注。由于农村土地法律制度对生态价值观念的忽视,土地规划中生态价值效应的弱化,生态补偿制度在集体建设用地中的缺位,集体建设用地流转中执法监督的缺失,法律责任体系的滞后等原因,导致集体建设用地流转中生态价值维度出现失衡,需要在农村土地法律制度中贯彻生态价值观念,加强土地规划中的生态效应,构建生态补偿制度,加大执法监督力度,并从法律责任体系上进行完善,最终实现农村集体建设用地流转中生态价值的均衡。

农地流转的“运动”思维迷局与法治模式转型

新中国成立后直至改革开放前,我国国家治理的动员模式主要是"革命运动"。期间的土地改革和农业集体化,也是以"运动"的方式推进的。通过回顾建国后的"运动"史特别是两次农地制度变革运动的历史,以及对"运动"的特征进行分析,并对照现实,本文认为,我国的公共管理活动,至今仍然深受"运动"思维的影响。这种影响在农村土地政策的实施中表现极为明显。一方面在工业化、城市化过程中,以中国式"圈地运动"的方式进行农地非农流转,使农民的财产遭受损失,导致土地资源配置错位、社会不公,城市化发展缺乏内涵;另一方面在农业现代化的诉求下,政界、学界提出要加快农地流转的改革,甚至断言此次农地流转的改革为"第三次土地革命",于是"种粮大户"、"家庭农场"、"家庭农庄"等土地经营的组织形式成为一定时期社会舆论的热点诉求和地方政府的主推政策,运动模式的路径依赖问题仍然明显。在当前新常态下的经济发展过程中,要突破运动思维迷局,向法治思维转型,就是要完善相关的法律法规,改变行政权大于法权的现状。捍卫宪法规定的集体所有制这一根本制度的基础上,从法制层面明晰国家(政府)、集体和农民之间的关系,改变政府在征地乃至农业产业规划过程中的集体组织失语状态,改变集体成员权"无法可依"形成的集体组织代理悖论。同时要从法制层面完善农地市场化流转的交易规则和秩序,通过强化税收调节和生态补偿的法律工具,完善农地保护机制和利益调节机制。

论土地承包经营权转让合同的效力——兼评土地承包经营权转让的限制性规定

土地承包经营权转让是承包权流转的方式之一。现行法律出于维护农民长期而有保障的土地使用权,促进农业、农村经济发展和农村社会稳定等立法目的,对承包权转让作了多种限制。从私法自治理念出发,这些限制性规定并非都是效力性的强制性规范,对其违反并不当然引起承包权转让合同无效的后果。应当对合同法第52条作限缩性解释。《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律应当处理好转让自由与土地管制的关系,取消承包权转让限制中的不合理规定。

论“地随房走”规则中“占用范围”的界定

根据“地随房走”规则,房屋转让、抵押或查封时,占用范围内的建设用地使用权一并处分或查封。对占用范围的界定,应以被处分或查封的房屋面积与宗地上规划的房屋总面积的比例为标准,而不能以房屋实际占地面积、建筑占地面积或宗地面积为标准,否则会违背宗地与房屋的功能整体性,不能合理确定宗地权利归属,不能平衡当事人的利益,不能实现房地产的最大效用,也没有普遍解释力。采用前述的比例标准,符合我国城乡规划、房产管理、不动产登记等法律制度和行政规制情况,具有实践合理性。

创新农村宅基地使用权流转之对策

因土地资源相对稀缺,合理配置、减少浪费尤为急迫。现行法律对农村宅基地实行有限流转的做法已造成耕地被大量侵占、土地闲置浪费严重、集体及其成员利益受损等弊端。目前,宅基地使用权流转的"隐形市场"和许多地方创设的宅基地使用权流转模式正逐步挣脱法律窠臼的束缚。为适应经济发展的要求及宅基地使用权流转的现实情景,扩大宅基地使用权流转的主体,放宽宅基地流转方式,建立宅基地使用权有偿、有期使用制度及强化产权管理、严格宅基地取得和特殊情况下的收回制度,实现土地资源"物尽其用"等,应是对宅基地使用权流转进行有效应对之主要内容。

契约精神、情感束缚与动态博弈——对农村中小承包者土地管理困境的思考

农村土地流转价格-市场调节机制常因农业生产组织间的契约关系不稳定导致效率低下,土地承包过程中的利益纠纷导致农村中小承包者陷入土地使用期限内的权利失控,且其损失无法得到有效补偿。通过对豫北地区830户农民、10户中小土地承包人及1户大规模承包者的调查发现,当下农村中小承包者利益受损及土地权利管理困境的主要原因为:单位土地年净收益低,当地农民劳动力机会成本高,契约精神欠缺;法律维权成本高,中小承包者受邻里情感束缚,放弃法律索赔。村民委员会在调解农地承包权利纠纷中具有显著效果和明显优势,但不利于未来农村市场的法治化建设。

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。

新增建设用地出让金价格构成及收益分析

新增建设用地出让金作为土地出让金的重要组成部分,对经济调控,产业结构改进等方面发挥了巨大的作用。然而我国现行的新增建设用地出让金收益分配机制不合理,严重地损害了农民的利益,不利于农村和城市的和谐发展。本文通过对其价格构成,以及从政府角度进行成本和收益分析等揭示收益分配存在的问题,并提出了新增建设用地出让金收益分配改革建议。

住宅用地“两集中”供应对土地出让价格影响机制分析

研究目的:采用国内42个城市住宅用地出让数据,基于拍卖关联价值模型分析“两集中”供地政策对土地出让价格及溢价率的影响机制。研究方法:双重差分法、中介效应和调节效应模型。研究结果:(1)前两轮集中供地显著提升了住宅用地出让单价,首轮和第三轮集中供地提升了土地出让溢价率;(2)“两集中”供地通过竞拍者私人价值渠道“筛选”出资金实力更雄厚的联合竞得人参与竞价,从而提高了土地出让价格;(3)“两集中”供地通过市场预期渠道稳定土地出让市场预期,对土地出让价格起到了平抑作用。研究结论:“两集中”政策在短期内改变了市场供求节奏、土地出让竞争格局和竞拍者市场预期,导致地价与溢价率波动。未来“两集中”政策管理需要注意土地供应总量与结构的合理性,弹性调整出让规则,强化集中供地市场信息公开与稳控机制。

农村土地流转市场化：良乡模式及其启示

土地流转是实现农业经营规模化和农村剩余劳动力转移的前提和解决"三农"问题的关键。青岛市良乡一村在土地流转方面进行了积极的尝试:加强基础设施建设,规划农业发展方向,带动土地流转需求;拓宽就业渠道和完善社会保障,增加土地流转供给;成立村领导建设小组和村民议事会,成立以村集体为主体的土地流转中介组织,以等级制为计量基础确定土地衡量标准,建立土地流转的市场机制。"良乡模式"下的土地流转使得土地向专业种植大户集中,土地要素价格得以实现,农业生产收益显著提高,逐步实现规模经济。良乡模式的成功实践具有以下启示:在农村土地流转市场化的过程中,利益补偿是驱动土地流转供求的内在因素,合理选择中介组织和建立交易规则是构建市场机制的基础和保障。

试论建立农村土地流转市场机制的原则和切入点

我国当前农村土地流转市场机制的现状严重阻碍了农村土地的流转。建立完善的农村土地流转市场机制必须坚持产权登记、公平、公正、公开、市场定价、土地使用管制等原则;同时,建立稳定的农村土地流转市场,必须以明晰农地流转的产权关系、规范农地流转行为、从本地实际出发构建农地流转市场机制为切入点。

浅析垃圾中转站的绿色设计

以北京市朝阳区农村地区19座垃圾中转站建设为例,引入绿色建筑设计理念,将节地、节能、节水、节材以及控制环境污染体现在垃圾中转站选址、平面功能布局、竖向规划、建筑选材及水电设计中。

台湾地区“都市计划容积移转办法”及其对我国城市房屋拆迁补偿合理化的启示

"都市计划容积移转办法"为我国台湾地区1998年仿效日本、美国的先例而创设。所谓容积移转,即允许都市计划限制发展的建筑物容积转移到许可发展的基地上,由许可发展的基地所有权人给予受限制基地所有权人相当的补偿。该办法属旧城改建中容积权利补偿的典型市场模式,将容积权利作为土地产权不可或缺的构成部分加以周全保护,符合近代西方民主国家土地政策的根本目的。因而,对我国城市房屋拆迁补偿合理化也有一定的借鉴意义。

网络化土地监管数据库中数据疑似非法修改检测方法

在土地监管中,往往存在用地变化数据的级级过滤、层层修改,导致上级监管部门难以掌握真实有效的数据,造成决策失误。针对这一问题,提出一种网络化土地监管数据库中数据疑似非法修改的检测方法:采用数据库日志分析实现捕获变化数据,通过分析土地监管中的业务流程数据,提取非法修改行为的流程数据特征构建规则库;对比变化数据与特征库,实现对疑似非法修改数据的识别和提取,并对确认非法修改的数据进行疑似用户的追踪。为了检验方法的可行性,开发实现了网络化土地监管数据库中数据疑似非法修改检测系统,并在各级监管单位采用集中式部署管理。系统运行结果表明,该方法可以实现疑似非法修改数据的检测,满足上级对下级数据真实性掌控的需求,有助于提高土地利用的监管效率。

非住宅建设用地使用权续期规则的思考

研究目的:分析非住宅建设用地使用权续期活动的规则与性质,提出完善续期规则的建议。研究方法:规范分析法,比较分析法。研究结果:非住宅建设用地使用权的续期规则存在疏漏,使续期申请的起止期间难以清晰界定,以私法视角理解续期活动也不妥当。研究结论:续期是申请人取得重新设立的建设用地使用权的过程,因此要求在续期过程中必须清晰界定续期权利的设立与灭失期间,保证续期或救济得以顺利进行。续期也是获得行政特别许可的结果,应当采用协议出让方式予以确认。

耦合随机森林和迁移学习的Quad-PolSAR建设用地提取

提出一种耦合随机森林和迁移学习的多时相建设用地提取方法,借助历史影像提高目标影像的提取精度。首先提取多时相全极化SAR的旋转不变特征,运用随机森林模型提取目标影像建设用地,然后基于迁移学习构建新的随机森林模型提取历史影像建设用地,通过集合运算得到最终的目标影像建设用地。基于南京市2008年和2013年两期RADARSAT-2影像的实验表明建设用地提取的整体精度超过97%,kappa系数超过93%,高出单时相结果约6%。研究区城市化进程较强,表现为建设用地向东南和西南方向的扩张。