Analysis of Factors Influencing Second-hand Housing Prices in Beijing based on Hierarchical Linear Model

In recent years,housing prices have attracted widespread attention,and the fluctuation of housing prices is due to a combination of many factors.In addition to the characteristics of the house itself,the price of a house is also affected by other factors,such as the community in which the house is located.This article used Beijing’s 2017 second-hand housing transaction data (based on second-hand housing transaction records on Lianjia.com),introduced a hierarchical linear model,and employed Stata software to analyze from different levels.It is intended to find the correlation between housing prices and different levels of characteristics,so to pin down the factors that affect prices of the second-hand housing.

农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

随着近现代城市多层建筑的出现,产生了房地产权分离原则。该原则逐渐成为整个不动产领域的立法原则,其目的在于赋予多层建筑中的区分所有权人单独处分其房屋的权利。另外,考虑到房地物理属性的不可分性,在房地产交易时应坚持房地一体原则。我们应根据房地交易一体原则,而不是产权分离原则去判断农村住宅买卖合同的效力。农村住宅买卖合同的标的物,既包括农村住宅,也包括宅基地。我国法律对取得宅基地使用权的主体资格有限制性规定,如果农村住宅买受人不具备取得宅基地使用权的资格,转让宅基地使用权无效,根据房地交易一体原则,宅基地使用权转让无效会导致农村住宅买卖合同整体无效。

住房流动性对家庭资产配置的影响

住房流动性对家庭资产配置的影响较少受到关注。基于2013—2019年的CHFS数据,建立固定效应回归模型,发现住房流动性提高对家庭住房资产配置为正向影响,以限购为代表的限制性交易政策降低了住房流动性对家庭资产配置的影响,经过稳健性检验,结论依然成立。异质性分析发现,已婚家庭、无子女家庭、城镇家庭以及一套房家庭的住房资产配置受到住房流动性的显著正向影响,但是限购政策削弱了流动性对上述家庭住房资产配置的影响。多套家庭的住房资产配置则受到住房流动性的负向影响。进一步分析表明,住房流动性提高了预期收益对家庭住房资产配置的影响;在房价处于高水平时,流动性能够使高风险厌恶家庭增加住房资产配置。另外,住房流动性能够促进多套房家庭金融资产配置和消费支出。

服务与管控:云南省自然人二手房交易的税收治理

自然人二手房交易是税收风险防控的难点。云南省自然人二手房交易主要存在真实交易价格获取难、核查难、智能化服务水平低等问题,造成税收执法风险大,税费服务不能满足群众需求。本文结合云南省自然人二手房交易的流程,从实务的角度讨论8种税费风险防控对策,以期为未来全省,乃至全国统一的自然人二手房交易申报系统的上线提供参考,达到降低税务机关税费征缴风险,满足人民群众智能化税费服务需求的税收治理目标。

基于大数据的南京市中心城区房价空间分布特征及建成环境影响研究

采用链家网收录的2018年、2020年及2022年的二手房交易价格数据,通过克里金插值法研究南京市中心城区房价空间分布格局,进一步构建时空地理加权回归(GTWR)模型,并基于最小二乘法(OLS)进行比较,揭示不同建成环境因子对该空间分异的影响。研究发现,南京市中心城区房价空间分布态势以古都文化核及河西片区为中心高值区域,向四周递减,总体与规划政策的空间引导结构保持一致;开发建设强度和公交可达性对房价的影响作用最为显著,但基于不同区域的建设情况和居民需求差异,影响效果差别较大。应制定精细化的空间发展政策,以响应空间存量发展时代下的住房质量化发展需求。

试论小产权房的法律症结与改革路径

尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转,但在商品房价不断上涨的背景下,小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场,反有愈演愈烈的趋势。但由于小产权房缺乏法律保护,未进行产权登记,与小产权房买卖相关的纠纷也开始凸显,各级法院通常判定小产权房买卖合同无效。不过从法理上讲,小产权房的违法性并不表示小产权买卖协议的无效,从长远看,应当逐步承认小产权房的合法性,允许其自由流转。

北京市土地供应计划与土地市场交易现状分析

编制土地年度供应计划有利于政府对房地产行业进行调控,土地市场交易现状既受制于土地供应计划又对其有反作用。本文基于北京市2008年全年及2009年(截至6月26日)最新土地市场交易数据,利用地理信息系统技术及统计分析方法,研究交易地块空间分布特征及平均成交地价、平均楼面地价、成交价与底价比值等变化趋势,发现空间上北京中东南部交易地块成交价与底价比值较大,时间上2008年初及2009年五六月份交易地块成交价与底价比值最大,规划用途上住宅用地交易地块成交价与底价比值最大。在金融危机大背景下,房地产行业极易出现泡沫,制定土地供应计划时应进一步加大保障性住房用地的供给。

物业税开征的三大难点及其破解

近期有关物业税开征议论遑遑。笔者认为,目前开征物业税,必须解决好三个重大基础问题也是核心难点问题。一是土地出让金的置换问题,二是物业开发、交易环节的税费转换问题,三是物业税征收中悬而未决的一些技术难题。何时开征物业税,基本条件是否成熟,物业税开征需要重大基础条件的支持。

二手房交易税调控效果及税收调控策略研究

文章分析了2005年以来新增二手房交易税金的调控效果,发现由于这些流转税易于转嫁、二手房供求失衡等原因,不但没有达到稳定房价的目的,反而增加了买房人的购房成本和纳税风险,通过缩小二手房市场总量抑制了二手房市场的健康发展,并引起房价上涨。因此,我国应将税收调控重点由流转环节向保有环节转变,将营业税和个税修改为针对非普通商品房征收,将税收调控与其他调控措施配合运用。

面向事务处理和基于数据集市的Intranet设计方案

目前流行的Ｉｎｔｒａｎｅｔ应用模式在联机事务处理和决策支持方面存在严重不足。该文在对这些不足之处进行分析之后，给出了一个面向事务处理和基于数据集市的Ｉｎｔｒａｎｅｔ设计方案。同时，文中也对一些较新的概念进行了探讨。

“阴阳合同”与我国二手房税收收入流失的治理——以北京市为例

在当前二手房交易市场中,交易双方协商一致或在房地产中介的建议下通过签订"阴阳合同"的方式以达到偷逃依法应该缴纳税收的目的的行为,造成了国家在二手房交易市场中严重的税收流失,通过建立二手房交易计税价格核定机制的体系、完善政策,加快税收征管一体化,才能遏制二手房税的流失。

民法典背景下我国优先购买权制度内涵——兼评最高人民法院实施民法典相关司法解释的修订

我国新引入“共有房屋转让时按份共有人优先购买权”制度,同时,在出租人将房屋出卖给近亲属时限制了房屋承租人行使优先购买权。我国确立了出卖人将“转让条件通知优先购买权人,且不得反悔”规则,优先购买权的行使期限,一般应为“合理期限”。“出卖人与第三人自行订立的买卖合同有效”规则,具有合理性。优先购买权性质采“附强制缔约义务请求权说”和采“形成权说”,差别不大。出卖人和优先购买权人、第三人形成的双重买卖关系,都应当具有可履行性。当然,可依“物权法定”确定某些优先购买权具有对抗第三人的物权效力。出卖人侵害优先购买权所承担的“赔偿责任”性质应为“违约损害赔偿责任”。强制执行拍卖,可采用“跟价法”;一般拍卖,以适用“询价法”为宜。按照各自的共有份额比例解决数个共有人同时行使优先购买权规则,具有科学性,即便在民事强制执行中亦应当予以适用。

基于交易费用的物流运作模式研究

从交易费用理论及物流运作模式着手,探讨了市场采购、物流自营,物流外包与物流内包的适应环境及运作对象。即:对于一般的物流活动应该从市场上进行采购,对于集成化的物流服务应该采用外部外包,当第三方物流市场走向垄断时,要积极寻求物流内包。

交易成本、城市发展与新市民住房制度调整

城市人口和物质在特定空间范围集中,尤其是带着不同制度烙印的新市民的拥入,使城市交往集聚程度日益提高,城市交易活动的范围深广,交易频率增加,由此改变了城市交易成本水平,产生各种城市问题,其中新市民的住房问题日显严重。合适的城市内在和外在制度正起着降低城市交易成本的作用,能够对新市民产生正向激励作用,鼓励不同形式的创新性试错。改革农村土地所有制、改革户籍制度、放开各类金融机构的贷款限制、取消各类创业和就业限制、取消各种住房市场的限制条件等制度调整,将能有效地解决新市民住房问题,进而促进城市健康发展。

从“小产权房”看农村土地制度的变革

"小产权房"中存在的利益主体及利益关系是"小产权房"存在的现实逻辑。运用制度经济学方法,深入剖析我国现行的土地制度、产权结构和资源配置情况,或许可为"小产权房"寻找到理论上的逻辑。"小产权房"的出现,是对现有土地制度的挑战,集中反映了农村利益团体对利益的诉求。未来土地制度变革的不确定性,导致空间规划的有效性和合理性受到置疑。解决现实问题需进行一系列的配套制度改革。

我国居民房贷杠杆测算及未来趋势研判

本文比较了我国与美日居民部门房贷总杠杆率和边际杠杆率,重新测算了我国居民名义购房交易杠杆,并在不同情景下,对我国居民实际购房交易杠杆进行估算。此外,从房贷偿付能力、房贷偿还压力、居民部门贷存比等角度,对我国居民部门房贷加杠杆的空间进行探讨。研究表明,虽然房贷总杠杆率仍略低于日本,但边际杠杆率远超美国和日本当前水平,并已与美国的峰值水平相当。此外,我国名义购房交易杠杆倍数已从2012年的0.5倍上升至2016年的1.5倍,而实际购房交易杠杆倍数应已在2倍以上。综合各项指标,我国居民房贷偿付能力正经受巨大考验,已超过美日房地产泡沫前期,与此同时,我国居民部门已从年度资金净融出部门转变为资金净融入部门,未来房贷加杠杆的空间已越来越小,房地产加杠杆带来的泡沫风险应引起高度警惕。

拍卖行中介下的供应链协调机制设计

从供应链中介理论和拍卖理论相结合的角度,将拍卖机制应用于商品分销环节,考察了多零售商参与竞争下的制造商和交易中介拍卖行的协调问题。文章首先分析了零售商的均衡竞价策略,在此基础上提出了拍卖收益共享契约并证明了以下结论:存在最优的拍卖行保留价和拍卖收益分成比例能够诱导制造商的商品供应量和拍卖行的最优商品拍卖量保持一致,且能确保制造商和拍卖行整体实现利润的最大化,从而完成渠道协调。在文章的最后以一个数值算例说明了上述协调契约的可实施性和有效性,并给出了一些系统敏感度分析的结果。

论合同当事人合意范围的界定与内容合并条款——以中国《民法典》为中心的解释论构造

界定合同当事人合意的范围是否以合同书为准,需要考虑当事人在合同书之外所作出的允诺、约定等内容是否符合特定的条件,从而成为合同的组成部分。如果当事人在合同书中设立内容合并条款,明确限定其合意范围局限于合同书,需要考虑相关的约定是否属于格式条款。内容合并条款的排除效力仅在作为单独磋商条款时才具有合理性。在存在内容合并条款的情况下,合同书之外的允诺、约定仍然可以作为解释合同的参考资料。

羊群行为对商品房交易区域影响研究

近几年我国房地产业发展迅猛,有研究指出这种繁荣景象背后隐含着非理性的羊群行为。若羊群行为真的存在,它会引起房地产市场交易量增长吗?本研究基于中国2002年5月—2016年9月全国及各省共27组房地产业的相关月度数据,采用CSAD方法验证羊群效应的存在性,进而利用HS方法测度羊群效应的强度,继而使用OLS线性回归的方法研究羊群效应对交易量是否存在显著影响,最后采用同样的方法研究这种影响是否存在区域异质性。结果显示,我国商品房市场存在着羊群效应,羊群效应的强度变化对交易量有着显著的影响,并且东中西部地区的羊群效应存在异质性。这说明为了促进我国房地产业的平稳发展,应针对不同地区的实际情况采取不同的政策措施。

“小产权房”入市:困境、前景与制度创新

由于立法至今仍未承认小产权房的法律地位,由此引发大量小产权房购销法律纠纷,严重扰乱了房地产市场的正常交易秩序,导致资源严重浪费。在界定小产权房法律性质的基础上,分析小产权房入市的困境、前景,在此前提下,提出解决小产权房问题的相关法律设计是文章的主旨。