集体土地征收的行政自制实践机制:现状考察与完善路径

根据行政自制理论,在集体土地征收领域,行政系统通过内部审批、外部协商、专门督察三个方面形成该理论的实践机制,即土地征收审批程序、非强制性征地补偿安置协议以及专门机关的土地督察。上述三种行政自制实践机制尚不成熟,存在土地征收审批程序内部控权制度闭环自封、征地补偿安置协议缺少实质协商空间以及国家土地督察制度内部监督功能受限等问题。需从优化土地征收审批程序的组织结构与征收主体参与机制、恢复征地补偿安置协议的非强制优势以及加强国家土地督察程序法制化与督察能力建设等方面加以完善,以实现对地方政府土地征收权力的有效控制。

预征收补偿安置协议效力及责任问题探讨

研究目的:分析在集体土地征收程序中的预征收补偿安置协议的效力状态,厘清相关案件的裁判思路。研究方法:立法目的解释、实证研究和原理论证。研究结果:(1)在预征收补偿安置协议未约定条件的情况下,承认协议效力不会与《土地管理法》的规定相抵触,且可以融入民事合同效力体系当中,有利于维护被征收人的合法权益;(2)在征地未获批准阶段,由于土地或房屋发生物权变动的法定条件尚不具备,预征收补偿安置协议虽然生效但在法律上无法得到完整的履行。研究结论:未约定生效条件的预征收补偿安置协议效力状态为已生效,在确定合同无法履行的责任时,需要综合考虑协议的行政性和协议性。

农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨

我国目前尚无专门的法律对农村房屋拆迁进行规制。实践中,公共利益界定不清、拆迁程序不公正、安置补偿不合理、权利救济渠道不畅,是困扰当前农村房屋拆迁的主要问题。解决这些问题的关键,是尽快制定专门的征收法律,对征收集体土地和拆迁农村房屋两种行为分别做出规范,对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、权利救济、法律责任等问题做出具体规定,以确保农民的合法权益,促进社会和谐稳定。

司法救济的逻辑起点:征收补偿协议性质之辨正——兼及补偿协议履行纠纷司法救济之阶段性设计

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条对所涉补偿协议纠纷,采取何种诉讼予以救济不置可否,极易导致法院受理案件与民众维护权益时无所适从,因而,应辨明征收补偿协议的性质。从基本法理分析得知,征收补偿协议契合行政契约的内在逻辑,并且,当前"民事契约论"的形成多囿于补偿协议的契约性而径直定性,抑或受制于现有制度框架造成的惯性思维。而把征收补偿协议定位为行政契约,既可以使征收补偿协议得到理性回归,推进行政契约理论在行政活动中获得本真拓展,又可以更好地保护行政相对人的合法权益。

论我国城市房屋拆迁补偿制度之重构

我国现行法对城市房屋拆迁补偿性质的定位存在着误区,表现在将补偿问题定位为民事法律关系。这种误区是导致补偿问题复杂难解的深层法律原因。拆迁补偿关系应该属于行政法律关系,拆迁补偿性质为行政征收补偿,政府才是真正的补偿义务主体,政府应直接对被拆迁人承担补偿义务。拆迁补偿应以公正合理补偿为基本原则,尽可能全面弥补当事人因公共利益而遭受的实际损失。仅就补偿标准而言,公正补偿应体现民法精神,但不可将其与民事赔偿简单等同。

论拆迁补偿安置协议相关请求权是否适用诉讼时效--以最高法(2017)民申691号为例

拆迁人违反拆迁补偿安置协议将安置房屋转卖第三人的,被拆迁人或行使优先取得权,或解除协议请求赔偿损失。在我国现行法规范缺失的情况下,结合理论及实务等理由,优先取得权以及解除协议后赔偿损失请求权的性质可界定为债权请求权。同时,基于权利内容的特性、主从权利理论、与其他请求权的对比分析以及相关规则的衔接等,可认定二者均属于《民法典》第196条第4项“不适用诉讼时效的其他请求权”。

试论城市私有房屋拆迁补偿安置协议

近年来,在司法实践中,如何正确处理房屋拆迁中所涉及的各种法律关系,如何妥善的对被拆迁人进行合理的拆迁安置补偿,都是非常急需解决的问题。而要妥善解决城市私有房屋拆迁问题,又离不开拆迁补偿协议。本文根据我国的现有法律法规就城市私有房屋拆迁补偿协议的性质、内容等谈谈自己的看法。也期待能与同行们取得共识。

土地征收民主协商视域下的预征收补偿安置协议

《土地管理法》将土地征收补偿安置协议的签订时间由征地审批后调整到审批之前,不仅拓展了政府征收土地决策的回旋空间,更为重要的是,凸显了征收补偿安置协议内在的民主协商之应然性制度功能,弱化了土地征收强制性交易的实然面相。但由此也面临着协议附条件生效项下的条件之类型、协议未生效责任承担以及签约率与征收决定关系等诸多全新的问题,只在现有的制度框架下妥善解决该类问题,方可真正发挥集体土地征收协议应有的征地民主协商之功能和作用,从而保障被征收人的参与权和知情权,推动征地民主协商制度落实落细。

老年失地农民经济参与的行动空间

以行动空间的社会学视角分析在我国城乡结合部普遍发生的老年失地农民的经济参与现象,并解释了老年失地农民经济参与行动的合理性。城乡二元的区隔、较低的征地补偿、集中安置的群体效应为行动营造了适宜发生的合理环境,市场经济中第三产业对劳动力的需求动力则使行动有了实践的机会。

城市棚户区拆迁安置补偿问题浅析

在棚户区改造过程中,拆迁安置补偿问题是牵扯到棚改居民最核心利益的问题。而国内对于棚改住房拆迁安置补偿机制的研究相对较少,各个地方政府对于棚改住房的拆迁安置补偿问题做法也各不相同。内蒙古包头市北梁棚户区改造项目是全国示范性城市棚改项目,本文以该项目为例对城市棚户区住房的征收、拆迁和安置补偿措施的制定方式和实施效果进行初步研究,为其他城市制定和实施搬迁安置补偿措施提供参考。

安徽省征地拆迁与补偿安置工作问题及对策研究

虽然近年来安徽省征地拆迁与补偿安置工作取得了较大进展,但是在征地拆迁与补偿安置工作中仍然存在着在征地拆迁不规范、补偿安置纠纷增多,补偿方式比较单一、补偿标准偏低、长远规划缺乏,就业安置压力较大,养老保险待遇较低等问题。其解决办法在于严格依法规范各种征地拆迁行为,全面落实"货币补偿、住房安置、就业安置和社会保障"补偿安置措施。

以群众需求为导向的基层征地补偿、拆迁安置政务公开标准化研究

群众对基层征地补偿、拆迁安置政务公开有迫切需求,基于杭州市拱墅区、宁波市江北区等7个县(市、区)征地补偿、拆迁安置基层政务公开标准化试点工作,对征地补偿、拆迁安置领域的政务公开事项、公开内容、公开类型等进行了全面梳理,统一技术要求。试点成效十分显著,政务公开事项更加符合群众的愿望和需求,政务公开内容更加规范,政务公开渠道更加便捷。建议将试点成果上升为国家技术标准,以标准促规范,引导基层建立征地补偿、拆迁安置政务公开长效机制,满足群众的真实需求。

农村拆迁问题分析及对策研究

随着城市化进程的加速和新农村建设的推进,农村拆迁问题越来越成为人们关注的热点。农村拆迁政策的制定和实施过程事关社会、集体、农民个人三者利益,通过大量调研和文献研究,分析了农村拆迁存在的主要问题,并给出了详细的策略建议。

关于水利水电工程建设征地补偿安置协议的签订

大中型水利水电工程建设的征地补偿和移民安置是一项政策性强、利益错综复杂、投资巨大的工作。在实施的过程中,与征地补偿和移民安置工作有关单位、组织和个人,都涉及签订相关的协议、合同的问题。分析签订征地补偿安置协议中容易出现的问题,以求减少或者避免合同纠纷,为顺利、有序地推动征地补偿和移民安置工作创造有利条件。

拆迁补偿安置协议中优先取得权的适用及其完善

司法解释对拆迁补偿安置协议中安置房优先取得权的规定过于模糊,适用上存在疑惑。拆迁补偿安置协议虽使用了"所有权置换"的表述,但为了与物权法达致协调,仍应作为债权性的互易合同来理解。安置房优先取得权若为物权效力,可对抗已经发生的物权变动;若为债权效力,则仅能在当事人之间发生效力,从利益衡量和立法制度协调的角度考虑,作债权效力解释更为适合。优先取得权的存在原则上亦不会影响第三人买卖合同的效力。现行法中的安置房优先取得权的权利效力并不清晰,权利的行使模式也有缺漏。建议通过立法修改,制定一般性的优先取得权规范作为指引,并引入预告登记制度,以完善安置房优先取得权这一权利。

农村拆迁户的补偿安置运作机理分析--以盐城市阜城镇为例

农村拆迁补偿安置是一项关乎千家万户切身利益的重要民生工程,事关社会的和谐稳定大局。盐城市阜城镇在迁移过程中,曾有强制拆迁、先后补偿标准不一、承诺不能及时兑现、住房就业安置不尽落实等问题,在一些拆迁户中产生强烈反响,进而由于利益纠纷,引发了不同程度的过激行为,直接波及社会稳定。为了有效化解这些矛盾,遏制风险事故发生,县镇两级政府以敢于担当的责任感,施行多元化的保障机制,通过重点调整拆迁补偿标准,推进职业培训及就业扶助工作,完善落实住房保障、子女入学、市民化权益保障等措施,增加了拆迁户的满意度和获得感。

失地农民拆迁补偿资产的投资研究——基于对安徽省天长市部分拆迁农户的调查

城镇化进程中农民因拆迁会得到一笔补偿资产,但如果因为理财不善或盲目挥霍就会使资产缩水甚至返贫,其家庭不但失去了可持续保障的能力,而且还可能会给社会带来不稳定因素。因此引导拆迁农民对补偿资产进行理性投资,保证拆迁资产的保值增值是一个值得研究的课题。通过对安徽省天长市5个村79家农户273名村民调查,发现土地被征用的农户就拆迁补偿款投资普遍存在投资观念落后、投资方式单一、以及金融机构服务不完善和政府关注度低的问题。针对拆迁农民的特点,应提出相应的投资建议,构建有利于拆迁补偿资产保值增值的长效机制,以最大程度地维护失地农民的利益。

搬迁补偿与拆迁安置的税务会计处理

房地产开发企业发生的搬迁补偿与拆迁安置业务涉及的税务会计问题很多。本文重点讨论了企业取得搬迁补偿收入的会计处理,单位(或个人)取得搬迁(或拆迁)补偿费的税务处理,房地产企业拆迁安置业务的会计及税务处理。