房地产税的正当性反思与立法建议

房地产税的开征仍需面临立法目的的选择、征税对象可税性的论证以及量能课税原则的约束。完善地方税制体系是名义上最为正当的立法目的,但难以指望房地产税成为地方财政收入的主要来源;调控房地产市场则是一个似是而非的目的,不能以此作为立法的正当性基础。可税性的论证则需要针对城镇房屋、农村住房、小产权房进行区别考量,以确立合理的征税范围。以量能课税原则检视,未来的房地产税法还需要考虑纳税人的经济承受能力、房屋价款中的税费比重调整以及房地产税与个人所得税之间的衔接问题,并在课征收入的使用范围方面作出合理的规定。

中国房地产税立法的逻辑

房地产业作为中国的支柱产业,与国民经济的关系十分紧密。当前,中国房地产业积累了一定的风险,并步入"新常态"。这是中国房地产税立法的背景。中国房地产税制改革已进入基础性制度建设阶段。中国的房地产税立法,必须明确房地产税既不是调控房地产市场的工具,也不承担调节收入分配的角色,而是为地方政府更好地供给公共产品和公共服务提供财力保障。房地产税的改革要纳入财税体制改革的整体框架,在大幅度减税和增加居民收入的基础上,作为一种地方税,按照"宽税基、简税种、低税率"的原则,推进渐进式改革,防止房地产税成为政府攫取财富的工具。

房产免税立法与税收公平的归位

房产税法律制度的改革折射的是社会演进与经济发展的必然趋势。经济发展加剧了社会成员间资源占有的不公平,但是房产税法律制度的发展却并没有弥合资源分配的不公平,反而在多元利益的指导下出现了三种维度的不公平:政府与市场之间的不公平、中央与地方之间的不公平以及居住者和投机者之间的不公平。刚性的税法常常为社会、经济所不融,免税的设计恰好可以弥补税法柔性的不足,在确保财政收入的情况下兼顾社会公平的维护,这也是深化财税体制改革背景下税法变革的秩序要求。房产税法律制度的变革应以量能课征为依据,以税收中性为准绳,区分房产的普遍性与特殊性,达成税收公平的改革效果。

房地产税税基批量评估分析——基于某市存量房交易的经验数据

税基批量评估是房地产税制改革的关键环节。利用某市存量房交易计税评估工作取得的经验数据进行实证分析,发现税基批量评估存在信息质量不高、纳税人申报均价和评估均价均未能及时、充分反映市场价值等问题。为此,基于房地产税改革视野,税基批量评估应当准确定位房地产税的功能、搞好税基批量评估数据库建设、提高评估结果公信力、解决纳税人"逆向选择"难题和妥善处理评估异议。

公平与效率:我国房地产税制的功能取向与税种设置改革研究

鉴于我国土地资源不合理利用严重与财产和收入分配差距的不断扩大,我国房地产税制改革的主体功能目标应该是促进土地资源配置效率的提高与维护财产和收入分配的社会公平,其税种设置应按照"宽税基、低税率、少减免、简便征管"原则分别在地产税和房产税目下进行,地产税目下按土地取得途径不同设置耕地占用税和城镇土地使用税,房产税目下在房产的交易环节仅设契税、印花税和营业税,在保有环节设置物业税。

房地产保有税立法的正当性

近十年以来,中国房地产市场异常发展,商品房价格一路飙升,严重影响城镇居民消费的幸福指数。国务院多番出台房市调控措施,但房地产价格依然呈现上涨趋势。在此背景下,以法律手段介入房地产价格的调控,通过增课以"房产保有税"为重要内容的房地产税,来抑制抬高房地产价格的非理性的投机投资行为,终于提上了全国人大常委会的议事日程。围绕社会各界对于课征个人住房保有税立法"正当性"的拷问,针对现行房产保有税立法进行深层次的分析,并就如何在保障城乡居民实现"居者有其屋"的前提下促进正在酝酿中的房地产保有税立法充分体现正当性价值,提出一些建设性的建议。

公共财产视角下我国房地产税立法思考

公共财产视角下,房地产税的立法应使房地产税的取得、支配的全过程彰显公共财产理念的要求,而由此角度审视沪渝房产税试点改革方案,则可见公共财产权缺失法律约束、纳税人权利欠缺公平保护两大问题贯穿改革过程,致使其并没有真正发挥出保护纳税人权利、造福社会的效益。故结合沪渝房产税改革试点的启示,以及借鉴发达国家房地产税立法先进经验,我国房地产税立法应从程序和实体层面真正落实税收法定原则,以实现对公共财产权的控制和约束,而房地产税课税要素则应基于公平保护纳税人权利而被科学设计,以更好地实现公共财产效益的最大化,从而在根本上保障纳税人的权利,实现立法目的。

房地产税的法治建构研究——基于税收法定主义视野

基于税收法定主义视野,在我国土地产权公有的制度约束下,采用规范性研究范式,论述了房地产税法治建构研究的三个重要方面:源头正义性、立法原则和核心价值。首先,通过对房地产税"法理不通"和"重复征税"两个典型观念的批驳,论证了土地使用权作为用益物权可以作为征税标的物。房地产税和土地出让金性质迥异:前者为提供公共服务的收费,后者为地租,从而得出了"虚化"的土地公有制与开征房地产税并不矛盾的结论。然而当前存在土地使用权永续使用、社会保障性住房、征地农民的权益三个问题尚待解决,由此提出了户籍—土地—房地产税联动改革的初步设想。其次,基于税收法定主义,房地产税的立法路径应由人大立法,并成为人大税收立法的突破口和标志性税种。最后,房地产税立法的核心价值应为社会公平,包括量能负担和量益负担。在立法程序中扩大民主参与程度,是保证公平正义的必要途径。

房地产税的改革:功能、实践经验与因应范式

房地产税自身功能奠定了改革现行房地产税的现实基础。税收法定主义原则以及现行法律的约束,限定房地产税改革必须走重新立法的路径。通过总结试点方案的经验,同时顺应时代和社会环境的要求,结合具体的现实国情建构房地产税的具体制度。

国外房地产税立法的典型实践及对我国的启示

房地产税立法草案预计最快在2016年进入人大立法程序,但当诸如房地产的产权制度、不动产统一登记制度、房地产税的特殊属性、直接税的征管体制等基础性概念和制度尚不完备时,房地产税立法实际上是无本之木。国外房地产税立法中有许多典型实践值得我们借鉴。本文选取与我国同样处于转轨阶段的中东欧国家的房地产税立法改革经验以及历史悠久、成熟完善却又面临衰落的美国财产税立法改革经验做典型案例剖析,得到的重要启示是:产权明晰是房地产税立法改革的首要前提;房地产税立法改革要特别注意房地产税特殊的"双刃剑"属性。

信用法治下房地产税的价值定位与实践进路

房地产税被纳入立法任务以来,学界的持续关注使其理论研究框架和重点日渐明晰。相关研究成果不断丰富,且就该问题的关键点和基础面逐渐达成共识,认为房地产税必须与法治原则高度融合、与法治体系深度衔接、与法治经济同频同步,在法治与信用的天然关联的基础上,构建信用法治下的适合中国国情的现代化房地产税制成为时代要求。然而,在实践领域,对房地产税释放调控功能的主张仍持审慎态度。通过对市场经济下信用与法治内在关联的探讨,认为房地产税可依循信用法治理路突破实践困局,构建其实践机理。将信用理论及其实践模式引入纳税能力范畴的重构,结合"量能课税"原则有针对性地规范信用体系对房地产税征收的效度与信度,并以信用体系为基础搭建房地产税的配套法治体系。在此基础上,为信用法治引入区块链科技来提升治税效能与降低征收风险,以保障房地产税的价值定位和实践进路的科学建设与顺利展开。

试论房地产税立法存在的缺陷与完善

我国现行的房地产税费制度十分复杂,房地产税收立法存在诸多问题,其中中央与地方财税权利分配不合理,财税立法体系不健全,财产税计税依据不合理等较为突出。如何从法律上解决这些问题,对于保障我国房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。

不动产登记法的立法瞻望:定位、功能和观念

不动产登记法的立法具有重要意义,应慎重对待其定位、功能和观念。在定位上:不动产登记法是混合法,融公法与私法、程序与实体为一体;是公共法,调整与不动产登记相关的所有事项;是信息法,记载不动产物权及相关的其他信息。在功能上:不动产登记法应有助于搭建完备的权利平台,全面记载不动产物权;有助于搭建便捷的交易平台,为不动产交易提供便利;有助于搭建高效的监管平台,提高对不动产利用和交易的监管能力。在观念上:不动产登记法以统一登记为根本,要成为夯实和保障统一登记的根本法;以便民利民为导向,提升登记的便民利民度;以提高质量为指针,最大程度确保登记的正确性。

关于完善我国房地产税制的思考

房地产税制在整个税制体系中占有极为重要的地位。目前我国房地产税制存在着税种结构不合理、税费混乱、配套措施不完善等方面的问题 ,因此有必要在借鉴国外房地产税制成功经验的基础上 ,对我国现行的房地产税制进行进一步改革和完善 ,以促进我国房地产市场的健康发展 ,增加国家财政收入。

中国房产税制改革略论——从修订《房产税暂行条例》的角度

在物业税短期内难以走完立法程序的前提下,必须通过修改《房产税暂行条例》,将房产税征收对象扩大至个人非营业性用房、农村非住宅用房,并以超过家庭人均住房面积部分作为税基;取消房屋租金收入的计税依据,预防合理避税;以房屋市场评估价格代替房屋原值;因地制宜,实施幅度比例税率,从而达到增加房产保有环节税收,合理引导房地产市场健康发展和理性消费之目的。

房地产税改革与立法关系研究

要全面分析房地产税立法的得与失,必须立足于国家财税体制改革的大背景。全面深化改革与全面推进依法治国是姊妹篇,是目标与方略的关系。财税体制改革是全面深化改革的抓手,重大改革必须于法有据,所以财税体制改革应立法先行。因此,房产税试点必须转换到房地产税立法,房地产税开征时间表应与财税体制改革的时间表相适应,而免税面积等技术环节可以授权省级人大或政府来具体把握。

我国新房地产税评估机制解读及启示——基于评税主导权视角

新房地产税以评估值征收的计税依据确立了价值核心的税基立法体系,从评估主导权视角解读房地产价值评估机制,对新税施行的立法规范、价值评估效力、产权登记制度、评税体系等要素进行梳理,形成了实现房地产市场活动合理调控的税制思考,并从新房地产税征管制度安排方面提出了立法因应的主张。

集体土地房地产税立法的合宪性

宪法原则框架之内的城镇化进程应当服务于公共利益。城镇化发展是农村居民经济利益和社会保障模式的动态调整。宪法对于土地性质的规范在实践中约束了土地资源开发的主体和范围,需要通过宪法条文的修订或立法机关的权威解释来解决这一问题。通过立法设定集体土地房地产税将转变传统意义上依赖于集体土地权益的农村社会保障制度,同时有助于建立集体土地权益退出机制。集体土地房地产税的课征符合宪法和法律关于土地资源的规范,能够有效提升税收的社会公平性和经济合理性。集体土地房地产税的设定应当依照土地的特性,并遵循税法的一般性规范原则。

房地产税款模型确定研究——基于量能课税的视角

我国房地产税目前实行的是与时代发展相脱节的管理模式,使得该领域呈现“重流转,轻保有”的现象,房地产税征收不力将无法发挥宏观调控功能,并在房地产税改制过程中产生了课税对象不明晰、课税依据不明确、税制性重复征税等诸多问题。我国房地产税应当以土地和房屋为课税对象,并在立法中引入量能课税,保证税收横向公平,进一步规范房地产行业发展、调整二次分配。我国应当以量能课税原则为指导,重构房地产税税款确定模型,综合考量应税房地产本身所能产生的收益以及纳税人的实际税负能力,确定以房地产使用收益与增值收益为计税依据、房地产当期评估价值乘以税率为具体计算方法,并对税率、纳税人与税收优惠等课税要素作出规制。

职能定位、支付能力与房地产税最优设计

本文区分房地产税职能的三种定位,根据支付能力最大化原则探寻人均面积扣减、家庭面积扣减、首套房免税和人均价值扣减四方案下房地产税最优设计。研究发现:(1)若将房地产税定位于地方一般税种,0.5%单一税率下首套房免税方案最佳,其同时具备最大支付能力和最小课征面的双重优势;(2)若将房地产税定位于地方重要税种或地方主体税种,税率不超过2%时首套房免税方案难以达成,其余三方案中人均价值扣减方案下完全可负担家庭占比最高,但须辅以高税率与宽口径;(3)断路器机制的引入,可纠正房地产税税款拖欠比例的低估,体现更为准确的税款完全支付能力;(4)短期内房地产税应定位于地方一般税种,选择更具征管可行性的首套房免税方案,中长期内职能定位应逐步提升,选择更具公共价值捕获性的人均价值扣减方案。