论“地随房走”规则中“占用范围”的界定

根据“地随房走”规则,房屋转让、抵押或查封时,占用范围内的建设用地使用权一并处分或查封。对占用范围的界定,应以被处分或查封的房屋面积与宗地上规划的房屋总面积的比例为标准,而不能以房屋实际占地面积、建筑占地面积或宗地面积为标准,否则会违背宗地与房屋的功能整体性,不能合理确定宗地权利归属,不能平衡当事人的利益,不能实现房地产的最大效用,也没有普遍解释力。采用前述的比例标准,符合我国城乡规划、房产管理、不动产登记等法律制度和行政规制情况,具有实践合理性。

宅基地制度改革的关键问题:实践解析与理论探释

深化宅基地制度改革是强化乡村振兴制度性供给的重要一环。本文基于新一轮宅基地制度改革试点的丰富实践样态,对宅基地使用权取得、使用、处置、收益及至集体所有权行使等关键改革环节中的若干争议焦点进行了梳理与解析,包括“一户一宅”制度遭遇分户、继承、人地矛盾加剧等现实挑战,如何从长远保障农民居住权益的问题;宅基地财产化诉求日益强烈,如何化解房地捆绑关系扩大房地流转交易的问题;宅基地闲置低效利用与乡村振兴供地不足并存,如何突破居住自用和区位条件的制约,因“村”制宜实现宅基地多元化价值的问题;宅基地集体所有权虚置广受诟病,如何理顺集体所有权主体关系,切实保护与增进农民集体成员权益的问题等。本文认为,应正确理解“一户一宅”向“户有所居”演化的逻辑,认可宅基地使用权的可继承性,发挥有偿使用制度的调节归正作用;借助法定租赁权的设计方案实行房地适度分离,有序扩大房地流转交易范围;积极探索宅基地的多功能拓展、复合利用与地类转换,优先引导宅基地发展权在村庄之间配置转移;坚守农民利益不受损,健全集体所有权主体的法人资格及其权能行使机制,以及落实村民民主自治权利等。

宅基地使用权转让的司法裁判立场研究

目前宅基地使用权转让争点主要集中于自由转让和限制转让,由于对司法案例的类型化研究较少,两大争点中体系化解释法律文本的论据支撑力度不够。历史分析宅基地使用权转让限制过程,发现宅基地的使用权自产生时具有依附性特征,依附于房地一体转让和国家政策目标,1986年制定的土地管理法没有明确继承历史上增加的限制内容。类型化研究宅基地使用权转让案例,因司法裁判依据不同理解产生的差异化裁判理由表述,司法裁判立场的冲突比较普遍。通过司法裁判立场统一的解释论路径研究,发现现行土地法律规范无法构建禁止宅基地使用权转让的解释框架,宅基地使用权转让在土地管理法上存在伪命题性,物权法转让条款因此而陷入空洞化。立法应以界分宅基地使用权申请取得和继受取得为起点,申请主体仍受身份限制,破除转让主体的身份限制,更注重转让行为的法律规制,建构转让条件、集体经营管理权、政府规制权、成员优先购买权、房地一体转让、有偿使用、使用期限等法律制度。