德国住房租赁的主要制度与启示

德国住房自有率低,租赁率高且租赁关系稳定,重要的原因在于其完善的住房租赁制度,促使住房租赁市场长期平稳发展。我国有着庞大的流动人口规模,租赁住房需求旺盛,中央层面多次强调要建立租购并举的住房制度。而与此同时,我国租赁市场发展尚不成熟,租赁制度有待进一步完善。在此背景下,本文通过梳理德国住房租赁的相关制度,归纳总结其主要内容和特点,以期为我国优化和完善住房租赁制度,培育和发展住房租赁市场提供思路。

我国保障性租赁住房发展研究——以深圳为例

随着我国保障性租赁住房发展的不断深入,在实际推进中遇到政策法规体系不健全、社会主体参与意愿不高、金融与财税支持不足等一系列问题。结合深圳实践经验,对保障性租赁住房发展相关需求进行剖析,并提出相关建议。

经济适用房还是公共租赁房?——对住房保障政策改革的反思

为了评估当前各地住房保障政策的改革,本文辨析了经适房的缺陷与成因,基于政策的演化过程通过前后对比发现,经适房政策正在向商品房与保障性住房严格分类管理的方向改革,影响其政策声誉与执行效果的制度缺陷已逐步得到改善。针对停建经适房转而兴办公租房的观点,本研究通过定性分析和模糊评价法发现,如果不能引入有效的激励机制和完善监管手段,采用公租房并不能消除经适房原有的大部分缺陷,除了一定程度上抑制腐败和扩大了保障范围之外,甚至有可能恶化住房保障水平。因此迫切需要对当前改革的理论与实践进行反思。

住房租赁体系:价值要素与“三元困境”

工业化和城市化滥觞以来,住房政策主要关注三方面的价值要素:安全、可支付性和可获得性。经过快速发展和变迁,当前中国的住房租赁体系形成了以市场化租赁住房为主、非正规住房和保障性租赁住房为辅的格局。然而,非正规住房能满足可支付性和可获得性,却存在诸多安全隐患;市场化租赁住房能兼顾安全和可获得性,但可支付性较差;保障性租赁住房具有可支付性和安全方面的优点,但在可获得性方面较为欠缺。这三类住房都只能满足其中两种价值,而无法同时满足三种价值,从而形成了所谓的“三元困境”。为了促进我国住房租赁市场平稳健康可持续发展,当前应重点发展成本型租赁住房,强化包容性住房政策,加强对租赁住房的安全监管,规范租赁市场秩序,增强扶持政策的协同性。

经济适用房的财政金融政策支持效应的实证分析——基于江苏省1997—2010年的经验数据

研究目的:了解和判断经济适用房的财政和金融政策支持效应。研究方法:基于江苏省1997—2010年的经验数据,运用VAR模型和Granger因果检验进行实证分析。研究结果:经济适用房的供给与政府对经济适用房的财政补贴和金融机构对经济适用房的开发贷款之间存在协整关系;并且金融政策的支持效应大于财政政策。研究结论:对于兼具商品与保障二重属性的经济适用房,政府可以采取金融为主财政为辅的政策支持,将财政资金更多地用在廉租房、公租房等其他保障房的建设上。

澳洲“国家可负担租金计划”移植效果预判——基于合成控制法对深圳房价影响的评估

澳洲"国家租房可负担计划(NRAS)"政策有效解决了低收入群体住房问题,该政策能否移植到中国以及可能的移植效果值得研究。本文利用澳洲房地产基本面数据,引进国家制度参数和城市指数,采用合成控制法,用澳洲城市构造中国深圳。通过对比真实深圳和虚拟深圳房价走势,判断NRAS政策在中国深圳实施对房价影响的效果。结果表明,如果深圳引进NRAS政策,深圳房价将出现小幅波动趋稳态势。在"房住不炒"背景下,建议深圳引进NRAS政策来平稳房价。

我国城市租赁住房配套设施研究——以北京、长沙、济南和郑州为例

本文通过对多个城市租赁住房政策进行研究,发现我国租赁住房配套政策还处于探索阶段,在配套设施类型、配套规模、配套方式、落实机制等方面并未形成成熟的标准或体系。通过总结4个城市试点租赁住房项目的相关经验,建议在建设新建租赁住房项目时,配套设施的建筑面积按总建筑面积的10%进行建设;在建设小规模新建项目和改建项目时,建议配套设施的建筑面积占比可适当减少至5%;设施配建的类型可依据《城市居住区规划设计标准》(GB 50180—2018)中居住街坊相关要求,以及项目类型配套的设施侧重不同进行配置。

美国当前住房保障政策面临问题与解决方案——以马萨诸塞州为例

美国当前住房保障政策执行过程中,低收入群体和保障性住房在社区遭遇"邻避效应",很多地区限制用地规划与开发用途、拖延行政审批流程、提高基础设施配套费,开发商难以用获批的优惠在合适地段建设保障性住房,住房供应量减少导致房价、房租上涨,低收入群体在得到租金补贴的情况下仍然难以匹配到合适的住房,使得住房保障政策效果大打折扣。为了应对上述问题,以马萨诸塞州为代表的州政府推出了一系列干预和激励政策。解剖美国住房保障政策的问题与对策可以帮助中国更加全面而有预见性、针对性地制定住房保障政策,为建立多渠道保障、租购并举的住房制度提供借鉴。

韩国的公共租赁住房体系

发展公共租赁住房已被明确为未来我国住房制度建设的重要工作之一。韩国在这方面有很多的经验以及教训值得我们借鉴。韩国公共租赁住房体系的大力发展,归因于韩国政府采取的"政府引导,融资支持,企业运作,定向供应"的发展原则,其发展政策以及所取得的相应成效对于我国当前的公共租赁住房体系发展政策的制定有着一定的借鉴意义。"他山之石,可以攻玉",对韩国公共租赁住房体系发展历程、主要内容、发展经验和不足等方面内容进行了详细阐述,以期对我国公共租赁住房相关政策的研究制定有所启示。

保障性租赁住房政策的量化评价研究

构建政策“工具—主题—属性”三维分析框架,通过人工编码对2019—2022年国家、江苏省和南京市三个层级保障性租赁住房的31项政策内容进行分析,并运用政策一致性指数模型(PMC)重点对12项政策进行量化评价。研究发现:政府主要依赖环境型政策工具发挥间接影响,供给型和需求型工具的直接供给和激励作用有限。政策主题在土地、经济和行政支持方面分布均匀。作用客体重点关注外部环境和相关单位,而非承租人和个体出租人。12项政策的PMC均值为5.71,整体处于可接受范围,政策层级越高,其PMC结果越高。南京市级政策的PMC均值为5.26,且可接受程度呈逐年上升趋势。基于研究结论提出优化政策工具结构、丰富政策内容和加强个人租赁管理等建议。

国际大都市租赁住房发展的模式与启示——基于15个国际大都市的分析

为了解国际大都市租赁住房发展的历程、模式和政策,本文选择纽约、洛杉矶、伦敦、巴黎、阿姆斯特丹、柏林、汉堡、慕尼黑、苏黎世、东京、首尔、北京、上海、香港、深圳等15个国际大都市,选取衡量社会经济发展和租赁住房发展的关键性指标进行聚类分析,研究大城市租赁住房发展模式的特点,根据住房负担、租金负担、政府市场关系等进行分类,并从聚类指标和住房政策发展视角对其发展模式进行总结,最后从发展战略、机构培育、法规政策等方面总结对我国特大城市租赁住房发展的借鉴与启示,推动我国建立"租购并举"住房制度。

保障性住房建设的融资模式研究——以深圳市为例

由于资本逐利性和保障房公益性的内在矛盾,使得保障房建设的资金筹措难题日益凸显。如何采取有效融资措施,顺利实现保障房的建设目标成为当务之急。以深圳市为例,针对保障房建设实际情况,提出"PPP/BOT+REITS"的社会共建融资模式和相关的配套政策建议,以期解决保障性住房的融资难题。