集体经营性建设用地入市制度的实施与司法应对

落实和实施集体经营性建设用地入市制度对于构建城乡统一的建设用地市场意义重大。现行法虽然为集体经营性建设用地入市提供了许多实体、程序规则,但存在规范不衔接乃至规范冲突等问题,为此,须从司法裁判视角确定各类相关规则的规范功能和规范要求。具言之,在司法审查过程中,集体经营性建设用地应采用“集体土地所有权依法登记且入市地块符合现行有效的国土空间规划”标准进行认定,集体经营性建设用地入市的决策应遵循“全体具有完全民事行为能力的成员三分之二以上参加并同意”规则,集体经营性建设用地入市合同应认定为民事合同,集体经营性建设用地入市监管协议的法律性质应认定为行政协议。围绕集体经营性建设用地入市合同和监管协议产生的纠纷应当分别通过民事诉讼和行政诉讼程序加以解决。

基于文本分析视角的集体经营性建设用地入市政策演进研究

集体经营性建设用地入市改革是建立城乡统一的建设用地市场的重要举措。文章基于2008—2022年中共中央、国务院等相关部门发布的184份政策文件,在描述政策数量和结构等基本特征的基础上,结合政策试点三阶段理论将集体经营性建设用地入市政策演变过程划分为前试点(2008—2014年)、试点(2015—2019年)和试点后(2020—2022年)三个阶段,并使用ROST分析工具探讨政策的演变特征。结果发现,在改革的各阶段,中央的政策目标一致,但治理体系和协同项目根据实践暴露出的问题持续改进。据此,文章对集体经营性建设用地入市政策在土地增值收益分配制度、融资制度建立、交易平台建设以及改革协同等方面提出建议。

十八大以来的农村土地制度改革

十八大以来我国农村土地制度改革的进展情况,可以从农村土地承包经营权改革、农村宅基地制度改革、征地制度改革、农村集体经营性建设用地制度改革等四个方面进行梳理。当前,深入推进土地制度改革还需要做好三个方面的工作:一是解决确权登记存在的问题,更好地发挥农村承包经营权确权登记颁证的政策效果;二是在实现土地的"三权分置"的同时,需纠正实践过程中存在的价格扭曲现象;三是在分类试点的基础上,扎实推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革等"三块地"改革。

地方政府土地政策试点实施的动力与机制——基于B市集体土地建租赁住房试点的案例分析

研究目的:分析中央主导的“设计试验”中地方政府土地政策试点实施的关键动力与治理机制,为完善土地政策试点运作机制提供参考。研究方法:理论分析、案例分析和过程追踪法。研究结果:(1)在中央加强顶层设计的试点模式下,地方自主探索的创新空间边界受到试点启动和实施等阶段央地多重互动的影响;(2)地方党政“一把手”的个人专长和信息优势有助于其清晰认识创新边界与作用,使其高度重视自身熟悉且利于实现政绩生产的试点领域,为地方推进试点提供关键动力;(3)在党政领导高位推动下,资源拓展、组织协调、政策调适与过程控制等机制构成地方政府解决试点实施困境、实现政策创新的关键机制。研究结论:为推动顶层设计与基层探索良性互动,土地政策试点需处理好央—地、政府—民众两对关系,健全对地方的激励约束机制,提高地方领导对试点的正向激励感知,并从资源、组织、政策和权力运作等维度完善高位推动下四位一体的治理机制。

农村集体建设用地管理探析

针对目前农村集体建设用地存在的土地利用效率低下,农村村庄布局散乱,土地违法利用现象比较普遍,基础设施和公共配套设施建设滞后,集体建设用地流转的不规范性等问题,对农村集体建设用地进行优化设计,从而创建集约型、高效型的农村集体建设用地管理机制,实现农村集体建设用地可持续利用。

集体经营性建设用地入市的土地增值收益分配机制探析

集体经营性建设用地入市过程中对土地增值收益调节金和税收调节的取舍上存在着争议。目前我国各试点地区存在着土地增值收益调节金征收基数不统一、征收比例差异大等诸多问题。对土地增值收益调节金与税收的优势和劣势进行比较,可以看出通过税收参与土地增值收益分配更具合理性。政府应当尽快完善集体土地税收制度,明确税基和税率,逐步构建城乡统一的税收体系,尽快完善土地增值收益分配体系。

大型租赁社区对于进一步夯实住房保障体系的意义和产品设计理念初探--以华润置地有巢公寓上海泗泾店和新桥店为例

华润置地有巢国际公寓社区上海泗泾店和上海新桥店示范区于2020年9月陆续对外开放,这意味着由“上海首宗以租赁住房性质(R4)出让的集体用地地块”和“上海首宗向非上海地方国企定向出让的租赁住房用地”建设而成的大型租赁社区投入运营,为“G60科创走廊”——长三角高质量先试先行的重要平台提供人才住房保障。华润置地有巢品牌以“栖于同心、栖于舒心、栖于匠心、栖于安心”为设计理念,从社区生活环境、产品品质、精细化设计与居住安全性等方面,探索创新型“人才安居”产品设计的解决方案和实践经验。

农村集体经营性建设用地入市收益分配为何出现困境?--基于湖南省S市的案例分析

入市收益分配机制不健全、分配比例不合理是当前我国农村集体经营性建设用地入市改革试点面临的突出问题。案例研究发现,村集体收益提留难和村民间分配矛盾多是分配困境的主要表现。借助“土地产权格局-精英治理能力”双重逻辑分析框架,可以证明集体土地产权格局是制定村入市收益分配规则的结构性条件,乡村精英在入市收益分配过程中的治理能力则是影响收益分配规则的能动性因素,而二者的互动决定了最终的收益分配格局。当入市村属于个体性土地产权格局且乡村精英治理能力较弱时,集体经济组织在分配入市收益时便容易陷入集体行动困境。未来深化农村集体经营性建设用地入市改革应重视乡村精英的作用,并加强政府对村收益分配工作的指导与监管。

集体经营性建设用地流转制度建设研究——基于优化资源配置方式的视角

推进集体经营性建设用地入市流转是保护农民权益、提高集体建设用地利用效率、减少社会矛盾和纠纷的重要手段。但当前我国集体经营性建设用地存在低效率流转,因此,集体经营性建设用地流转的制度设计框架,主要包括确立市场制度和转变政府职能两个方面,应加强集体经营性建设用地法制建设、推进集体经营性建设用地确权登记、强化集体经营性建设用地规划管理、构建集体经营性建设用地交易平台、健全集体经营性建设用地流转机制、完善农村集体经济组织体制机制等。