Distribution of Value-added Income of Collective Construction Land Entering the Market Based on the Subject Input Contribution and TOPSIS

In order to promote the revitalization and development of rural areas and protect the property rights of farmers,it is necessary to explore the reasonable distribution ratio of land value-added income in collective operating construction land.Under the existing land value-added income distribution model,the land value-added income obtained by the government is much greater than that of village collectives,and it is difficult for village collectives and farmers to enjoy greater benefits.This distribution model is not conducive to protecting the property rights of farmers.The results show that there was a positive correlation between land value-added income and land level,that is,the higher the land level was,the higher the value-added income and its ratio to the market transaction price were.According to calculation,the reasonable distribution ratio of the value-added income of collective operating construction land entering the market among the government,village collectives and farmers was 28.6%,51.1%,and 20.3%respectively.The actual land value-added income obtained by farmers was greatly improved compared with the current situation.In actual operation,this distribution mode has universal applicability.The reform of entering the market in the future also needs to raise the standards for entering the market,explore diversified interest protection channels,and strengthen the construction of rural collective management system.

Study on the Construction of China's Unified Urban-rural Construction Land Market

State-owned urban construction land market in China has evolved and been improved gradually, but use system of rural collective construction land has lagged far behind, so the urban-rural construction land market in China has been split with a result that use effi ciency of land resources is poor and collective land property rights of peasants are damaged. On the basis of analyzing problems of the current construction land market and also the causes, modern land property theory and institutional change of neoinstitutional economics are applied to study dynamical mechanism and development path of the construction land market, to construct the unifi ed construction land market system of China, and to propose corresponding guarantee policies, so as to achieve the effective allocation of construction land and maximization of social welfare.

Study on"Same Land,Same Right,Same Price"of Collective Commercial Construction Land and State-owned Land

Taking Changyuan City of Henan Province,a pilot city of collective commercial construction land reform,as the research object,this paper analyzes the scientific connotation of"same land,same right,same price"of collective commercial construction land and state-owned land in the unified urban-rural construction land market system,and how to realize"same land,same right,same price".The results show that in order to realize the fair entry of collective construction land into the market,it must base on scientific use control,unify the urban and rural construction land market and adhere to the guidance of market mechanism,and finally realize the sustainable development of the land market.

集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。

乡村振兴背景下“农地入市”的法治保障

农村集体经营性建设用地入市制度的改革依赖于法律制度的充分供给。通过对《中华人民共和国土地管理法》新修后有关农地入市的法治现状考察发现,当前农地入市的法治保障仍然存在较多问题,主要体现在规范供给不充分、运行机制不完善、监管体制不健全等方面,不足以为乡村振兴战略的全面实施提供充足动能。建议构建农地入市全方面法治保障:(1)规范供给方面,应完善农地入市领域从中央到地方的立法规范,在兼顾公法与私法的基础上,明确和细化现行入市主体、交易方式及收益分配等入市制度内容,加快健全入市的配套制度;(2)运行机制方面,需要明晰入市交易规则,搭建入市交易平台,准确定位政府在市场中的职能,推进农村集体土地确权登记,并强化入市改革的政策信息宣传;(3)监管体制方面,既需要科学开展土地规划工作,也需要地方政府严格审核与把控,形成常态化、全面化监管,确保农地入市全环节在法治轨道上展开。

集体经营性建设用地入市方式的教义学展开

《土地管理法》第63条第1款规定,对于符合条件的集体经营性建设用地,“土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。然而,入市方式存在出租入市行为性质有争议、其他入市方式不明确等问题。对此,同一条文第4款规定,入市方式“参照同类用途的国有建设用地执行”,因而研判入市方式问题应当先梳理国有土地相关规则,对是否参照、如何参照等展开论证。一方面,对于出租入市的行为性质,基于国有土地租赁规则、民法理论与规范,应当明确其为负担行为,所设定权利为债权,经登记产生对抗效力。另一方面,其他入市方式上,赠与、互换不符合入市条文立法目的,不属于该条的调整范围。结合国有土地出资(入股)的适用情形、农村集体经济组织的特性等,应当承认出资(入股)入市可以允许其在一定范围内适用,并明确其采用协议方式进行交易;抵押入市有现实需求、理论上可行、符合入市规范,应当以阶段式架构建立其实现机制。

集体经营性建设用地入市的规则及完善

集体经营性建设用地入市法律制度的确立及实施,能够激活农村土地在生产力发展中的活力,为乡村全面振兴注入强大动力。现行集体经营性建设用地入市规则尚存在入市范围模糊、入市方式不够清晰、救济机制相对缺乏等问题。为力避因法律规则上的这些问题可能引发的实践混乱,确保集体经营性建设用地入市在法治轨道上顺畅运行,需要从集体经营性建设用地入市的范围、方式和权益保障救济机制等方面完善规则,构建科学理性的集体经营性建设用地入市法律制度。

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境,需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面,需要厘清入市流转主体,统一入市实施主体。在客体方面,需要入市征收妥当分置,充分贯彻经营目的。在交易方面,需要统一入市交易方式,明晰入市交易规则。在分配方面,需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面,需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。

集体经营性建设用地入市增值收益分配方式的影响因素分析——基于文昌农民的问卷调查

研究农民对收益分配方式的意愿及其影响因素有助于完善收益分配机制、推进入市改革。论题基于入市试点地区海南省文昌市209份对农民的调查问卷,利用Logistic回归模型对增值收益分配方式的影响因素进行分析,研究发现(:1)近六成的农民选择股权分配按期分红的增值收益分配方式(;2)年龄越大、对集体经济组织满意度越高、愿意将增值收益分给政府的农民偏向于选择股权分配按期分红的方式来分配土地增值收益,受教育程度越高、主要收入来源为非农业工作的农民偏向于选择一次性资金补偿的方式(;3)农民对入市政策的了解程度与其选择股权分配按期分红的方式相关性不强。据此提出完善增值收益分配机制的政策建议:提高集体经济组织管理能力,完善农村保障机制,设定合理的增值收益分配比例,健全入市后监管机制。

集体经营性建设用地的政府优先购买权:障碍及实现路径

作为农村集体经营性建设用地流转改革的试点内容,政府优先购买权对集体经营性建设用地入市起到调节作用。试点地区行使政府优先购买权,实施租赁住房建设,调节土地供需关系。2019年新修订的《土地管理法》相关规定表明,集体经营性建设用地获得与国有建设用地同价同权入市的资格,政府优先购买权对集体经营性建设用地入市具备价格调节和规划功能,能够对土地市场机制存在问题进行纠偏。政府优先购买权受到市场规律约束,不会导致政府对集体经营性建设用地的变相垄断,和政府行政征收有本质区别。市、县两级政府是有权行使优先购买权的主体,政府可以委托国有土地资产公司收购集体经营性建设用地。集体经营性建设用地的二级市场参照国有建设用地执行,符合转让、出租等流转条件的集体经营性建设用地是政府优先购买权适用的客体。建议以土地改革市场化为导向,通过法律授权国有土地资产公司以合理价格行使“间接优先购买权”。地方政府根据实际情况制定政府优先购买权之地方性程序文件。

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。

农村集体经营性建设用地入市改革的困境与出路

2020年1月1日起施行的《土地管理法》明确规定了农村集体经营性建设用地入市制度,以实现与国有土地同权同价。2022年9月6日中央全面深化改革委员会通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,进一步明确规定农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则。但《民法典》却未将农村集体建设用地纳入到“建设用地”章节中统一规范,导致农村集体建设用地的民事规范缺位,阻碍其正常有序入市。依据相关法律与实践要求,健全农村集体经营性建设用地入市制度,可以从农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权、农村集体经营性建设用地入市客体包括存量用地和增量用地、政府在再次土地流转中可征收土地增值收益调节金、缩小土地征收范围、协调与农村集体经营性建设用地入市流转的关系等角度综合考量,以实现农村集体经营性建设用地有序流转,保障农民合法经济利益。

城镇规划区内集体经营性建设用地入市的制度难题与现实障碍之消解

在新法出台的当下,城镇规划区内的集体经营性建设用地能否直接入市仍是改革的争议焦点。集体经营性建设用地入市改革与土地征收制度改革存在有效联动,城镇规划区内的集体经营性建设用地直接入市,能够切实大幅缩小征地范围,促进征收补偿标准的提高,并与成片开发征收制度进行衔接,还能逐步转变政府对于土地财政的依赖。允许城镇规划区内集体经营性建设用地直接入市所带来的制度上的难题和现实中的困境,则可以通过宪法解释和整体转权的措施化解。

农村集体经营性建设用地入市绩效评价——以贵州省湄潭县为例

农村集体经营性建设用地入市是盘活土地资源、健全土地市场、提高土地资源配置效率等的重要举措,对农村集体经营性建设用地入市绩效进行评价更能反映出入市改革中的不足和进步。本文运用DEA模型对湄潭县的湄江街道、鱼泉街道、马山镇、兴隆镇、永兴镇5个乡镇(街道)、2015—2021年的农村集体经营性建设用地入市绩效进行测算。结果表明:(1)湄潭县农村集体经营性建设用地入市绩效水平较低,技术效率对入市整体绩效的影响更大;农村集体经营性建设用地入市绩效水平排名为:湄江街道>鱼泉街道>兴隆镇>永兴镇>马山镇,区位条件以及经济发展水平影响湄潭县各乡镇(街道)的农村集体经营性建设用地入市绩效。(2)湄潭县农村集体经营性建设用地入市规模报酬大多数处于递减阶段,存在投入资源浪费现象。当前可以通过设置合理的入市规模、改善区位条件、提升入市主体业务能力等来提高农村集体经营性建设用地入市绩效。

意思自治视野下的集体经营性建设用地入市

集体经营性建设用地入市改革在多年试点后,已被2019年修改的《土地管理法》肯认,并在全国推广实施。然而,从对现有政策、法律文件的解读,农村土地现状的考察等角度出发,集体经营性建设用地入市的各环节都应该尊重农民的意愿与选择,用任意性规范引导农民的意思自治。盖因土地资源的特殊性和重要性,以及意思自治的局限性,在规范层面应该对必要事项进行明确规定。为了使集体经营性建设用地入市快速、高效地完成,还应该构建监督和救济制度,尤其应强化基层党组织的监督作用,健全集体组织内部监督机制,完善集体土地纠纷的仲裁和诉讼等救济途径,以确保集体经营性建设用地入市在全国顺利推行,惠及各方。

习近平法治思想下集体经营性建设用地入市制度的困境与纾解

规范集体经营性建设用地入市过程是依法行政的应有之义。集体经营性建设用地入市治理中存在集体经营性建设用地生态规划条件审查的片面性、集体经营性建设用地交易平台不规范、新增集体经营性建设用地中行政权力规范性不足、对集体经营性建设用地土地利用的督察力度不够等现实问题,这无疑给集体经营性建设用地入市的实施造成了一定的阻碍。为此,应在学习贯彻习近平法治思想的基础上,通过科学规划集体经营性建设用地、构建城乡统一的建设用地交易平台、完善集体经营性建设用地中的政府拆迁行为、加强对集体经营性建设用地利用的监督等举措为集体经营性建设用地入市制度保驾护航。

“多渠道供给”政策对二手房出售市场的影响——基于利用集体建设用地建设租赁住房试点的实证研究

作为我国房地产调控中的创新举措,以“只租不售”模式为前提,集体建设用地建设租赁住房从供给侧结构性改革出发,对于遏制二手房出售价格和出售量高涨发挥极大作用。选取中国37个大中城市2015年1月至2020年12月的面板数据,采用双重差分模型检验集体建设用地建设租赁住房政策实施前后二手房出售市场的变动。研究显示,集体建设用地建设租赁住房政策对二手房出售价指数和二手房出售挂牌量指数具有显著的负向作用,且经过一系列稳健性检验后结果仍然成立。在我国经济高质量发展的新阶段,集体建设用地建设租赁住房政策通过增加“多渠道供给”,在抑制房价和出售量上涨的同时优化了住房市场结构,有利于解决当下住房难的困境。