Study on"Same Land,Same Right,Same Price"of Collective Commercial Construction Land and State-owned Land

Taking Changyuan City of Henan Province,a pilot city of collective commercial construction land reform,as the research object,this paper analyzes the scientific connotation of"same land,same right,same price"of collective commercial construction land and state-owned land in the unified urban-rural construction land market system,and how to realize"same land,same right,same price".The results show that in order to realize the fair entry of collective construction land into the market,it must base on scientific use control,unify the urban and rural construction land market and adhere to the guidance of market mechanism,and finally realize the sustainable development of the land market.

MLR: Scheme of Establishing Pilots for Rental Housing Construction on Collective-Owned Construction Land Use in 11 Cities Approved

On Jan.25,2018,the Ministry of Land and Resources(MLR)declared that the Scheme of Establishing Pilots for Rental Housing Construction on Collective-Owned Construction Land Use in 11Cities including Shenyang,Nanjing,Hangzhou,etc.,has been approved.MLR emphasized that the pilot areas should follow the principle of house for living,not for speculation.And according

集体经营性建设用地入市农户满意度影响因素研究——基于Logistic-ISM模型的分析

农户满意程度可以反映政策改革成效,探究农户集体经营性建设用地入市满意度影响因素,有助于评价政策实施效果,同时对提升农村发展和农民幸福感也有一定的现实意义.采用问卷调查和访谈的方式,选取重庆市大足区作为研究区域,基于Logistic模型确定农户满意度的影响因素,结合ISM模型分析各影响因素之间的层次关系,对农民的政策实施满意度影响因素进行实证分析.研究结果显示:(1)针对入市实施效果,绝大部分农户持满意态度,不满意的地方集中在收益分配不及时和环境污染方面;(2)家中是否有村干部、生态环境变化情况、是否参与表决、分配公平性、入市实际收益、程序透明性、入市风险存在情况、对入市土地所有者的认知对入市农户满意度有显著影响.其中对入市土地所有者的认知、入市风险存在情况、入市实际收益为表层直接因素,中层间接因素有生态环境变化情况、是否参与表决、分配公平性以及程序透明性,家中是否有村干部为深层根源因素.应进一步完善土地产权制度,明晰入市到期后土地权属问题;健全监督管理机制,建立集体经营性建设用地入市单位的产业目录和准入标准制度;完善收益分配机制,制定集体土地入市指导性分配意见;将村集体负责人纳入政府基层领导队伍体系,提高程序透明性.

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。

基于随机森林回归模型的集体经营性建设用地土地级别质量影响因素实证分析

利用南昌市本级集体建设用地定级与基准地价评估的项目,获取南昌市本级辖区258个行政村的调研数据,并运用随机森林回归模型分析农村集体经营性建设用地土地级别质量的影响因素及各类因素的重要性程度,同时验证模型的准确率。结果表明:模型的准确率和决定系数(R^(2))均大于80%,且五折交叉验证结果的准确率也大于80%。因子层重要性全域范围内是宏观区位影响度、繁华程度、产业集聚效应、交通条件和区域规划因子比基础设施条件和环境条件因子更大;其中,城区受产业集聚效应因子影响最大,而城郊受交通规划条件因子影响最大,且两者受繁华程度和交通条件因子影响也较大。因素层重要性全域范围内是宏观区位影响度最大,其次是繁华程度、交通条件、产业集聚效应和区域规划,而其余因素影响相对较小;其中,城区受产业集聚效应影响最大,而城郊受区域规划条件影响最大,其次繁华程度和交通条件也对土地级别质量有较大影响,而宏观区位影响度的影响相对减小。

基于贡献分配的集体经营性建设用地入市收益分配研究——以贵州省湄潭县调整入市为例

集体经营性建设用地入市是中国“三块地”改革的重要组成部分,农村集体作为产权交易主体将本村集体建设用地进行入市交易,不仅能充分享受土地增值收益,对构建城乡统一建设用地市场也具有重要意义。入市收益分配机制关系到参与主体利益,对改革推进的重要性不言自明。本研究基于贡献分配理论,以贵州省湄潭县调整入市为例,综合考虑各主体的贡献度以及入市土地用途,测算各类用地能带来的增值收益以及调整入市过程中各主体应享有的收益分配比例。从土地增值收益来看,基于收益分配比例,相比当前入市收益分配比例,各主体基于贡献分配理论所得的收益分配比例均发生变化;以贡献分配理论测算出的收益分配比例能够因地和因模式制宜,集体在收益分配中获益较多,政府收益有所提高,符合建立兼顾各方利益的土地增值收益分配机制改革方向。基于此,集体经营性建设用地入市收益分配未来改革推行过程,可根据贡献分配理论来设计分配比例,不断完善收益分配机制。

闲置宅基地转换为集体经营性建设用地的制度构造

宅基地转权在盘活闲置宅基地、协同土地制度改革、推动乡村振兴战略等方面具有重要作用。而现行宅基地转权规则在实践中却存在土地用途刚性管制制度壁垒、集体土地所有权虚置、农民财产权受到限制等问题。基于此,在法律关系层面,应当以农户、农民集体、乡镇政府为主体,以宅基地使用权和集体经营性建设用地使用权为客体,以宅基地退出、收回、整治、流转、利益分配及土地回购为内容对宅基地转权进行实体构造;并从农户宅基地确权登记、农户申请退出宅基地、集体审核审批并公示、集体整治宅基地、集体申请宅基地转权、乡镇政府审核审批并公示、集体向社会主体出让经营性建设用地、土地出让金分配、集体收回或回购经营性建设用地等方面进行程序构造。

集体经营性建设用地入市方式的教义学展开

《土地管理法》第63条第1款规定,对于符合条件的集体经营性建设用地,“土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。然而,入市方式存在出租入市行为性质有争议、其他入市方式不明确等问题。对此,同一条文第4款规定,入市方式“参照同类用途的国有建设用地执行”,因而研判入市方式问题应当先梳理国有土地相关规则,对是否参照、如何参照等展开论证。一方面,对于出租入市的行为性质,基于国有土地租赁规则、民法理论与规范,应当明确其为负担行为,所设定权利为债权,经登记产生对抗效力。另一方面,其他入市方式上,赠与、互换不符合入市条文立法目的,不属于该条的调整范围。结合国有土地出资(入股)的适用情形、农村集体经济组织的特性等,应当承认出资(入股)入市可以允许其在一定范围内适用,并明确其采用协议方式进行交易;抵押入市有现实需求、理论上可行、符合入市规范,应当以阶段式架构建立其实现机制。

集体经营性建设用地入市与城乡收入差距

集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容,缩小城乡收入差距是推进共同富裕的关键,深入研究两者的关联十分重要。基于2010-2019年全国县级面板数据,借助集体经营性建设用地入市政策这一准自然实验构建合成双重差分模型,深入考察集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的影响。实证研究发现:集体经营性建设用地入市政策显著地缩小了城乡收入差距。机制分析表明:集体经营性建设用地入市政策通过非农产业发展和农民返乡就业缩小城乡收入差距。异质性分析发现:集体经营性建设用地入市政策对于东西部地区、高金融发展水平和弱财政能力的县域城乡收入差距的缩小作用更加明显。另外,研究还发现:集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的缩小效应更多起着“雪中送炭”而非“锦上添花”的作用,即集体经营性建设用地入市政策主要缓解了城乡收入差距较大县域的城乡收入不平等。

集体经营性建设用地入市的规则及完善

集体经营性建设用地入市法律制度的确立及实施,能够激活农村土地在生产力发展中的活力,为乡村全面振兴注入强大动力。现行集体经营性建设用地入市规则尚存在入市范围模糊、入市方式不够清晰、救济机制相对缺乏等问题。为力避因法律规则上的这些问题可能引发的实践混乱,确保集体经营性建设用地入市在法治轨道上顺畅运行,需要从集体经营性建设用地入市的范围、方式和权益保障救济机制等方面完善规则,构建科学理性的集体经营性建设用地入市法律制度。

集体经营性建设用地入市的地方探索:政策图景与未来展望

地方探索是农村集体经营性建设用地入市制度改革的重要环节。《中华人民共和国土地管理法》2019年第三次修正后,地方政府就农村集体经营性建设用地入市进行了差异化探索,探索的内容在入市范围、主体、途径、方式、程序、收益管理等方面呈现多元样态。入市改革涉及重大利益调整,必须在实践中总结有益经验,审慎稳妥推进。随着入市探索逐渐普遍化,尚未开展入市试点的地区,应结合实际情况及时跟进。地方政府在推进入市改革时,应灵活设计入市规则,在允许多样化入市模式存在的同时,构建相对统一的入市制度安排。为强化入市保障,应加强规范制定,推进平台和组织体制建设,做好系统监管。

基于农户视角的集体经营性建设用地入市增值收益分配满意度及其影响因素研究--以甘肃陇西县的改革试点为例

为了探究农户对集体经营性建设用地入市增值收益分配制度的满意度,本文以甘肃省陇西县为例,运用二元Logistic模型,分析农户主体对集体经营性建设用地入市增值收益分配的满意度及其影响因素。结果显示,在308户受访农户中,只有44.2%对于增值收益分配方案感到满意,说明增值收益分配的农户满意度有待提升;家庭年收入、入市关注程度、分配措施了解程度、集体提留资金运营方式对农户满意度呈显著正向影响,意向集体提留资金比例区间和农户满意度呈显著负向相关。在此基础上,提出相应的对策建议,以期为盘活集体经营性建设用地,更好地制定增值收益分配方案、管控土地增值收益提供参考和借鉴。

城镇规划区内集体经营性建设用地入市的制度难题与现实障碍之消解

在新法出台的当下,城镇规划区内的集体经营性建设用地能否直接入市仍是改革的争议焦点。集体经营性建设用地入市改革与土地征收制度改革存在有效联动,城镇规划区内的集体经营性建设用地直接入市,能够切实大幅缩小征地范围,促进征收补偿标准的提高,并与成片开发征收制度进行衔接,还能逐步转变政府对于土地财政的依赖。允许城镇规划区内集体经营性建设用地直接入市所带来的制度上的难题和现实中的困境,则可以通过宪法解释和整体转权的措施化解。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究

农村集体经营性建设用地入市,是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。入市改革牵涉多方利益,因此,要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下,在现有政策和法律框架内,将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念,贯穿在入市改革配套制度的建构中。本文结合全国入市试点地区的工作实践,研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。聚焦农地入市的法律障碍,提出了相关修法和政策建议。

集体经营性建设用地入市研究现状与热点分析——基于CiteSpace的文献计量

在当前深入推进农村土地制度改革的背景下,集体经营性建设用地入市的相关探讨已成为不可忽视的重点与热点。为更清晰认识该领域现有研究情况,本文基于中国知网1995—2020年相关文献,借助CiteSpace软件,采用高频关键词及共线网络可视化等方法分析集体经营性建设用地入市研究的知识图谱。得到以下主要结论:共现网络可视化中的关键词收益分配、集体经营性建设用地使用权、城乡统一建设用地市场等一定程度上成为当前研究的热点,现有研究紧密围绕中国土地政策经济社会发展战略有序展开;未来研究可尝试在配套法律制度完善、集体经营性建设用地使用权价格评估体系构建等方面有所突破。

土地资源在中国经营性高速公路收益补偿中的利用方式

为更好盘活利用土地资源补偿经营性高速公路经营主体因政策性因素发生的收益减损,保障其合法权益,首先分析了经营性高速公路收益补偿面临的问题、明晰了土地资源参与补偿的内涵,然后按照土地资源在补偿中扮演角色和实现路径,将利用土地资源进行收益补偿的方式分为两大类:充当中间媒介的提取土地收益方式和作为交易主体的土地使用权变更方式,综合考虑政府与市场的交互机制,分别研究了各种补偿方式的实施路径,并提出了对土地形式补偿的管理思路。结果表明,经营性高速收益补偿中利用土地资源需要遵循四项原则,以期为当前及未来经营性高速公路收益补偿政策措施和如何更好、更灵活运作土地资源助力其他交通基础设施的建设经营活动提供较为系统全面的依据。

农村集体经营性建设用地入市收益分配的法律分析

国家首批农村集体经营性建设用地入市试点实践显示,各地对相关利益主体参与土地增值收益分配的依据、形式、标准等进行了差异化探索。从实践考察上看,入市后的收益分配管理主要存在使用权主体法律地位不明确、政府部门直接参与收益分配缺少法律依据、相关法律监督机制缺乏等突出问题。究其原因,在于产权主体虚置、权利性质不明、税收制度缺位。据此,应在明确农村集体经营性建设用地所有权主体、区别划分农村集体土地所有权和经营权以及确认农村集体经营性建设用地为用益物权的基础上,建立政府分阶段参与、集体和农民内部协商的收益分配制度,并严格规范农村集体用地入市后的税收管理,以完善现有制度。

土地发展权视角下超大城市集体土地租赁房规划建设的思考

利用集体建设用地发展租赁住房是集体经营性建设用地入市改革的契机和方向之一。引入土地发展权进行理论分析,集体土地租赁住房建设是在不改变所有权的前提下,由集体经济组织行使用途变更、强度提高的权利。在分析超大城市试点经验的基础上,总结当前集体土地租赁房建设的两大核心问题,即收益分配机制的不足和系统性规划体系的缺失。为此,提出要完善收益分配制度,保障农民权益;建立完整规划体系,合理配置土地发展权;进一步深化改革,提供更多元的政策支持。以此为突破口,拓展集体建设用地使用权及地上房屋的权能,赋予完整的土地发展权,显化集体建设用地资产属性,实现多功能复合利用。

集体经营性建设用地入市政策社会稳定风险评估研究--以安徽省为例

对集体经营性建设用地入市进行社会稳定风险评估研究,可防范化解入市改革可能会带来的社会矛盾,推动入市工作科学合理地展开。采用层次分析法并结合社会调查进行社会稳定风险评估研究。集体经营性建设用地入市最主要社会稳定风险因素为社会公共利益冲突风险、信息公开与参与机制风险、审批权限与审查报批程序风险;预估安徽省集体经营性建设用地入市社会稳定风险值为0.3412,提出六项风险预警措施。得出结论:安徽省集体经营性建设用地入市社会稳定风险处于低风险,依据风险值高低采取针对性措施,这对防范化解社会稳定风险以及推动集体经营性建设用地入市改革工作平稳推进具有实践指导意义。

县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成机制研究——基于多源流框架的实证分析

约翰·W.金登的“多源流框架”是一个经典的政策创新分析框架。基于对泽州县集体经营性建设用地入市制度产生过程的实证分析,发现多源流框架能够较好地解释这一制度的生成机理。数据指标显化、焦点事件预警、政策反馈弊端形成的“问题源流”,政策准备和学术研究构成的“政策源流”,以及中央的政治追求、社会的政治分歧和地方的竞争策略促成的“政治源流”,与中央推行的政策试点共同开启了县级制度的“政策之窗”。研究发现,县级农村集体经营性建设用地入市制度的生成不仅取决于自身问题、政策与政治的三源耦合,而且还受到国家政治、政策、法律等方面的制约。中央提出的各项要求和目标为山西省泽州县提供了重要的政策指引,而泽州县的制度创新也有力支持着国家的正式政策和制度,这充分体现了顶层设计和地方探索的有机统一。