不动产信托投资基金投资风险识别与价值影响量化研究——以招商局商业房托基金为例

REITs底层资产类型的扩容及已上市REITs的扩募,均需要不断对各类型、各时期的REITs底层资产价值进行审视,REITs价值评估变得至关重要,其中对投资风险的分析及其对投资价值的影响成为一个关键问题。文章分析REITs投资的风险来源,识别其主要宏观及微观风险,发现在美国、新加坡和中国香港REITs市场上宏观经济及资本市场对REITs投资收益的波动影响较小,主要风险来自微观层面。进而基于这些风险来源讨论REITs投资价值确定中主要风险度量参数—折现率的确定问题,提出三种公募REITs折现率的测算方法:基于同类上市房企β值的累加法、物业资本化率平均调整法、同类REITs收益率类比法。并以招商局商业房托基金(1503.HK)为例,采用三种方法量化其IPO定价中的折现率,为REITs投融资中合理估值的确定提供理论依据与实践建议。

房地产企业杠杆率、房价与系统性金融风险

为厘清房地产杠杆率与系统性金融风险的关系,促进房地产市场的健康发展,防范化解金融风险。文章基于2005—2021年我国30个省(区、市)的面板数据,采用双向固定效应模型及空间杜宾模型实证检验了房地产企业杠杆率对系统性金融风险的影响,发现房地产企业杠杆率与系统性金融风险之间呈现先促进后抑制的“U”型关系,拐点在77.35%左右;房价水平对房地产企业杠杆率与系统性金融风险的“U”型关系具有显著的负向调节作用,房价的上涨能削弱房企杠杆率对系统性金融风险的影响程度;空间视角分析显示,其他省份房地产企业杠杆率上升能够发挥“警示作用”进而抑制本省的系统性金融风险。因此,监管部门应合理监管房企杠杆率水平,并结合房价调控政策灵活实施房企去杠杆率政策。

探析城市商业银行非标准化投资对房地产行业信用风险的影响

文章系统地探讨了城市商业银行非标准化投资对房地产行业信用风险的影响。首先,文章从理论出发,明确了非标准化投资及信用风险的基本定义,并深入解析了商业银行在非标准化投资业务中所呈现的特性。在此基础上,文章分析了非标准化投资如何对房地产信用风险产生影响。为应对这些风险,文章提出了一系列防范措施,包括优化投资组合、健全风险管理机制及加强投资后的管理与监测。通过具体的案例分析,文章论证了上述措施的具体成效,并指出,城市商业银行在进行非标准化投资时,必须全面地考虑其对房地产行业信用风险的潜在影响,并采取有效措施以确保市场的健康稳定。

城市更新中盘活存量资产的机会与风险

在房地产市场不景气和三年疫情影响下,滞压办公商业地产在大城市已经成为“赘肉”。如何盘活存量商办房,激活房地产市场以复苏经济,日益受到关注。我们的建议是“商改租”,在税收优惠情况下,允许土地变性,改为“青年公寓”或“新市民公寓”出租。在此过程中,需要注意“商改租”带来的负面影响,包括群租众多人口带来的管理、安全、子女入学、居住服务等“超载过负”问题。

保交楼背景下我国商品房预售制度的现实挑战与续造路径

最高人民法院民再245号判决书打破了商品房预售制度所建构的风险分担机制,引发学界和实务界对商品房预售制度改革进路的广泛关注。在房地产市场供需格局根本改变的语境下,以预购人承担几乎全部风险为代价来助力预售人的资金流通、保障贷款银行债权的运行模式面临前所未有的挑战:包括内在的利益冲突、风险分担机制不合理、监管制度失灵等三类主要问题。鉴于此,要在利益平衡的理念指导下,以收紧商品房预售的适用条件、细化商品房预售风险分担机制和健全商品房预售资金监管作为制度续造的突破口,将夯实商品房预购人的权益保护作为落脚点,在法治渐进主义的思维下建构商品房预售制度的远期图景。

房地产调控要从防涨转向防跌

当前房地产市场发生重大调整,需求持续收缩,房企经营困难,市场预期尚未改善。为促进房地产市场平稳健康发展,调研组对成都、重庆、广州和武汉四个城市进行了调研,了解相关主体的实际经营情况及政策诉求。为防止市场进一步趋冷,当前应将政策重心从防止房价过快上涨转向防止房价过快下跌,调研组从提振住房需求、优化土地供应、出清市场风险、增强房企信心、稳定市场预期五个角度出发,提出了相关政策建议。

充分发挥金融资产管理公司功能优势,促进金融与房地产良性循环

当前房地产市场形势已经发生深刻变化,房地产风险持续释放的重要原因是金融与房地产的循环出现问题。金融能够支持房地产快速发展,但过度金融化也容易造成行业风险累积;过快降低房地产行业杠杆容易引发风险,并蔓延扩散,房地产作为国民经济的重要支柱产业、实体经济的组成部分,需要适度的金融支持。促进金融与房地产良性循环将成为相关工作主线。从国际经验看,房地产金融风险处置需要充分发挥专业机构功能作用;当前风险化解具有极大难度和复杂性,需要充分发挥金融资产管理公司功能作用:一是发挥跨周期和逆周期调节功能,维护经济和社会大局稳定;二是扭转下行预期,助力行业现金流恢复正常;三是发挥专业处置功能,合理定价资产,分类出清风险。

“房住不炒”背景下房地产企业财务风险评价研究——以Y公司为例

利用F-Score模型,结合相关财务指标对Y公司的财务风险进行评价与分析,得出房地产行业具有脆弱性,房地产企业也面临着较大的财务风险,并通过分析风险来源,提出有效规避风险的措施。

房地产贷款违约与银行系统性风险——基于银行间市场债务违约与资产减值抛售视角

文章构建了银行间市场债务违约与资产减值抛售共同作用下的银行系统性风险形成模型,研究房地产贷款违约冲击下我国银行系统性风险的形成机制。通过对2012-2020年银行体系进行系统性风险测算发现:银行体系能够抵御房地产贷款违约冲击,银行系统性破产主要发生在缩表导致的风险传染过程中;资产减值抛售是造成银行系统性损失的重要因素,银行间市场债务违约对系统性风险的影响有限;不同程度房地产贷款违约冲击造成的银行风险传染强度差异较大;银行脆弱性与银行资产规模关系不大,风险贡献度与资产规模密切相关。研究结论为监管部门提供了银行风险预警与测算的依据。

基于MCLP模型的个人住房抵押贷款违约风险研究

个人住房抵押贷款一旦出现大规模的违约便会对金融体系的稳定和宏观经济的平稳运行带来很大的负面影响。通过对我国商业银行个人住房抵押贷款真实数据进行分析,分离出可能对贷款履约产生影响的个人基本情况、个人信用状况以及贷款合约等15项指标。在此基础上,使用MCLP模型构建了个人住房抵押贷款违约风险模型,并比较了MCLP模型与传统Logistic模型的预测结果,发现前者具有更高的准确度。最后,基于研究结论提出了相关建议。

经济适用房投资额与商品房价格的动态关系

基于VAR模型分析了经济适用房投资额与商品房价格之间的动态关系。Granger因果关系检验结果显示,经济适用房投资额与商品房价格之间存在双向的Granger因果关系;脉冲响应函数图像分析结果显示,经济适用房的投资在初期起到了平抑商品房价格的作用,但随后对商品房价格的上涨却具有推波助澜的作用。

风险溢出、周期性与中国房地产市场系统性风险

从理论角度,本文提出不同城市房地产市场的风险溢出以及房价上行时期的风险累积是导致中国房地产市场系统性风险加大的关键驱动因素。在此基础上,本文对传统系统性风险度量指标进行改进,利用房价上行时期数据构建具有前瞻性的风险累积指标,并创新地运用于中国房地产市场。研究结果表明,中国房地产市场系统性风险的波动性较大,且与政策调控具有较高相关性,但是政策调控对风险的影响作用逐步减弱。城市层面,系统重要性城市主要集中于一线城市和新一线城市。此外,本文指标捕捉的是单个城市与中国房地产市场的同向变动,对于指标值显著为负的城市应予以特别关注,该类城市很可能是房地产市场进入新周期的领跑城市,具有较强的系统重要性。

美德英新等国房地产市场发展和管理经验教训及其对我国的启示

本文总结了美国、德国、英国、新加坡等国推动房地产市场长期平稳健康发展的主要经验及教训,分析了我国房地产市场发展中存在的主要问题,提出建立比较完善的房地产法律体系,为房地产市场长期平稳健康发展夯实制度基础;建立多元化住房保障体系,为房地产市场长期平稳健康发展构建稳定机制;建立人地挂钩的新型城镇化发展机制,从根本上解决房地产市场中土地供需矛盾;推进房地产税费改革,建立房地产市场发展的自动稳定机制;强化住房金融监管,坚守“房住不炒”的定位。

城市间房价相关性与系统性金融风险防范

我国城市间房价呈现较强的相关性,房价泡沫有可能通过城市间价格相关性产生风险传染效应,进而引发房地产行业系统性金融风险。空间滞后模型实证分析表明,周边区域房价、人均GDP和房地产贷款量对我国房价泡沫有显著影响,其中周边区域房价指标影响最稳定,单位房贷比例指标变动对房价影响最大。

我国房地产金融非均衡状况分析与政策建议

我国商业性房地产金融和政策性房地产金融存在明显的非均衡特征。导致房地产贷款结构不均衡的主要原因在于房地产融资渠道单一以及商业银行和房地产开发商的"脆弱性"。住房公积金的分散化管理和现行金融监管制度的不完善也加重了房地产金融的非均衡状况。

基于KMV模型的商业银行房地产贷款信用风险研究

传统的房地产信用风险定性评估方法缺乏客观、公允,难以有效地应对商业银行房地产信用风险计量与管理。选取深市十家上市房地产公司作为研究样本,分别设置绩优股、中等业绩股两个样本组,通过比较两个样本组的违约距离及预期违约率,发现KMV模型总体上能够度量我国上市房地产企业的信用风险水平。建立房地产企业征信系统及信用评级制度、引导房地产企业多元化融资模式、培养信用风险管理人才、建立信用风险数据库等是提高我国商业银行房地产贷款信用风险管理的重要措施。

当前房地产市场运行中需要高度重视的问题和风险点

目前,中国住房市场供求的总量关系正在趋向平衡,要防止在房地产投资规律性回落过程中盲目刺激。区域市场分化仍在加剧,一线城市土地价格高企与部分非热点城市住房供给过剩并存。一旦房地产市场出现下行,有些地方政府融资平台的土地抵押物存在重新评估的风险。建议引导住房向居住本质回归,鼓励支持首套、中小户型住房消费,实施中性的住房金融政策,建立合理的土地供给机制,加快完善房地产税收体系,建立全面、系统、动态更新的城镇住房信息系统,强化市场的预期管理。

我国房地产金融的风险及防范研究

由于美国房价的持续下跌,房贷违约率的上升,美国次级债风波席卷全球。由此引起的金融风波共振之余,让人们更应该反思中国的房地产金融风险。以房地产金融风险概念为基础,分析了我国房地产金融的现状和存在的风险,提出了防范房地产金融风险的具体措施。

《民法典》视域中不动产买受人的法律地位——以“执行异议复议”的修改为中心

不动产买受人执行异议之诉涉及买受人、申请执行人以及债务人三方利益的权衡,实体与程序交织,效率与公平互现。“执行异议复议”赋予不动产买受人与商品房消费者优先于债务人的金钱债权人的法律地位,无法透过事实物权说、法律物权说、中间权利说以及物权期待理论进行正当化阐释,是司法实践为回应长期以来不动产登记现状而采取的合乎实质正义的权宜之计。随着不动产登记制度的确立,在执行异议之诉时应当废除一般买受人排除强制执行的法律地位,保留商品房消费者在法定条件下享有足以排除强制执行的民事权益,以保障住房消费者的生存利益。在借名购房的情形中,尽管房屋的所有权归属在实体法上存在较大分歧,但在程序法上基于执行异议之诉的实质审查原则,借名人对被执行标的享有的权益足以排除金钱债权人的强制执行。

商业银行房地产开发贷款风险及防范

由于现阶段我国房地产市场发展迅猛,使得商业银行房地产开发贷款规模不断增长。本文从影响商业银行房地产开发贷款风险的因素入手,采用层次分析法对政策风险、评估风险、操作风险、市场风险、信用风险进行了量化分析。结果表明:目前我国商业银行房地产开发贷款所面临的风险主要是评估风险和信贷风险。建立完善的评估体系与信用体系,是防范与控制房地产开发贷款风险的主要途径。