宅基地拆迁赔偿的地域差异

本文用全国范围的调研数据和实证分析的方法,发现宅基地占地面积、建筑面积、家庭总人口和村庄距城市的距离这4个因素对宅基地赔偿额有显著的影响,而建筑类型、建筑年份和家庭成员中是否有村干部或党员对宅基地赔偿额没有显著或稳定的影响。笔者同时发现,宅基地拆迁赔偿额在全国有非常显著的地域差异,而河北省三河市燕郊镇的宅基地拆迁赔偿以及我国其他地区的实践,展示了较为成功的在土地农转用过程中引入用地者与土地所有者的谈判和市场机制的案例,为未来征地拆迁制度的变革提供了方向。

城市化进程中农地征收存在的问题与化解路径

土地具有位置固定不变、不可替代性、稀缺性与经济供给弹性有限等特殊性,随着城市化水平的不断提高,通过征收把农业用地转化为非农业用地的趋势不可阻挡。但由于农地的特殊性及其产权不清晰与信息不对称,导致农地征收出现了征地补偿标准低、政府寻租行为与被征地农民生活缺乏保障等问题,经济利益的驱使、农地产权制度不清晰及政绩需要是其主要原因,为此,要从构建城乡和谐、完善农地征收制度与转变思想观念等措施加以解决。

论宅基地资格权确权及其法理依据——以财产属性为视角

研究目的:以集体成员在土地改革时确权的宅基地所有权无偿转移给集体对集体积累的贡献为依据,确定宅基地资格权,阐明此权的财产属性,对其产权市场交易改革实践进行理论总结,推进《农村宅基地使用条例》公正立法和保障农民带财产进城。研究方法:历史和规范分析法,实地调查法。研究结果:当前学界多偏于宅基地资格权的身份属性和无偿取得的特性,而漠视有偿退出和复耕换地票式资格权入市及产权置换。未来,宅基地使用条例应确认:宅基地资格权的身份属性为其物权属性所吸纳;可登记;可转让,转让期满可收回;可继承;转让使用可约定共享、出典和续期。研究结论:剔除了身份和保障功能的宅基地资格权,才能最终真正成为可自由交易、市场化的财产权,建立城乡一体、产权平等的房地产市场。

征地中的外部性影响分析

结合征地补偿中存在的问题,对外部规律性进行了分析,阐述了征地补偿经常忽视的几个问题,探讨了外部性影响在征地补偿中处理的方法,为合理利用土地资源资产提供依据。

失地农民的“制度性损失”:困境与对策

土地征收作为我国农村土地向城市用地变更的方式,因征地程序失范与补偿标准过低,造成了失地农民的“制度性损失”。由于我国农地的非财产性、产权不明和监管缺位,征地补偿不能直接套用以发达产权制度为前提的市场化定价方法。为了实现乡村振兴的目标,切实保护失地农民权益,可以采用一种内嵌农地社会保障价值的新征收补偿标准作为过渡,起到既能补偿农业生产损失,又能确保失地农民社保权益的作用。

农用地分等定级成果在城乡建设用地增减挂钩中的应用——以河北省邯郸市为例

基于城乡建设用地增减挂钩政策,以河北省邯郸市为例,分析了开展城乡建设用地增减挂钩的必要性,并把农用地分等定级成果应用于城乡建设用地增减挂钩项目中,为解决挂钩实施过程中的补充耕地质量问题及征地补偿标准问题提供一定的标准和依据。

论集体建设用地制度改革的法理基础

为实现农村土地制度改革的目标,集体经营性建设用地流转与土地利用管制之间关系的调整,应在保障农民地权的基础上,实现以市场为导向的地权交易与维护社会公共利益之间的适度平衡。为建立城乡统一的、开放的建设用地市场,克服建设用地制度的内在冲突,应完善土地征收制度,更新城乡建设用地增减挂钩机制,推进农村集体产权制度改革,重建土地利用管制的法律基础和土地收益分配体系。