Developing the Commons: Models of Rural Land Trust in China

In recent years,experiments on land trusts(xin tuo)have been made in the rural areas of China.To better understand such practice,this research identifies four case studies based on their operational structures and divides them into government-led models and market-led models.The government-led models include the Yiyang Model in Hunan Province,and the Longgang Model in Hubei Province.The market-led models include the Suzhou Model in Anhui Province,and the Golden Field Series Model in Jiangsu Province.This paper compares their profit-sharing mechanisms with specific attention given to the incentives for the villagers.Findings suggest that the villagers’profits are limited in both models.The government-led models concern less about profits but more on reusing the desolated agricultural land.The market-led models are profit-driven therefore tend to exclude the villagers from the profit-sharing process.

“城乡两栖”视角下农村宅基地“三权分置”问题研究

“三权分置”改革有助于化解“城乡两栖”背景下宅基地的制度困境。在我国城镇化进程和乡村振兴过程中,城乡人口双向流动以及异地居住的“城乡两栖”现象日益明显。人口迁居带来了宅基地及其地上房屋所承载的居住功能弱化,而它们的财产功能和社会情感功能则逐渐增强。总体来看,现有部分制度抑制了宅基地的产权权能开发和资产价值挖掘,造成了闲置、低效利用与隐性流转共存的困局,需要合理推进“三权分置”改革。宅基地“三权分置”改革受到乡村治理机制不完善、产权边界不清晰、农民宅基地权属观念模糊等因素掣肘,面临所有权主体虚置、过度“资本化”等诸多问题,阻碍了相关体制机制创新。为此,“三权分置”改革需要清晰界定“三权”边界,明确宅基地的法权属性,在保障农户资格权的基础上适度拓展宅基地使用权,推动实现宅基地的财产价值;引入市场机制多元盘活闲置宅基地,进而提高土地资源利用效率。

国土空间规划治理体系对乡村产业振兴的影响与赋能路径

乡村产业振兴是实现国家乡村振兴战略的核心内容,但长期面临产业用地供需失配、土地发展权配置失衡、土地用途管控刚弹失调等问题,有待国土空间规划治理体系的优化。文章围绕规划编制、实施和监督三个方面,解析国土空间规划治理体系对乡村产业发展的制约,进而提出国土空间规划治理体系优化的措施和路径,包括着眼于土地发展权均衡配置构建实施导向的县镇村空间规划编制体系,建立土地权益调节与土地综合整治的互促机制,建立多方参与协商的乡村规划治理体系。

土地发展权视角下全域土地综合整治工具探索——以佛山市南海区“三券”为例

全域土地综合整治是稳妥推进农村土地制度改革的关键抓手。在全域土地综合整治中,不同的整治模式会造成土地发展权的非均衡配置,使得被赋予土地发展权的项目容易实施、被削减或终止土地发展权的项目难以实施。本文从土地发展权视角出发,探究了南海区“三券”政策的三个典型案例,分析了“三券”政策的实施机制,指出“三券”政策实质上是通过土地发展权的补偿和转移来保护村集体利益、助力实施全域土地综合整治的有效工具和重要路径。建立和完善土地发展权转移和补偿机制,有利于推进实施全域土地综合整治、解决因土地性质变化而产生的土地收益“暴损”问题,有利于以全域土地综合整治为牵引深化农村土地制度改革,促进乡村振兴和城乡融合发展。

宅基地发展权转移交易:逻辑、演进与机制——基于“集地券”和“复垦券”的双案例比较

宅基地发展权转移交易通过闲置土地资源的优化配置,焕发“沉睡资产”的生机与活力。运用双案例对比分析方法,比较宅基地发展权转移交易“集地券”和“复垦券”的共性与异质性。研究发现:宅基地发展权转移交易是“集地券”和“复垦券”的实质核心,蕴含着增减挂钩占补平衡、土地节余指标交易、土地增值收益分配、票券利用和再利用的核心特征;“产生—交易—利用”的运作范式搭建了“集地券”和“复垦券”的逻辑流程框架,刻画了宅基地发展权转移交易的故事线;“人—地—权—利”四维要素和诱导、整治、竞合、契约、分配、共享的六大机制贯穿于整个运作流程之中。各要素、各机制、各阶段之间的相互耦合确保了政策的长效运作和目标实现。因此,应厘清宅基地发展权转移交易的逻辑、演进与机制,助推闲置宅基地的再利用和资产价值发挥,从而为政府深化土地改革提供智力支持。

国家公园联动发展区宅基地盘活的模式选择:基于群体利益异质性的视角

研究目的:基于群体利益异质性视角,通过比较百山祖国家公园联动发展区内两个典型村庄的特征,辨析经济和社会利益异质性对宅基地盘活的农户自组织模式与政企合作模式选择的影响,为因地制宜选择国家公园联动发展区宅基地的盘活模式提供科学依据。研究方法:案例分析法、比较分析法。研究结果:(1)群体利益异质性所引致的选择性激励能促成宅基地盘活的集体行动;(2)资源禀赋、群体规模、人口流动频率的村庄特征影响群体利益异质性程度;资源禀赋较好、群体规模较小、人口流动频率较低的村庄经济和社会利益异质性较强,资源禀赋较好、群体规模较大、人口流动频繁的村庄经济利益异质性较强但社会利益异质性较弱;(3)经济和社会利益异质性均较强的村庄更容易形成农户自组织的宅基地盘活模式,经济利益异质性较强但社会利益异质性较弱的村庄则适用政企合作模式。研究结论:群体利益异质性是影响国家公园联动发展区宅基地盘活模式选择的关键因素。单一的强经济利益异质性不足以促成宅基地盘活的集体行动,还需发挥社会利益异质性对农户的内生激励作用,更好地落实国家公园全民共建共享的发展理念。

试点地区农户跨村有偿实现宅基地资格权探究——基于安徽省凤阳县燃灯社区的考察

研究目的:探索宅基地农户资格权保障机制是新一轮农村宅基地制度改革重点探索的内容,研究在新一轮改革试点背景下跨村保障农民户有所居何以实现,为试点地区探索宅基地资格权的多种实现形式和深化农村宅基地制度改革提供有益参考。研究方法:基于安徽省凤阳县小溪河镇燃灯社区的考察,从公共池塘资源治理视角出发,借鉴IAD分析框架,分析试点地区农户跨村有偿实现宅基地资格权何以实现。研究结果:科学合理的村庄规划是农户跨村有偿实现宅基地资格权的前提;不同行动情境下约束各主体行为的规则框架是农户跨村有偿实现宅基地资格权的关键;宅基地常务理事会积极作为是农户跨村有偿实现宅基地资格权过程中的重要推动力。研究结论:在农村宅基地制度改革中,试点地区需要加快“多规合一”村庄规划的编制工作,重视发挥村民自治的作用,围绕保障农民基本居住权,在宅基地“三权分置”框架下进一步探索农户宅基地资格权的多种实现形式。

宅基地使用权流转的合宪性分析

随着宅基地“三权分置”政策和地方改革试点深入推进,宅基地使用权流转问题受到学界关注,相关论争背后是宅基地使用权流转的合宪性命题。现行立法坚持农户居住自用、禁止向集体外流转的基本立场,反映出成员居住保障、农地农用、涨价归公等基于集体所有制的目的制约,彰显宅基地作为“公共财产”需要“合理利用”的宪法意涵。同时,宅基地使用权应当是集体成员的一项基本财产权利,宅基地制度改革政策以“扩权赋能”为基本方向,正是还原了宅基地使用权的基本权利属性。宅基地使用权流转与坚持集体土地所有制并不矛盾,现行法上相关限制性规定不具有合宪性。宅基地使用权在赋权流转的同时,应基于“合理使用”受到规划和用途管制之限制。

陇中黄土丘陵区农村居民地空间分布特征及发展策略——以天水市为例

以甘肃省天水市为例,应用GIS空间分析和统计分析方法对农村居民地空间分布特征进行了定量分析,并提出了发展对策与建议。结果表明:全市农村居民地与高程、坡度、坡向、年平均气温、平均年降水量、河流等自然条件在空间分布特征显著,存在一定的梯度分布特征,与公路、河流呈明显带条状分布,全市农村居民地整体空间分布分散、聚集性差。该研究结果可为天水市乡村振兴工作提供参考。

城乡土地融合发展:概念内涵、历史演进与机制设计

破除城乡土地制度二元性,实现城乡土地要素平等自由交换是城乡融合发展的重要内容。新时代重新审视城乡土地关系,建立健全城乡土地融合发展的体制机制对深化土地制度改革、推动城乡融合发展具有重要的理论与现实意义。因此,在辨析城乡融合发展内涵的基础上,融合“产权—市场—规划”三重要素,从城乡土地产权均等化、城乡土地市场一体化以及土地规划与管理统一化三个层面理解和界定城乡土地融合发展的内涵。在此基础上,结合城乡土地制度变迁,系统梳理新中国成立后城乡土地关系的演变历程,并剖析其内在逻辑。以此为指导,基于深化农村土地产权制度改革、健全土地市场交易制度、加强土地规划与管理三个方面提出构建城乡土地融合发展体制机制的框架。

“三权分置”视角下城乡合作建房实践观察与理论模式构建

研究目的:通过实践观察,系统性构建城乡合作建房理论模式,分析不同模式产权配置与风险收益,为推动农村宅基地“三权分置”改革提供理论支撑。研究方法:比较研究法,理论研究法,归纳演绎法。研究结果:(1)在实践观察基础上,从农户合作参与方式和宅基地使用权流转比例维度构建城乡合作建房理论模式,包括农房流转型、个体合作型和成片开发型。(2)从农户角度来说,所需要承担的风险大小依次是成片开发型>个体合作型>农房流转型,即农户的剩余控制权依次增强,合建方依次减弱。(3)三种模式下产权结构与配置不同,所要承担的风险与收益各异,适用的区域也不同。研究结论:城乡合作建房应因地制宜选择不同模式,政府应当加强城乡合作建房管理减少社会资本投机行为,强化集体经济组织的控制权地位,平衡农户宅基地资格权与合建方宅基地使用权权能设置,才能使双方权益得到保障,从而实现城乡融合发展与乡村振兴战略目标。

农村住宅买卖合同的效力——以“房地产权分离原则”和“房地交易一体原则”的区分为研究视角

随着近现代城市多层建筑的出现,产生了房地产权分离原则。该原则逐渐成为整个不动产领域的立法原则,其目的在于赋予多层建筑中的区分所有权人单独处分其房屋的权利。另外,考虑到房地物理属性的不可分性,在房地产交易时应坚持房地一体原则。我们应根据房地交易一体原则,而不是产权分离原则去判断农村住宅买卖合同的效力。农村住宅买卖合同的标的物,既包括农村住宅,也包括宅基地。我国法律对取得宅基地使用权的主体资格有限制性规定,如果农村住宅买受人不具备取得宅基地使用权的资格,转让宅基地使用权无效,根据房地交易一体原则,宅基地使用权转让无效会导致农村住宅买卖合同整体无效。

公私法视角下城镇土地开发权与规划权的现实纠葛

改革开放后,我国的城镇化水平有了长足的提高。在这一过程中,伴随着城镇建设用地使用权法定地位的确立,其作为用益物权的性质被广泛认知并被土地市场所接受;另一方面,其作为开发权的特性虽然被广泛运用于城乡规划实践,但是囿于我国土地公有制的意识形态,对开发权以及规划权作用于开发权时机制的讨论并不充分。城镇开发建设领域中,围绕建设用地指标获取的博弈、“多规并存”“土地财政”等政府层级、部门之间、政府与社会之间的诸多矛盾与问题,究其根本原因是对城镇土地开发权以及规划权的性质认识不清、相关理论研究欠缺、适用法律类型含混。本文尝试从公法与私法的视角,梳理城镇土地开发权与规划权,剖析两者之间的区别与关联,提出面向城镇土地开发的政府职能定位与分工以及规划逻辑框架建议。

乡村产业发展对农户宅基地退出意愿影响研究

乡村产业发展背景下,我国出台了相应的政策,加快落实宅基地退出与产业发展有效衔接,盘活闲置宅基地,使其发挥经济功能,缓解城乡用地矛盾。以乡村振兴为抓手,解析乡村产业发展对农户宅基地退出意愿差异化影响及内在机理。在理论剖析乡村产业发展与宅基地退出双向促进关系基础上,运用2020年中国土地经济调查数据,采用Logit模型进行回归分析。结果表明:(1)乡村产业发展对农户宅基地退出意愿具有正向影响;(2)产业兴旺满意度高的农户样本以及经济落后地区乡村产业发展促进作用更为显著;(3)农户产业利益联结程度对农户宅基地退出意愿起到促进作用。基于此,在推进宅基地退出工作中将乡村产业发展纳入统一部署;推动乡村因地制宜发展产业,调动农户参与积极性,实现乡村产业发展惠及农户,从促进乡村经济转型升级、农户增收、就业机会扩展等方面提高农户宅基地退出意愿。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究

农村集体经营性建设用地入市,是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。入市改革牵涉多方利益,因此,要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下,在现有政策和法律框架内,将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念,贯穿在入市改革配套制度的建构中。本文结合全国入市试点地区的工作实践,研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。聚焦农地入市的法律障碍,提出了相关修法和政策建议。

宅基地确权的社会经济效应:基于全国50035个村庄的经验证据

研究目的:基于产权理论评估宅基地确权的社会经济效应,以期准确把握宅基地确权的现实价值,加快推进农村宅基地确权工作,释放制度红利。研究方法:理论分析法、问卷调查法、广义精确匹配法和回归分析法。研究结果:宅基地确权有助于保障农民居住权益、壮大村集体经济,充分彰显宅基地的社会价值,同时能够促进宅基地流转和经营性利用,释放宅基地的经济价值。具体而言,每100个村庄中,宅基地确权使存在应分未分农户的村庄下降2.8个,村集体获得宅基地增值收益的村庄增加3.8个,有宅基地流转的村庄增加4.9个,有宅基地经营性利用的村庄增加2个。区位条件对宅基地确权的社会效应无显著影响,但会弱化其经济效应。研究结论:宅基地确权是释放宅基地多重功能的前提和基础,未来各级政府还需强化对农村宅基地确权的宣传和支持力度,为有效落实户有所居、发挥集体经济优势、提高农民财产性收入提供制度保障。

宅基地资格权立法表达与实现形式研究综述

研究目的:系统梳理宅基地资格权立法表达与实现形式的相关研究,明确当前宅基地资格权研究的热点、观点及进展,为未来深化宅基地资格权的研究提供参考。研究方法:CiteSpace的文献计量法与文献归纳法。研究结果:(1)当前学界对于宅基地资格权的关注度持续上升,研究内容日渐深化与多元化;(2)当前对宅基地资格权立法表达的研究,主要集中在宅基地资格权的立法困境、法律属性及入法路径三方面;(3)当前对宅基地资格权实现形式的研究,可总结为宅基地资格权实现困境、实现模式、实现路径三方面。研究结论:目前宅基地资格权研究内容主要服务于农民权益保障和乡村振兴战略,研究方法呈现多学科交叉融合态势,研究成果为深化宅基地制度改革提供了重要的理论支撑和科学依据。未来研究需重点关注宅基地资格权入法困境,明确宅基地资格权法律性质,探究宅基地资格权权能及居住保障权益实现的多样化形式,探索建立宅基地资格权退出机制。

农地财产权益与农民消费:来自就近城乡融合式发展家庭的实证研究

农民消费的合理激发对于整体经济活力的释放具有战略意义,特别是在城乡融合背景下,以农地财产权益为代表的消费动能问题研究,具有十分重要的意义。基于中国家庭追踪调查(CFPS)数据,以就近城乡融合式发展家庭为研究样本,采用工具变量(IV)等实证策略,就农地对家庭消费的影响进行评估。研究结果表明:总体上农地的财产权益显著增加了就近城乡融合式发展家庭的消费水平,并优化了家庭的消费结构;异质性分析发现,农地财产权益对年轻、中高收入、无房贷家庭的消费有显著的正向作用;进一步机制检验结果表明,不确定性带来的风险会影响农地的消费效用,有农地家庭参与农地转出可以促进家庭就业结构改善,提高家庭消费。以农地财产权益为视角研究就近城乡融合式发展家庭的消费问题有助于推进以县域为载体的新型城镇化,促进县域范围内要素双向流动和城乡融合发展,提高农民消费在整体经济发展中的作用。

集体主导盘活闲置宅基地的实践路径及制度规范

研究目的:明晰宅基地的盘活形式由“农户自主流转”向“集体主导、统筹流转”的模式转变,探索集体主导盘活闲置宅基地的实践路径及制度规范。研究方法:比较分析法、逻辑演绎法。研究结果:(1)集体主导盘活的试点路径可总结为委托流转、转权流转和扩权流转。(2)路径局限:农户退出意愿掣肘盘活效率、地性转换易导致宅基地面积缩减、受让方权利名称及属性未明晰、单一赋权逻辑较难契合多元流转形式。(3)委托代理方式以及宅基地经营权的规范构造可为集体盘活路径所吸收。研究结论:宅基地用途应适当向经营性利用扩张,农村集体经济组织作为盘活主体和宅基地所有权人,应在充分尊重农户退出意愿的基础上,为受让人设立宅基地经营权,由此构建以农户退出意愿为前提的多元盘活路径。

经济发达地区宅基地退出何以推动乡村振兴--基于扎根理论的晋江市多案例研究

研究目的:以福建省晋江市8个村庄为案例研究区,构建宅基地退出推动乡村振兴的理论模型与影响路径,探究经济发达地区宅基地退出如何推动乡村振兴目标实现。研究方法:扎根理论、实地调查法和案例研究法。研究结果:地方政府、村集体、农户等不同主体在宅基地退出过程中有不同的行动逻辑,宅基地退出从产业发展、乡村规划、基层治理、分类推进、文化彰显5个方面形成系统的有机整体。而土地要素激活、人地关系协调、交易费用降低与差异化退出模式的运行机理形成的“内生推力—外源拉力—系统突变力”的作用力,有助于推进乡村振兴目标实现。不过,基层政策执行中的偏差与机会主义也会导致治理效能不足。研究结论:未来应从基层治理和乡村规划两方面设计出宅基地盘活利用的整体制度,以更好地激活乡村振兴内在动力,协同推进农村宅基地科学有序退出和乡村振兴战略的实现。