租购并举中公共服务均等化路径选择研究

当前我国正在大力推进租房市场发展,其中租购双方公共服务权益不对等是租房市场发展的主要障碍,通过明确租房者相应的市民权益,实现"租购同权"是深化租购并举住房制度的重要推动力。目前我国与住房相关的公共服务权益主要有户籍、教育、社区服务、公积金使用等,实现租房者在相应权益享有上的困难在于公共服务资源的有限性,供给的稀缺性与需求的强烈性形成对比。通过树立"租购同权"的相关理念,同时加强立法进程保障租房者权益,另一方面扩大公共服务供给力度,结合相应的配套政策,逐步改善和确保租房者相应市民权益,最终实现我国租房市场的持续稳定发展。

循序渐进推动“租购同权”的政策研究

“租购同权”是促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件。“租购同权”的内涵包括适当居住权和基本市民权。制约“租购同权”发展的核心问题是城市公共服务资源供给难以充分满足居民日益增长的需求,尤其是与“学区”紧密联系的优质教育资源供给存在明显短缺。在基本公共教育方面,租购住房之间的差异已经超越户籍,成为优先级更高的排序影响因素。“租购同权”的发展应该遵循循序渐进的原则,分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步向实现多项、全面同权迈进。由于“租购同权”涉及多种公共资源的分配,必须推动户籍、教育、医疗等多部门的联动合作,进行整体性、系统性的体制机制改革。

城市住宅小区居住者权概念及其保护法理

因缺少居住地户籍或业主身份,我国城市住宅小区的很多居住者一直处于权利缺失的状态,“租购同权”政策因缺乏法律的规范而无法起到实际作用。“居者有其屋”并不等于居者有其权,即“因稳定居住事实而平等享有居住地基础公共服务和社会福利,以及参与居住地社区、住宅小区公共事务决策、管理和监督的权利。”居住者权的概念有别于住房权和居住权,居住者权不仅有法理依据,而且有现实的实现基础。

保障性住房、社会身份与公平感——来自社区实地实验的证据

2020年中央经济工作会议指出要重视保障性租赁住房建设,同时明确提出要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。长期租购权利的不平等容易使得人们在心理认知上给予租房与购房不同的价值权重,这种认知上的差异进一步造成了租、购两类住户社会身份上的差异。因此,探究租购身份差异是否会影响人们日常交往时的公平感,对于改善人民居住条件,避免租购不同群体之间的社会分割,促进全体人民共同富裕有重要意义。为控制其他因素的干扰,我们运用实地实验方法,以同一社区的经济适用房住户和公租房住户为实验对象,以是否公开租购身份信息为干预手段,将租购身份外生地引入最后通牒博弈中,从自我认知和对他人的认知两个角度考察租购身份是否会影响租、购住户之间的公平分配行为。结果显示,公开租购身份会唤醒租房者的自我认知,长期的租购权利不平等使得租房者渴望更公平的资源分配。同时,公开租购身份也会改变人们对他人的认知,相比于面对购房者,人们在面对租房者时会提出更加公平的分配方案。

论我国居住权制度的构建——兼议居住权制度视角下“租购同权”困境的解决路径

居住权作为一项古老的权利类型,滥觞于罗马法。在我国,居住权的兴起到立法承认这一自下而上的过程与罗马法时期居住权的流变有极大的相似性。我国《民法典》物权编首次将居住权确立为一项独立的、法定的用益物权,意义重大。但其立法设计遵循居住权的人役性,撷取居住权在婚姻家庭中的供养、扶养功能而忽视居住权在促进房屋多元化利用上的潜能。我国居住权制度设计人役性有余,流通性不足,为了实现"住有所居"的目标,有必要补足居住权立法缺漏,赋予居住权相当的流通性,藉此再将居住权引入到"租购同权"政策,实现从"租购同权"到"居购同权"的转变,以发挥居住权在房屋多元化利用中的特有功能。

“租购同权”政策与租房群体的消费相对剥夺

针对公共服务获取的“权利平等”何以提振居民消费需求的问题,基于中国劳动力动态调查,实证评估“租购同权”政策对租房群体消费差距的影响。结果表明“,租购同权”政策显著提升租房群体的消费支出,降低租房家庭在其所在参照组内受到的消费相对剥夺。机制分析发现“,租购同权”政策可通过提高租房群体的基本公共服务可及性,进而影响其消费相对剥夺。异质性分析表明,政策效果对处于房价较高地区、财政能力较强地区、年龄较高、以低技能劳动力为主的家庭缓解作用更强。

租购同权:何以可能?

近期,"租购同权"引发社会热议。"租购同权"与"租户同权"是中国发展的必然趋势,但其落地难度与所在城市的户口含金量紧密相连。在教育和医疗等优质公共资源的供给并没有增加的情况下,一线与部分二线城市实行租购同权,近期内其象征意义远大于实际意义。相反,因附着在租赁房屋上的利益陡增、"竞自持"及"竞建保障房"土拍模式下商品房用地减少,房租和房价双重上扬的可能性增加。对"同住不同权"问题的化解,还需要户籍制度改革和公共资源的均衡化配置。

法律理性视角下租购同权政策的名与实

自2015年中央经济工作会议明确了以租购并举为我国住房制度改革的主要方向以来,如何破除老百姓心中唯有买房才能安居的固有观念,通过租房来保障人民群众享有居住正义,成为改革的重点与难点。除增加供给以外,租购同权也迅速被各地政府加入政策清单之中,成为培育与完善住房租赁市场的发力点。然而,在剥开大众舆论塑造出的神话外衣之后,所谓租购同权究竟包含何种权利以及如何衡量等同维度,却充满了谜团和变数,亟须置于法学场域中进行祛魅、诠释与重建。

租购并举中公共服务均衡化实现机制研究

当前我国正在大力推进租房市场发展,其中租购双方公共服务权益不对等是租房市场发展的主要障碍,通过明确租房者相应的市民权益,实现“租购同权”是深化租购并举住房制度的重要推动力。目前我国与住房相关公共服务权益主要有户籍、教育、社区服务、公积金使用等,实现租房者在相应权益享有上的困难在于公共服务资源的有限性、供给的稀缺性与需求的强烈性形成对比。通过树立“租购同权”的相关理念,同时加强立法进程保障租房者权益,另一方面扩大公共服务供给力度,结合相应的配套政策,逐步改善和确保租房者相应市民权益,最终实现我国租房市场的持续稳定发展。

租购同权过程中住房权与公共服务获取权的可能冲突——为“住”租房还是为“权”租房

租购并举是中央近年来明确下来的中国未来住房市场发展的新方向,力图以此解决住房市场发展不平衡、不充分的问题。在此背景下,租购同权作为推进租购并举的一个重要政策导向被提出来。然而,在优质公共服务空间非均衡的客观背景下,租购同权虽然有助于快速增加住房租赁需求、壮大租赁市场规模,但也有可能刺激大量中高收入群体为获取稀缺公共资源等进行投机性租赁,加快稀缺公共服务在租金上的资本化,导致租金快速上涨,从而产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应。究其根源,脱离国情和实际片面强调租购同权,可能会放大住房权与公共服务获取权之间的内生矛盾,导致一部分群体从为"住"租房转向为"权"租房,弱化住房租赁的消费功能,加剧住房供给的结构性矛盾。因此,在努力增加公共服务配置空间均衡和推进各项配套性制度改革的同时,还要从真正理解什么是住房权入手,找准住房租赁市场的功能定位,将保障住房权与保障公共服务获取权合理脱钩,防止公共服务获取权被资本化、金融化,只有这样才能更好实现住房市场租购并举,进而保障全体人民住有所居。

破解住房短缺问题:租购同权的内涵确证、困境溯源及路径规制

为了破解城市日益凸显的住房短缺问题,各地政府纷纷采用"租购同权"。该政策旨在满足支付能力有限的人群的租房需求,但在实践过程中却面临着一系列困境。本文以恩格斯《论住宅问题》中对住房短缺问题的分析方法为切入点,厘清租购同权的实质及困境,并在确证困境的基础上探讨了实现租购同权的路径选择,以破解住房短缺问题,满足人的租房需求,解放土地对人的束缚,促进人的自由全面发展。