租售同权背景下房价与租金的关系研究

基于2011—2021年21个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租金价格的面板数据,运用单位根检验、Hausman检验、固定效应模型等方法,在租售同权政策背景下,研究中国城市新建房价和二手房价与租金的关系。结果发现:实施租售同权政策前,各城市新建房价和二手房价对租金都有显著的正向影响;实施租售同权政策后,各城市新建房价对租金没有产生影响。研究结论表明租售同权政策能够稳定房价,促进房地产市场健康发展。基于此,提出改善租售同权政策的相关建议。

“租购同权”政策对我国大中城市房价的影响研究

根据2014年1月至2019年12月我国35个大中城市的面板数据,运用双重差分模型考量了“租购同权”政策对房价的影响。结果显示:“租购同权”政策不仅能直接有效地抑制试点城市新建商品住房及二手住房房价的增长,还能通过降低房价上涨预期间接平抑房价增长速度,且该政策对不同属性的住房市场及不同建筑面积的住房影响也不同。鉴此,应继续落实“租购同权”政策,大力发展住房租赁市场,增加优质教育资源的供给。

“租购同权”下房价对劳动力流动影响的研究

以我国35个大中城市2010-2019年的数据为样本,基于DID方法分析"租购同权"政策对房价及劳动力流动的影响及作用路径。研究表明:"租购同权"政策可以抑制房价上涨,但其抑制作用存在一定限制;"租购同权"政策通过限制市住房价格的增长,降低了劳动力流入的迁移成本,使得更多的劳动力愿意流入政策试点城市。根据理论分析和实证结果,本文从人才引进、土地财政、市场监管、房源供给以及融资渠道五方面,提出促进住房租赁市场高质量发展的政策建议。

有限责任公司股权转让若干法律问题探讨

有限责任公司股权转让包括内部转让和外部转让。股东之间转让股权一般是自由的,但受公司章程的限制。股东向公司以外第三人转让股权关系到其他股东权利的保护,所以在实务中,应全面理解把握法律规定的同意条件和优先购买权两个实质性条件。

房屋承租人优先购买权制度适用中的法律问题探析

我国合同法规定了房屋承租人对租赁房屋享有优先购买权,但这一制度在适用中仍然存在一些问题需要解决。文章提出,打包销售可否作为"同等条件"应依据是否存在"不搭售将对出租人造成不利益"这一事实进行判断;在出租人要求打包销售时应允许承租人选择适当加价仅购买租赁的房屋;应将优先购买权界定为形成权以方便承租人优先购买权的实现;鉴于承租人优先购买权制度追求的价值目标已经不复存在,应允许当事人通过合同约定预先抛弃这一权利。

康德视野中对人权与对物权的区分

康德在其名著《法的形而上学导论》中,以其意志哲学为出发点,对“对人权”与“对物权”的区分进行了独到的分析。他区分了物权的形式定义与真正定义,指出了物权的绝对性;他将对人权还原为一种意志关系,将对人权的客体理解为人的行为,还将交付理解为一种合同;他提出了特有的“物权性的对人权”这一概念,并分析、论证了“买卖破租赁”的命题,从而指出了物权的优先性。康德的这些观点对于后世民法教义学与立法产生了重大影响。

租购并举中公共服务均等化路径选择研究

当前我国正在大力推进租房市场发展,其中租购双方公共服务权益不对等是租房市场发展的主要障碍,通过明确租房者相应的市民权益,实现"租购同权"是深化租购并举住房制度的重要推动力。目前我国与住房相关的公共服务权益主要有户籍、教育、社区服务、公积金使用等,实现租房者在相应权益享有上的困难在于公共服务资源的有限性,供给的稀缺性与需求的强烈性形成对比。通过树立"租购同权"的相关理念,同时加强立法进程保障租房者权益,另一方面扩大公共服务供给力度,结合相应的配套政策,逐步改善和确保租房者相应市民权益,最终实现我国租房市场的持续稳定发展。

城乡规划中建设用地利用的效率与公平

本文研究的目的是探讨国土空间规划中建设用地利用的效率与公平问题,采用土地地租、土地产权、土地寻租和租值耗散等概念来研究上述土地利用的两大问题。20世纪80年代以后,三种不同的产权制度同时存在,即增量土地市场出让制、存量土地行政划拨制和乡村土地集体所有制。三种制度下的土地交易产生了土地寻租和土地租值耗散。研究提出必须完善建设用地市场机制和均衡分配建设用地指标措施,阻止土地寻租和租值耗散。在此基础上,进一步提出国土空间规划增量建设用地指标分配的建议,以及对城市存量建设用地进行改造时为保障土地增值或减值的效率与公平所应采取的措施。国土空间规划中建设用地指标利用的效率与公平,是可持续城市化不可忽视的重大因素。

产权、寻租与保护价收购粮食探讨

在目前国家按保护价敞开收购农民粮食的情况下 ,将确定粮食质量这一产权配置给征收人员导致了租金的存在 ,而对交纳主体这一产权未加约束使寻租活动最终产生。因此解决这一问题的途径包括将确定粮食质量的产权配置给农民和确保农民成为惟一的交纳主体等。

循序渐进推动“租购同权”的政策研究

“租购同权”是促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件。“租购同权”的内涵包括适当居住权和基本市民权。制约“租购同权”发展的核心问题是城市公共服务资源供给难以充分满足居民日益增长的需求,尤其是与“学区”紧密联系的优质教育资源供给存在明显短缺。在基本公共教育方面,租购住房之间的差异已经超越户籍,成为优先级更高的排序影响因素。“租购同权”的发展应该遵循循序渐进的原则,分类型、分层次有序推进,从单项、基本同权逐步向实现多项、全面同权迈进。由于“租购同权”涉及多种公共资源的分配,必须推动户籍、教育、医疗等多部门的联动合作,进行整体性、系统性的体制机制改革。

租购同权与扩大供给:中国住房租赁市场因城施策的理论与实证

租购同权和扩大租赁房供给是中国促进住房租赁市场发展的两大政策基点,但不同城市适用性和效应差异巨大。基于控制住房成本原则,从住房市场供需和居民租购选择视角提出"价格要挟"假说并构建模型,解释房价和租金运行机理,分析政策在不同城市的效应差异以及可能导致的租金上涨程度;将分析简化为对城市远期均衡租价比偏离度的评估,构建指标对36个城市进行实证。结果表明,目前只有少数城市适宜推出租购同权政策,部分已出台租购同权相关政策的城市引发租金上涨压力较大,确实需扩大租赁房供给、稳定市场租金预期;一些城市单纯扩大租赁房供地则可能导致土地浪费,只有特定阶段二者才适合同时推出,而过早推动租赁房规模化经营可能增强价格要挟、推高租金。

租购同权:缓解义务教育供给侧矛盾的“药方”

充足的教育资源供给是办好人民满意的教育的重要前提。然而,现实中的教育资源供给还不能满足人民对优质教育的多元化需求,呈现出一定的结构性矛盾。在我国脱贫攻坚的决胜阶段,进一步提高全国义务教育巩固率,是解决义务教育不平衡不充分发展"最后一公里"问题的关键。《义务教育法》规定地方政府要为适龄儿童提供平等接受义务教育的条件,然而现实中各地义务教育资源供给难以平衡。为了舒缓教育资源供给结构性矛盾,"租购同权"政策被正式提出,旨在通过政策引领来实现义务教育的均衡发展。从理论来看:公共性是"租购同权"政策的公平逻辑,体现了政策主体的公共表达、政策客体的公共效用、政策手段的公益导向;法理性是"租购同权"政策的法治逻辑,在这个逻辑中,"平等"是法理基础、"正义"是法理原则、"程序"是法理规范。"租购同权"政策通过调节规范住房租赁,能够推进公共服务权益均等化、有效缓解随迁适龄儿童只能在户籍所在地就近入学的义务教育供给侧结构性矛盾,对全国各地因地制宜制定促进义务教育公平发展的政策具有理论和现实价值。

根据土地原理评价中国近现代农村土地使用制度

首先推导合乎自然法则的土地产权理论,即"土地原理"。然后在对近现代中国土地使用制度的转移过程进行回顾的前提下,按照已推导的土地原理,对近现代中国农村土地使用制度是否符合土地原理,进行了分析。并进一步指出如何完善现行家庭联产承包责任制。

抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配

"租购同权"、"租售并举"以及"共有产权"的目的均在于改变购房偏好,鼓励租房,回归住房的居住属性,让更多的人有房可居,从而抑制和稳定房价。从"租购同权"的由来出发,对各地的相关政策进行归纳、梳理和比较,找出其关键所在,探索"租购同权"执行中存在的困境。借鉴发达国家和地区的成功经验,找寻对房地产销售和租赁市场产生的深远影响,探索"租""购"是否可以真正同权,"租""售"是否可以完全并举以及"共有产权"能否实现,并提出相关措施,以推动房地产市场的持续、健康、稳定发展。

租售比失衡与租金调控矛盾:政策调控如何权衡--来自国内外的观察与思考

党中央、国务院高度重视大城市住房问题,而大力发展租赁住房市场是解决大城市住房突出问题的重要举措。但当前我国住房租赁市场面临租售比失衡与租金调控矛盾,两者的相互作用,将在市场关系协调、金融资源配置和利益相关方行为等多层面产生影响。从实践情况来看,国内不同类型城市受现实基础和供求关系影响,住房租赁市场发展的核心诉求及政策导向存在一定差异,由此形成了差异化的租赁市场发展路径,发达国家基于成熟的市场和完善的制度,在经营运作、租金调控以及租售同权等方面成效显著,国内外探索实践为全国住房租赁市场协调发展提供了参考经验。未来住房租赁市场发展要遵循因城施策、分类调控的原则,在保障供给稳定、维持租赁企业可持续经营的前提下合理调节租金涨幅,但不宜实行租金管制。此外,还需尽快出台租售同权全国性规范,降低租、售权益差距,提升租住意愿,缓解租售比失衡问题。

雄安新区住房建设与发展路径研究

规划建设雄安新区,是党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大战略决策部署。在经济新常态下,雄安新区住房建设应全面落实"房子是用来住的,而不是用来炒的"这一理念。本文将基于雄安新区的战略定位,提出以发挥政府主导作用、完善新区原居民的利益补偿机制、构建多层次的住房供应体系为主体的住房发展路径,以实现"居者有其屋"的目标,从而使雄安新区成为中国住房市场改革与创新的样板城市。

评析蒲鲁东、恩格斯住宅方案及对我国的启示

随着我国经济社会的飞快发展,人们的生活水平不断提高,在传统住房价值观的影响下,人们的住房需求日益旺盛。住房供给有限、高昂房价与需求持续上涨的刚性矛盾,给政府和人们出了一道难题。作者将着重介绍蒲鲁东主义者所提供住宅方案和恩格斯对其的看法,并对他们的方案进行评价,提出蒲鲁东主义者的住房方案与恩格斯的住宅办法分别为我国消除并彻底解决住房短缺的问题提供了新思路与根本方向的观点。

新形势下租购融合的破局之道

本文系统梳理了中国住房政策体系,分析了租赁住房需求与供给关系,从制度层面和市场层面系统分析了当前租赁住房存在的问题,揭示了阻碍中国住房市场发展的根源以及当前住房发展面临的突出矛盾与痛点。针对突出问题提出通过租购融合发展模式有效解决当前市场结构性供需错配问题,破解去金融化、去杠杆化以及地价、房价相互助推循环上涨等难题,使住房真正回归居住属性,提高市场各参与主体推动住房市场发展的积极性,贯彻落实中央房住不炒、租购并举的指示精神。

平等自然权利:马克思《1844年手稿》第一笔记隐含的预设

马克思在《1844年经济学哲学手稿》第一笔记中,通过对古典经济学的工资、利润和地租概念的考察,提出了著名的异化劳动理论。在马克思关于地租和异化劳动的论述中,平等自然权利的观念一直以一种隐而未彰的信念存在着,事实上这种存在在私有制条件下表现为自身的反面。如果不平等、不自由是异化劳动的结果,那么在异化还未出现之时平等必作为自然权利而存在。本文试图从平等自然权利的规定出发,通过分析笔记本Ⅰ中关于地租的来源和异化劳动的二元结构,揭示出《手稿》笔记本Ⅰ所隐含的平等自然权利的预设。

关于房屋买卖权中优先购买权问题的探讨

为保护利害关系人的利益,稳定住房秩序,保持所有权与使用权的一致性。关于房屋买卖中优先购买权的特性,时间界限问题以及纠纷的处理问题己成为我国今后民事立法中需不断加强与完善的重要环节。