Floor Area Ratio Regulation in Urban Planning Administration:From Technical Rationality to Policy Attribute

As the key feature of land resource allocation and the core index of micro density control,floor area ratio(FAR) regulation should simultaneously implement macro density policies,guide urban development policies and maintain social equity.This is possible because of its technical,social and property attributes.However,lacking systematic theoretical guidance,it becomes a focus of debate in planning administration.This paper analyzes the attributes of FAR in order to discuss regulation methods,countermeasures and suggestions on FAR which best fit current planning and administration.

高容积率小学建筑交通空间寻路认知研究

高容积率校园作为目前城市发展中重要的小学校园形式,用以缓解当下义务教育阶段学位的供需矛盾,从而进一步推动教育公平的实现。超高的建筑容积率作为这种校园类型的主要特征,会对学龄儿童的行为举止、心理情绪等造成巨大影响。选取红岭实验小学和坪山实验学校作为校园案例,并建构适合于学龄儿童的三维虚拟模型,通过寻路实验的方式获取儿童的寻路行为和空间认知的特征,总结提炼出影响儿童认知的交通空间要素,以期为同类高容积率小学交通空间的优化提供理论支持与参考。

城市轨道交通对容积率影响的定量分析——以东京为例

以东京为例研究城市轨道交通对容积率影响的定量关系,可为我国城市轨道交通站区土地资源的合理配置与优化利用提供指导依据。选取区位、建筑类型、到车站距离、地价作为影响地块容积率的因素,并构建了带交互项的线性回归模型进行分析。p值检验结果表明带交互项模型更适用。研究显示“到车站距离”对商业建筑容积率的影响大于居住建筑,商业建筑“核心区”与“到车站距离”间交互影响程度最大,居住建筑“市区”与“到车站距离”间交互影响程度大于郊区。研究结果为调整国内城市轨道交通站区商业建筑物布局,优化城市核心区轨道交通站点周边商业建筑物容积率及调控城市市区与郊区轨道交通站点周边居住建筑物差异化规划提供依据。

城市空间结构优化与企业创新

作为要素和经济活动在空间上的组织形式,城市空间结构合理与否关系到各类创新要素能否在城市中有效组织、配置和利用,因而也势必会对企业的创新行为产生深刻影响。文章以中国土地市场网每宗交易土地的地理信息和容积率数据测算中国各城市的空间结构,探讨了城市空间结构对企业创新的影响效应。结果显示,城市空间结构优化会通过规模经济效应和空间技术外溢效应推动企业创新,该结果在考虑样本极端值、变换指标测度方法和控制内生性问题后依然较为稳健。进一步研究发现,商服用地和住宅用地空间配置带来的城市空间结构变化有助于促进企业创新,但工矿用地和公共用地配置导致的城市空间结构变化并未对企业创新产生明显影响;地方政府增长竞争导致的过度干预行为弱化了城市空间结构优化的企业创新效应;单中心和多中心城市空间结构的优化均有助于推进企业创新。

轨道交通TOD推进城市更新的机制保障与实现路径——以东京二子玉川站再开发为例

以公共交通为导向的城市开发(transit-oriented development,TOD)是实现特大城市有效更新的重要路径。针对轨道交通TOD推动城市更新的机制保障及实现路径问题,从制度特征、核心主体及更新规律3个层面总结东京轨道交通TOD推动城市更新发展的特征,分析东京二子玉川站再开发案例。研究结果表明:政府通过赋予以轨道主体为核心的再开发组织法定权利,将规划开发及土地利用的权利下放给市场,可以实现再开发组织自主进行项目设计和项目开发;实施“再开发促进地区”制度,放宽再开发区域内的容积率限制,能够激励轨道主体参与公共空间建设并获得更高的开发强度,推动土地利用价值最大化并实现参与主体的利益平衡。研究成果以期为我国特大城市TOD模式下的城市更新提供经验借鉴。

广州市住宅容积率的时空分异、影响因素及超标管控

利用高德地图POI、人口密度、土地价格、数字高程模型等多源数据,借助空间自相关、地理探测器等方法,探究2012—2022年广州市住宅容积率的时空分异、影响因素及超标管控。结果表明:(1)广州市住宅容积率等级高,变化大,并经历波动和隐性稳定两阶段,2016年为最大值4.0,2018年为最小值2.5。(2)住宅容积率总体呈中心高集聚、边缘低集聚的圈层递减特征,且超标地块数量占比近40%,老城区超标率甚至高达84%以上。(3)住宅容积率空间分异受到自然环境、建成环境、地块属性和社会经济等多维度因素的共同作用,且土地价格、人口密度是主导因素。(4)制定强度分区方案、控制指引及调节系数,对住宅容积率实施刚性管控和弹性调节,实现广州市住宅容积率分区分级管控应对。

高密度城区中小学次级地面设计方法初探

新型城市化以及教育模式革新背景下,一场有关成长空间的变革亟待发生。研究以高密度城市环境下中小学校园设计为出发点,分析其产生的原因与出现的矛盾,进而引入次级地面的概念并分析次级地面运用到中小学校园设计的必要性,最后从可供活动交流的空间、满足弹性使用的需要、提供灵活改建的可能三方面提出次级地面在中小学校园设计的方法,为我国高密度城市环境下的中小学校设计提供新的设计思路。

基于遥感和行业调查数据的城市土地集约利用水平评估

为科学评价城市功能区的土地适宜性、精准评估城市土地集约利用水平,以内蒙古自治区呼和浩特市为研究区,整合行业调查数据和利用遥感影像提取的信息,建立指标体系;以土地为本底进行量化和融合,评估城市功能区划和土地集约利用水平。判别分析显示,93.0%的功能区有共同多元数量特征,表明功能定位和土地用途适宜。采用阴影面积占比、植被面积占比、影像主成分等遥感因子,碳储量、建筑密度、居住功能区地价、商业功能区地价等调查数据,建立高精度多元回归模型,推算容积率,可实现土地集约利用水平定量评估。研究表明,基于遥感和行业调查数据的城市土地集约利用水平评估方法可行,具有推广应用价值。

上海市中心城容积率转移的创新实践探索

《上海市城市总体规划(2017—2035年)》明确了存量发展的总体要求。回顾上海市开发强度控制体系自1990年代建立至今的发展演进,分析当前中心城开发总量管控、旧改风貌保护的新挑战,借鉴国内外相关经验,结合上海国土空间规划“总体规划—单元规划—详细规划”实施体系的3个层次,提出中心城容积率转移的规划实施策略。其中单元规划层次重点是结合中心城单元规划编制,明确容量转移价值导向、转移原则和空间指引;详细规划层次重在探索管理制度的创新,明确容积率转移的适用情形、方案评估要求等审批管理实施路径。最后探讨了搭建容积率转移的公共平台、加强交易过程的监督监管等相关政策机制保障。

我国容积率转移的法律属性与制度完善

作为一种新型土地规制工具,容积率转移为实现国土空间开发与保护之间的平衡提供了新的选择。从行政法视角观察,既有以土地开发权交易阐释容积率转移法律属性的学说忽视了其背后所蕴含的公权力色彩,应将其界定为行政补偿。中央立法虽然没有明确规定容积率转移,但宪法文本和地方性规范为其存在提供了依据。容积率转移的法律构造包括范围、对象与程序三个核心要素,其在实践运行中表现出缺乏统一立法、实施范围较为有限、存在负外部性等问题。在构建国土空间开发保护制度体系的背景下,为促进容积率转移的推广运用,可以从制定统一法、构建交易平台以及加强程序控制等三方面展开法治化建设。

建筑底层室内自然采光面积配比优化仿真

以提升建筑底层室内自然采光面积配比为目的,提出建筑底层室内自然采光面积配比优化仿真方法。方法以某住宅底层一楼为仿真研究对象,依据室内自然光面积配比评价指标,并使用建筑性能分析辅助软件Ecotect生态建筑大师构建住宅仿真模型后,提出住宅底层一楼室内自然采光面积配比优化方法。仿真结果表明,对上述建筑增设连廊、变更窗台尺寸和窗台高度、更换玻璃以及变更室内软装均可有效提升其室内自然采光面积配比,使室内的采光系数得到较大的提升。且在阴天状况下可使室内不同位置处的自然光照度最小值均高于0.82,具备良好的应用效果。

探索高密度的文体建筑模式

深圳市是一个人口众多、密度高、容积率高的城市,土地资源十分紧张。本文以大浪文化艺术中心及大浪体育中心为建筑设计研究实例,结合公共建筑设计原理及相关设计规范,从设计理念、规划布局、交通流线组织建、功能布局、建筑造型等方面,较为翔实地阐述了高密度的文体建筑的设计理论及方法。通过对本项目建筑方案的深入分析及取得的社会效益,探索高密度、高容积率、功能复合型的文体建筑新模式。

1949年以来兰州城市资本密度空间变化及其机制

构建了计划经济体制和中国转型期城市资本密度空间分布理论模型,并以兰州市为例进行了实证。利用高精度卫星影象和大规模实地调查方法获取数据,采用GIS手段和数理统计方法,利用建筑高度指标,分区、分行业对兰州城市资本密度空间变化进行了深入研究。同时,采用资本存量增量(或增长率)/建成区面积增量(或增长率)的指标衡量资本角度的城市紧凑化程度,研究了城市紧凑化变动过程。结果表明:①中国计划经济体制下的城市资本空间密度为缓慢波动下降或均衡分布规律,甚至出现上升趋势。转轨期(中国)城市资本空间密度由中心到外围的相应规律则居于两者之间,存在向市场经济空间模型靠近的趋势;②中国城市计划经济体制下的用地空间由中心到外围呈现商务→住宅→工业→农业的模式,而转轨期依然基本保留了此特征;③转轨期的建筑高度提高速度存在加速趋势,住宅、商业、办公等类建筑高度明显高于计划时期,其空间分布模型也更接近市场经济体制模型;④从资本视角审视,中国城市将更加紧凑化,且随时间的推移,城市资本密度空间变化曲线大致存在较为明显的"雁行波动上升式"规律。

不同建筑容积率下密集建筑群区地面沉降规律研究

随着城市规模的发展,密集建筑群所引起的工程性地面沉降问题越来越引起重视。借助离心模型试验手段,探讨建筑容积率因素对上海软土地区密集建筑群区工程性地面沉降的影响规律。试验结果表明:软土地层沉降是工程性地面沉降的主要组成部分,地层及区域各点随时间的沉降变化量均符合指数函数关系;密集建筑群区的地面沉降存在明显的叠加效应,并随建筑容积率的增大呈增加趋势;在试验指定的建筑容积率下,地面沉降的叠加效应存在明显的时间效应;建筑容积率需控制在一定的范围内,以防止地面沉降超过其容许沉降量,而成为引起城市环境问题的不稳定因素。

轨道交通TOD开发密度分区构建及容积率确定——以深圳市轨道交通3号线为例

为满足轨道交通站点周边土地开发的需要、形成TOD的发展格局,从站点类型和开发圈层两个层面构建站点周边土地开发的密度分区制度,制定一套适用于不同类别地区的开发强度标准,作为土地开发容积率的控制准则。依据车站功能定位将车站划分为综合站点和一般站点两种发展区域类型;利用非参数统计学的局部线性回归法对地价和地块距站点距离两个参量进行拟合,确定轨道交通影响半径,进而将站点周边划分为三个圈层,300m以内为高密度复合开发区,300～600m之间为中密度开发区,600～1000m之间为低密度开发区,开发强度随用地与车站距离的增加而递减,商业开发应尽量建于核心圈层。应用经济学原理分析土地开发强度与开发利润的关系,分析结果表明,存在使土地开发利润最大的最佳容积率;以政府利润最大化为优化目标,构建土地开发强度优化模型,并进行敏感性分析;利用深圳市轨道交通3号线沿线住宅售价和建造成本测算了各密度分区的最佳开发强度。

基于QuickBird的城市建筑景观格局梯度分析

研究城市建筑景观的梯度变化特征,对城市规划与管理的合理调整有着重要的意义。应用QuickBird影像,基于Barista软件提取了建筑物三维信息,采用建筑平均高度、建筑密度、容积率、建筑高度标准差、建筑体形系数等指标,结合梯度分析法研究了铁西区建筑景观格局的梯度变化。结果表明:从1997到2008年,低层与多层建筑是主要的建筑景观组分,平房与低层建筑占地面积比重显著下降,多层、中高层与高层建筑比重上升。建筑平均高度、容积率与建筑高度标准差逐年上升,建筑密度、建筑体形系数与景观形状指数下降。建筑向垂直方向扩展,建筑能耗降低,形状更加规则。建筑景观的梯度变化与距市中心距离的远近没有关系,与区域功能相关,商业区建筑平均高度与容积率最高,政府所在地范围内建筑密度最大。

基于高分辨率遥感影像的城市建筑密度和容积率提取方法研究

尝试利用QuickBird高分辨率卫星影像上的阴影来提取建筑物高度信息,并将其应用于计算城市建筑密度和容积率的领域中,探索一种快速、有效的估算建筑密度和容积率的方法。以重庆市渝中区为例,计算该区域的建筑密度和容积率。通过对该区建筑密度和容积率计算结果的对比,发现城市规划格局受经济影响非常大,渝中区的总体规律是:经济水平高、容积率高、建筑密度小,反之亦然。这一结果可以为研究区域的规划、土地利用提供参考信息。最后本文以楼层数为单位进行实地抽样验证,计算结果的准确率达到88.3%。表明高分辨率遥感影像在获取城市建筑密度和容积率方面有巨大的潜力。

城市建设强度与热岛的相关性——以重庆市开州区为例

城市建设强度是城市热岛形成与演变的主要驱动因素,为了揭示两者之间的量化关系,以重庆市开州区为例,在用地地块、规则网格和建筑斑块3个空间尺度上,使用ArcGIS提取地表温度(LST)与建设强度指标,利用SPSS分析其相关性并构建多元回归模型。结果表明:用地地块尺度上,LST与绿化率、建筑密度和容积率之间均呈现显著的负相关,与建筑底面积和总建筑面积之间均呈现显著的正相关。规则网格尺度序列上,LST与建设强度各指标之间的相关性系数随网格面积的增大而增大,在840m网格时达到最大值;总体上LST与绿化率之间呈显著的负相关,与建筑密度和容积率之间呈显著的正相关。建筑斑块的尺度上,LST与建筑层数之间有显著的负相关关系,与总建筑面积之间有显著的正相关关系。城市建设强度直接或间接影响了城市热岛的形成与演变,而相关分析发现,建设强度指标并非都与LST之间呈正相关关系,这表明城市热岛除受建设强度的影响外,还受区域气候、城市形态、城市性质、交通方式以及建筑材质与色彩等多种因素的协同影响,是一个非线性的复杂过程。

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的:建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法:基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果:基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论:本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。

高分辨率遥感影像建筑容积率提取方法研究

提出了一种基于建筑物阴影的高分辨率卫星遥感影像建筑物容积率提取方法。首先利用高分辨率遥感影像提取城市大范围建成区建筑物阴影,再通过阴影矢量化、阴影坐标转换,将大比例尺的卫星分幅图进行自动拼接,最终根据阴影与建筑物面积关系回归分析、建筑物朝向分析等进行建筑容积率的计算和半自动提取。对上海中心城区的建筑容积率的提取实验验证了所提方法的有效性。