产权价值下征占用林地评估方法——以浙江省临安市为例

基于产权价值理论,将农地价格评估方法扩展到林地价格评估中,采用还原收益法,在分析评估林地价格时将林地的经济权价值、社会保障权价值、发展权价值和生态权价值引入到林地价格的评估方法之中,建立了一套林地被征占用时的价格评估体系;以浙江省临安市为例对杉木(Cunninghamia lanceolata)林地价格进行了初步估算,结果表明在全面考虑杉木林地的产权价值后,临安市杉木林地的产权价值为430.57元/m2,依据产权价值评估的林地价格水平接近当前的工业用地地价水平。

集体林权改革背景下农户林地流转影响因素分析

通过对辽宁省丹东、本溪、葫芦岛、朝阳、抚顺五市(县)10镇210份农户调查问卷数据,利用模型对林权改革后影响农户林地流转行为的因素按照有无林业生产经营收入进行实证分析结果表明:劳动力数量占家庭人口比重、非农收入占家庭总收入比重、林地地块数、采伐指标申请难易程度、是否知道林权交易市场和是否了解林产品价格共六个因素对于以上两类林地流转行为有不同程度的影响。因此,应加大林地流转制度相关立法,规范林地流转行为;利用资源发展绿色旅游项目,大力开展林区综合产业开发;开展多种森林经营技术培训,提高林户从事森林管护经营水平;加大林业改革的力度,建立新型的现代化林业经营模式。

用地租资本化法确定林地价格的研究

根据基准税前利润，立地系数、区域系数和地利条件引起的运费增量而计算出地租，然后用地租资本化法计算出林地价格，提出了林地价格的计算公式和计算步骤。

林地核算模型及其最优林地价格的计算

为了更好地进行森林资源管理和为林业管理决策服务,在经济控制理论的基础上,收集1990—2007年森林面积、造林面积、森林灾害成灾面积和森林采伐面积等数据,建立林地核算模型,并求出林地最优价格。结果表明:造林面积A(k)和森林面积L(k)回归方程的拟合优度R2=0.916,森林灾害成灾面积C(k)和森林面积L(k)、森林采伐面积F(k)回归方程的拟合优度R2=0.958,森林面积L(k)和采伐面积F(k)回归方程的拟合优度R2=0.998,且具有明显的统计学意义;在林地核算模型的基础上,求出的林地核算的最优价格为0.976万元/hm2;指出现行的核算没有考虑最优价格、政策可控性和森林的特性等问题,因而出现核算价格差别很大,核算不科学等,建议建立我国林地核算模型,并加强基础数据的统计和森林核算最优价格的计算。

林地定级及基准价的研究与应用——以浙江省龙泉市为例

【目的】对林地进行合理定级并制定林地基准价,为解决林地资源资产评估核算困难的问题,提高大批量林地价值评估效率提供参考。【方法】基于浙江省龙泉市2016年森林资源规划设计调查数据,林地定级运用因素法,首先选取自然因素、社会经济因素以及区位因素,利用熵值法确定各个因素指标权重,加权求和模型计算定级指数,最终采用总分数轴确定法对林地定级;林地基准价通过林地期望价法计算确定。【结果】1)研究区林地资源分为4个等级,小班个数及总面积从1级到4级先上升后逐渐减少,林地等级呈正态分布形式,结构合理;2)研究区林地基准价从1级到4级分别为10504、8978、7631和6284元·hm^(-2),各等级林地基准价的高低反映林地质量的优劣程度;3)根据林地的特殊性,结合林地生产力水平的外在体现,制定出与林地基准价相匹配的价格修正系数;4)结合林地基准价与价格修正系数核算研究区林地资源资产经济总价值为2456百万元。【结论】各等级林地分布特征表明林地定级结果符合林地质量与林地价值差异特征,利用林地基准价进行研究区林地资源资产经济价值核算具有较高适用性,研究成果可为大批量林地资源价值核算提供方法选择,为编制自然资源资产负债表提供技术支撑。

影响农户林地流转的非价格因素:理论与实证

基于抚顺市清原县实地调研数据,构建了农户林地流转的理论分析框架;基于特殊设计的直接诱导式询问方法,对农户林地流转中的非价格影响因素进行调查和识别,总结出影响林地流转的非价格因素包括交易成本、风险、资本、思想和政策因素;实证分析了林地流转的影响因素及各影响因素之间的关系。研究发现:非价格影响因素在林地流转中占重要地位;家庭人口数、人均收入、非农就业人口比例、林地面积和林地块数均影响林地流转发生的概率;在林地流入中,人均收入越高,家庭人口数越多的农户受非价格因素的影响也越小;非农就业比例和林地面积越大,林地块数和年随礼支出越多,采伐指标越难获得的农户受非价格因素的影响越大。基于研究提出缓解非价格因素对林地流转的抑制作用是促进林地流转的关键,并提出规范林地流转市场、改变以身份和社会关系为基础的流转行为、培养农户的非农就业技能、进行产品创新等建议。

林地期望价法的修正

为了修正实践中林地期望价法对林地资产评估过高的现象,笔者将机械设备的修复费用法、房地产的假设开发法和成本法以及异龄林的收益现值法与其对比分析。结果表明:发现评估过高的价值中,含有投资后无限期内林地增值收益和投资者的合理利润,由此推演出资本构成分成法,修正了林地期望价法。

基于林地类型的基准地价评估方法与应用研究

评估林地基准地价,为林地流转提供参考价格,有利于规范林地使用权交易。基于海南省五指山市林地定级数据,以外业调查样点林地价格为因变量,样点所在定级单元的定级指数为自变量,分地类建立定级指数模型,利用模型计算所有定级单元的林地价格,同一级别的所有林地定级单元价格平均值即为对应级别的基准地价。结果表明,研究区域林地基准地价与林地级别相对应,从1级到5级呈递减趋势,以芒果和荔枝为代表的乔木经济林地基准地价最高,以茶树为代表的灌木经济林地次之,竹林地、短轮伐期用材林地、一般用材林地、一般灌木林地的基准地价依次递减。经济林地价格远高于用材林地,且同一类型的林地价格因树种不同而差异巨大。各级别林地基准地价反映了不同质量林地的价格水平,可以为林地流转提供参考价格,有利于盘活林业资源,推进森林有偿使用,为自然资源保护和合理开发利用提供支撑。

南方集体林区木材价格研究

分析了林价、土地入股分成、级差收益和税费等诸因子对木材价格形成的特殊作用。认为林价下限的计算应以现行营林成本和重置完全资金占用为依据;土地入股分成对林业部门来讲是经营成本费用的支出;级差收益的存在要求用边际价格代替平均价格;税费过高是目前价格管理中最主要的问题。

集体林地使用权交易价格形成机制优化设计

推动集体林权合理流转是新一轮林改后的首要任务,而林权流转价格是流转的关键。在对当前集体林地流转中交易价格形成过程存在的问题及其产生的消极影响进行分析的基础上,提出优化交易价格形成机制的新模型,其基本原则是"利益共享、风险共担",实现的关键是预先确定基础价与浮动价比例,并结合相关指标合理确定林地浮动价。同时,合理确定浮动地价支付时间及建立外部监督约束机制也至关重要,通过具体案例解释,进一步阐述该优化模型。

实施低价林改造 促进林地资源的保护和利用——以沾河林业局林参间作为例

低价林改造作为林地改良的一种方式,蕴含着保护和利用的双重意义。通过实施低价林改造,进行林参间作,拓宽林下经济发展渠道,既可以实现保护和利用的双赢,又能推进林区替代产业的发展,实现企强民富的目的,取得良好的生态效益和经济效益,开辟了新的就业渠道,稳定了林区社会秩序。

结合随机森林与多源空间大数据的建筑物功能识别

建筑作为城市空间重要组成部分,其功能的准确识别能增加城市空间资源配置使用的合理性及高效性,以促进城市空间结构的科学规划发展。文章在采用腾讯位置人口数据和POI数据基础上创新引入建筑形态特征和基准地价数据,利用随机森林算法实现了深圳市南山区、福田区和罗湖区城市建筑类型的识别,分类结果与深圳市百度全景地图对比相似度高,且建筑物理形态数据和基础地价数据较其他分类指标更能增加模型总体分类精度。识别结果空间布局表明,南山区建筑类型较完全,福田区企业办公和公共服务类建筑聚集情况不明显,罗湖区除商业服务和公共服务类建筑外其他类型建筑数量较少,深圳市需进一步对地区建筑类型进行调整与完善。