宅基地复合利用典型形态、实践走向与制度安排

宅基地复合利用是保障乡村居住和产业发展用地需求的重要途径。宅基地复合利用由宅基地管理制度、乡村产业用地特点、人口流动等因素共同作用所致,包括用途复合、主体复合和权利复合三种典型形态。宅基地用途复合和使用主体复合方面的探索比较全面,权利复合是实践探索的重点且聚焦在为非农户使用宅基地提供租赁之外的其他渠道和更有保障的权益。宅基地复合利用面临农房建设监管缺位、宅基地使用权主体扩大、宅基地使用权让渡有违权利派生逻辑等问题。基于宅基地复合利用面临的新形势,应健全宅基地用途管理制度、有条件赋予城镇居民更有保障的宅基地使用权、健全宅基地所有权人权益保障机制。

农民宅基地使用权继承的疑难问题研究

“城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权”在法理上是一个重大突破,但在实际运行中仍存在宅基地使用权继承后“空心房”现象可能加重、房屋转让和再继承政策模糊、房屋继承后修缮程度界定不明确、“一宅多继”与农村生产优先相互矛盾、农村房屋市场价格与实际价值严重背离及政策与法律衔接相互脱节等疑难问题。应因地制宜、因势利导,从明确宅基地使用权继承时限,明确房屋的修缮程度标准,适度放宽农村住宅财产交易权,创新宅基地使用权继承方式,实现政策与法律相协调等方面来解决上述问题。

“三权分置”下农村宅基地盘活利用的赋权实践及振兴路径——基于晋江市典型村庄的实证分析

“三权分置”下不同类型村庄如何形成农村宅基地盘活利用路径,进而与乡村振兴目标有效衔接是有待探究的理论与现实问题。通过构建多主体赋权与“经济-社会-治理”制度绩效的综合分析框架,选取晋江市城郊融合类、集聚提升类和特色保护类三种不同类型的村庄进行案例实证研究。研究发现:(1)城郊融合类村庄探索出的住房抵押模式,通过使用权财产权能的规模经济效应释放推动村庄更新,并以宅基地功能转型的作用机制形成多产业融合的产业振兴路径;(2)集聚提升类村庄通过“旧村改造”实现环境宜居建设,呈现出地权集体化与共同利益塑造的乡村秩序,形成强组织统合的组织振兴路径;(3)特色保护类村庄基于资源禀赋推进宅基地入市改革,构建的使用权市场交易机制降低了交易费用,并形成“村集体-市场”共建的产业与文化振兴路径。不同类型村庄在内外部要素与制度赋权的互动机制下,构建了差异化的产权配置形式与实施机制,进而形成与乡村振兴目标耦合的盘活利用路径。

农村宅基地“三权分置”的权利结构与实施路径——基于大理市银桥镇农村宅基地制度改革试点

农村宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置"是农村土地制度改革的重大举措,具有现实的实践基础和迫切的改革诉求,亟待理论支撑、法律保障和实践检验。大理市银桥镇在宅基地制度运行和试点改革中呈现的改变宅基地使用主体和增加宅基地功能等特征初具"三权分置"的雏形,但随之产生的外来人口挤占村集体资源和管理缺失隐含着社会风险等问题迫切要求对"三权分置"进行深入探究。本文在对农村宅基地"三权"问题的国内外研究进行简要梳理后,基于大理市银桥镇农村宅基地的改革试点,重点考察宅基地"三权分置"的权利结构与实施路径。在明晰产权结构的基础下,落实集体所有权的路径是完善收益权、处分权和管理权;稳定农户宅基地资格权的路径是通过完善土地调整分配机制、产权登记颁证、抵押担保贷款等方式保障居住权和财产权;适度放活使用权的路径是保障农户居住权、有序放活流转权、释放发展权红利。深入推进宅基地"三权分置",必须严守改革底线,确保社会和谐稳定;完善相关法律法规,增强制度执行预期;注重还权赋能,彰显各项权能权益。

“三权分置”背景下农户宅基地使用权流转的改革思考

宅基地“三权分置”使得现有的使用权剥离了原法律框架所赋予的身份属性,解决了宅基地使用权难以放活的制度困境。通过比较“三权分置”与“二权分置”下农户宅基地使用权,可以清晰看到“三权分置”下宅基地使用权流转范围与流转方式发生了很大变化,宅基地资产性功能明显增强。在放活宅基地使用权实践中,因法律制度制约,全国宅基地试点县使用权改革仍较谨慎。为此,需要更有针对性的措施推动宅基地使用权流转,通过确权明确权利界线、出台促进宅基地使用权流转规范性制度、以市场为多余建设用地(其中宅基地占据大部分)资源配置基础、将多余宅基地资源转为集体经营性建设用地、调整对宅基地使用权指标流转管控等。

乡村振兴战略背景下农村宅基地“三权分置”的障碍与破解

我国农村宅基地所有制形式经过三次制度变迁,才形成现有的宅基地所有权与使用权相分离的"二元"权能结构。当前,学术界普遍认为,法律赋予宅基地所有权和使用权的权能不完整,从而束缚农村宅基地使用权的流转。《实施乡村振兴战略的意见》提出的宅基地"三权分置"着眼于农村现代化改革的需要,促进宅基地所有权的权能结构从"二元"向"三元"转变,而宅基地"三权分置"的实施遇到"资格权"创设法理依据不足、农民享有处分权能的问题存疑、法律制度的不完善等诸多困局,通过宅基地"资格权"的具体化、"三权"权能结构优化、法律制度的完善等方式,方可有效促成农村宅基地所有制改革的完成。

论农村宅基地流转规则体系的更新

在现行政策和法律框架下,根据宅基地权利变动的基础性原因可将其区分为宅基地退出和宅基地流转。为适应实践发展的变化,需重新审视宅基地权利变动方式,将宅基地指标市场化交易纳入宅基地流转范畴,进而推动城乡建设用地制度改革。宅基地流转规则体系的内在冲突主要体现为宅基地流转管制机制滞后于实践发展,宅基地和农房之间的关系未能遵循房地关系的基本规则,以及宅基地社会保障观对宅基地财产权的实现造成负面影响。实施宅基地"三权分置"是克服上述冲突的有效途径。为此,赋予农民集体和宅基地使用权人更多的自主决定权,进一步实现宅基地流转的开放性,以保障和促进宅基地流转为导向实施宅基地流转管制。

农村宅基地“三权分置”是推动乡村振兴的一个制度性轮子

农村宅基地"三权分置",是在农村承包地"三权分置"打开社会资本流入农业生产领域大门的基础上,打开社会资本流入乡村生活领域大门的又一个制度性改革举措。推进宅基地"三权分置",必须保障农民宅基地资格权,为此需要各地修改《农村宅基地管理办法》。

产权保护视野的农村宅基地制度演进

在探索宅基地制度改革的大背景下,梳理和明确宅基地制度的历史发展有助于把握土地制度与经济社会发展的契合规律,找准当下改革的突破口。通过运用文献研究法和比较研究法,从产权关系的角度梳理新中国农村宅基地制度的演变轨迹,发现经历了五个调整阶段:房屋地基私有;宅基地"三权分离"和无偿取得;农村和城镇居民享有宅基地使用权和房屋所有权;只有集体成员才享有宅基地使用权;深化宅基地制度改革。公平取得、高效利用、权益保障、用途管制是当下制度改革要解决的问题。

乡村振兴视域下宅基地三权分置改革的困境与对策

宅基地三权分置改革是实现乡村振兴、解决“三农”问题的关键。作为中国农村土地制度的一项重要变革,对盘活农村土地资源、促进农村经济发展具有重要意义。通过梳理其历史演进过程,分析宅基地的利用现状,从而找出农村宅基地三权分置所存在的现实困境,并就具体问题提出优化建议,为全面推行三权分置改革提供参考。

宅基地制度改革的风险与规避——义乌市“三权分置”的实践

文章以全国33个"三块地"试点之一的义乌市为案例,从三权分置视角总结宅基地制度改革的风险与规避。从宅基地改革文件文本分析和宅基地制度存在问题等两个方面分析宅基地"三权分置"的源起,并进行义乌市宅基地改革试点案例研究,最终提出宅基地"三权分置"风险规避的对策。采用的研究方法主要有文本分析法和案例研究法。通过研究提出以下规避对策:建立宅基地所有权实施机构;规范取得宅基地资格的条件,建立宅基地有偿使用制度,通过价格实现资格权取得公平;资格权和使用权物权化,明晰权能等。

宅基地三权分置:法律构造、权利困境及制度建构

自2018年中央“一号文件”提出探索宅基地“三权分置”政策以来,关于“三权分置”的理论和实践研究已形成众多成果。通过文献分析发现:学者们对于宅基地“三权”法律的构造存在分歧,主要包括“所有权+成员权+用益物权”“所有权+用益物权+次级用益物权”等多种架构;宅基地“三权”面临所有权虚化弱化、资格权立法缺失、使用权流转受限的困境。未来需通过做实强化所有权、保障资格权、适度放活使用权来构建宅基地产权体系,同时加强宅基地配套制度建设;而宅基地“三权分置”相关研究,则应围绕实践总结和理论建构两条思路进一步深化。

论宅基地“三权”分置的可能风险及防范对策

宅基地“三权”分置的实质是细化宅基地产权束为所有权、资格权和使用权,并通过相应的制度安排,使三项权利在不同主体之间进行合理配置,以实现权利结构平衡、功能平衡、价值平衡和收益平衡。作为一种制度创新,宅基地“三权”分置可能面临集体所有虚化、利益分配失衡、乡村治理失效及宏观调控失灵等风险。防范宅基地“三权”分置可能风险应以明晰权属为基础,不断夯实“三权”分置的配套制度;以财政投入为工具,合理分担宅基地“三权”分置的创新成本;以中间扩散为路径,持续优化宅基地“三权”分置的供给方式。

宅基地置换模式的正当性标准

在宅基地三权分置的制度改革构建中,已有的试点经验表明宅基地置换是实现宅基地三权分置的重要方式。宅基地置换受农村经济管理体制、权利观念、自治状况、土地制度以及城市化水平等诸多条件的制约,在各地呈现出不同的置换模式。影响宅基地置换中农民权益的因素也十分复杂,在我国农村类型多元化、政府财力及能力不均衡的当下,难以推行统一的宅基地置换模式,应当在不同条件的制约下寻求宅基地置换应当遵循的正当性标准,在置换主体上应确立农村集体及其成员的核心地位,置换目的应以增进农民福利为主,置换模式上应结合各地情况进行选择,同时应积极发挥政府的行政指导和给付职能。

“三权分置”下宅基地资格权的法律表达

宅基地资格权作为宅基地“三权分置”改革创设的新型权利,亟需由政策语言转换为法学语言,从法律属性、主体认定及权能内容三个方面实现法律表达。在法律属性上,宅基地资格权是基于农村集体经济组织成员权而产生的一项独立民事权利。在主体认定上,宅基地资格权的权利主体是农村集体经济组织成员,其主体资格认定标准为“土地生活保障+户籍登记+生产生活关系”的多元认定标准。在权能内容上,宅基地资格权包括宅基地分配权、宅基地管理权和宅基地收益权三项具体权能。

论宅基地转让和小产权房买卖中的“外来户” --基于分家传统的视角

制度化的分家实践产生了对备用宅基地的稳定需求,是农户拥有可支配的富余宅基地的根本原因。“一户一宅”规定在土地资源稀缺约束下有其必要性,但不符合农村生活实际,制度化的分家实践使得“一户一宅”规范具有难以操作性。农村集体经济组织外购买宅基地或小产权房的人被生活在集体经济组织内的村民称作“外来户”,该称呼隐含了“外来户”在集体经济组织内部“权利和义务”的缺位。在村民们看来,“外来户”未能在村民们组成的共同体内参与各种日常活动和重大事务,未履行相关活动所要求的诸多义务,因而不能被视为集体经济组织的真正成员,“外来户”在集体经济组织内履行义务的缺位直接导致了相应权利的缺失,这是“外来户”难以和村集体内的村民获得相同拆迁补偿、面临拆迁补偿时又倾向于认可再次补偿出卖方的原因。

农村宅基地“三权分置”实践运行需要明晰的几个问题

在是否允许农村宅基地自由流转的学术争论和理论探究尚不见定论,相关政策法律也未见落地的背景下,宅基地“三权分置”是在有效解决宅基地作为承载农民社会保障功能的制度设计与现实背景下,实现其财产性价值要求矛盾的一项制度创新。其政策意蕴和目的就是在既存的两权分置框架体系下,通过内部的制度创设实现宅基地利用主体的开放性,以有效盘活闲置农房和宅基地资源。但是,这一政策在实践运行中面临着所有权权能缺失、资格权范围确定和认定依据不健全、使用权权能实现不畅的矛盾和困境。为此,要确保宅基地“三权分置”政策的有序运行并实现其政策目标,应立法明确宅基地所有权主体及其法律地位,赋予其完整的所有权权能;坚持集体自治与国家立法相结合的做法,严格落实宅基地的资格权;借鉴城市商品房运作的规则和经验,合理设置“三权分置”下的宅基地使用权权能规则,同时应建立合理的存量宅基地流转收益分配机制,以体现宅基地资格权和所有权的权能价值。

宅基地“三权分置”改革的政策与实践

2018年中央一号文件首次提出探索宅基地“三权分置”以深化宅基地制度改革,但如何推进“三权分置”已成为当前宅基地制度改革的重要任务。通过对宅基地“三权分置”改革政策进行梳理,对已有的实践样态进行比较,主要包括试点地区的“义乌模式”和非试点地区的“象山模式”和“旌德模式”,发现这三种模式实施目标及特征存在差异。鉴于此,文章提出创新行使宅基地集体所有权的农民集体组织形式,探索和建立宅基地农户资格权认定获得与禁止对外交易机制,以及构建放活宅基地使用权的实现机制等建议。

农村宅基地“三权分置”改革中资格权宜为成员权的妥适性

当今社会宅基地的社会保障功能慢慢弱化而经济价值日益凸显,传统宅基地使用权被诟病,正是因为没有将身份性与财产性相剥离,因此在“三权分置”改革背景下,形成资格权,重新进行权利构造设计具备合理性。2018年“中央一号文件”提出探索农村宅基地“三权分置”改革,但理论界对“资格权”的性质意见不一。目前主要观点为三种,分别为“剩余权说”“成员权说”“宅基地使用权说”。本文主要采用文献分析法,认为在资格权定性过程中,应当形成坚持集体土地公有制、促进城乡土地权利一体化、切实保障农民权利三个基本共识。以中央关于宅基地“三权分置”政策的丰富内涵为指导,综合实践理性反馈的证成路径,可以得出资格权属性应为“成员权”的结论。

宅基地使用权转让的法理探析与立法实现——以宅基地“三权分置”为视角

宅基地“三权分置”不仅是宅基地上权利结构重塑的立法指导,也是宅基地使用权放开转让的一种具体转让规则。“三权分置”将附着于宅基地使用权上的身份性与财产性进行分离,以宅基地上权利结构分化的方式改变了原有宅基地立法模式中公益性与私益性的冲突,为宅基地使用权的转让提供了实现思路。在确定资格权和使用权的法律内涵以及用益物权属性的前提下,构建“动静结合”的宅基地使用权转让规则,能够在不破坏原有宅基地上所有权——用益物权立法结构的基础上实现使用权转让,从而激发宅基地的经济价值,增加农民的财产性收益,促进乡村振兴。